2017年地產基金新玩法：躺着掙錢的時代結束了

聊起過去這一年，某央企旗下的房地產私募股權基金的負責人王某説“2016年是110米跨欄，障礙一個接着一個。”“930”房地產調控新政實施後，房地產基金能拿到的錢越來越少，能投的項目也越來越少了。“我們三分之二的規模是明股實債，但明股實債的監管約束也越來越多，2017年必須尋找新出路。”他説。

躺着掙錢的時代結束了

過去兩年房地產行情大好時，地產基金簡直可以説是躺着掙錢。隨着房地產市場降温，加之各種給房地產輸血的資金通道被堵死，業內人士預計2017年地產基金要做好過苦日子的準備。

長城證券研報表示，從2014年9月30日至2016年9月30日，經過四次房地產寬鬆政策，房地產行業的需求被全面激活。自2015年4月最近一輪迴暖以來，房價已經走出連續16個月環比上漲的行情，同期理財產品的年化收益以及10年國債到期收益率也在不斷下降。

房價上漲預期強烈，而其它渠道的收益在不斷走低。在此雙重因素影響下，房地產基金一方面資金成本降低，另一方面收益卻隨着房價預期走高，錢賺得盆滿缽滿。

“過去兩年大家輕輕鬆鬆就能掙錢，沒有人會去想創新。”長富匯銀總裁魏偉在接受記者採訪時説。

多家券商、房地產研究機構表示，這種躺着掙錢的時代結束了。長城證券認為2017年地產基金要準備過冬了。戴德梁行北中國區研究主管魏東認為，預計明年前三個季度，房地產行業會比較艱難，房地產行業的窘境會迅速傳導到地產基金。由於拿不到地難以開工，加上調控收緊，房價下調，預計很多小房企情況更不妙。這些小房企會拉下一部分地產基金。

除了樓市傳導效應，2016年出台的税收、監管措施也令房地產基金生存空間變小。2016年3月先是營改增，房地產基金裏固定收益投資收入應徵税率上升;接着10月銀監會叫停銀行理財進入房地產領域;最近基金業協會停止為部分城市房地產開發項目輸血的資管計劃備案。幾次三番下來，房地產基金的生存空間已經非常狹窄。

新法出海

在剛剛結束的政府經濟工作會議上，政府調控房地產行業的決心顯而易見。隨着調控滲透到房地產項目資金鍊的各個環節，業內人士預計2017年房地產基金的日子將不好過。房地產基金紛紛謀劃出路，有的準備揚帆出海，有的調整投資結構轉開發為存量。

上述央企旗下房地產私募股權基金負責人王某坦承，目前這個時點出海的確有點尷尬。2017年美聯儲加息預期提升，人民幣貶值壓力增加，外匯管制趨緊，出去越來越不容易。更重要的是，佈局海外房地產退出是個難題。雖然美國資本市場有完善的退出機制，但對中國基金來説存在法規、税收等方面障礙，要找到合適的退出渠道並不容易。不過有科技達人支招，可以把房地產項目放到區塊鏈上向全球發佈。

在位於望京的某個聯合辦公空間裏，嚴志捧着電腦跟記者解釋什麼是區塊鏈。

嚴志所在的公司瑞資通正在嘗試一個全新的房地產投資項目，使用區塊鏈向全球發佈REITS。區塊鏈大熱疊加房地產投資困境催生了“區塊鏈+房地產”這一新型的房地產投資方式。

嚴志介紹他們正在打造建立在實名制區塊鏈上的REITS資產交易平台。這個交易平台和傳統交易所完全不同。它不是由統一的機構來進行記賬和結算，而是運用分佈式賬本技術，以去中心化的方式來記賬。未來交易平台上所有產品，所有業績都是完全透明無法作假的。基於區塊鏈全球連通的特點，交易可以在全球任何一個數字資產交易所裏進行。區塊鏈帶來的全球流通性為海外地產項目退出提供便利。

戴德梁行北中國區研究主管魏東表示，目前出海除了外匯管制收緊外，與國內迥異的美國樓市則是另一重風險。中泰證券研報顯示，從1890年到2016年，美國房地產指數累計收益只有18.97%，並未能跑贏通脹。即便考慮人民幣貶值因素，投資美國房地產項目也不是旱澇保收。

有報道稱最近監管層叫停為向部分城市的房地產項目輸血的資產管理計劃備案。業內人士表示，這則消息可能逼迫一部分開發型的地產基金從開發改成存量，而存量之中，不良資產處置是個風口。據統計，目前國內的不良資產的市場規模達數十萬億元，這或許是下一個“金礦”。