如何摸清明年房價的“套路”？聽聽專家怎麼説

在即將過去的2016年，房地產市場一路高歌猛進，從年初的降首付、降契税到年末各地限購政策的頻繁出台，房價再次成為全民熱議的話題。2016房地產市場經歷了怎樣的一年?明年的房價會不會降?怎樣摸清房地產市場的“套路”?我們幫你問了問幾位專家。

2016年房地產市場持續火熱

今年的調控政策可謂密集推出，年初就放出了兩個“大招”，第一個是降首付，在不實施限購措施的城市，商貸首套房可最低首付兩成，二套房可最低首付三成;第二個是降低房地產交易環節的契税、營業税。在“去庫存”及“量化寬鬆”的大背景下，樓市逐漸形成“量價齊升”的態勢。

房價、銷量、地價三個數據指標最能直觀反映今年房地產市場的狀況。據國家統計局數據，11月份，北京、天津、廣州、深圳等8個城市的新房價格同比漲幅超20%，上海、杭州、無錫三個城市同比漲幅超30%，南京、合肥、廈門三地的同比漲幅已超40%。

1-11月份，全國商品房銷售面積達13.58億平方米，實現同比增長24.3%，前11個月商品房銷售額達10.2萬億元。中原地產首席分析師張大偉分析稱，前11月的銷售面積刷新了2013年全年13億平方米的紀錄，房地產年銷售額歷史首次突破了10萬億元大關。

這一年，瘋狂的地價持續刷新着吃瓜羣眾的認知。中原地產研究中心統計數據顯示，截止12月15日，土地出讓金達千億以上的城市有7個，刷新歷史最高紀錄，22個大城市合計賣地金額為1.41萬億，同比漲幅達115%，房企拿地熱情高漲，一言不合就拍出的“地王”，使得“麪粉貴過麪包”的現象成為常態。

多地出台限購限貸政策“急踩剎車”

多個一線及熱點二線城市出現了房價上漲過快的現象，今年“十一”期間及隨後的三個月中，中國樓市迎來新一輪的調控大潮，北京、廣州、深圳、天津、蘇州、合肥、武漢、鄭州等20餘個城市先後出台了以“限購、限貸、限地價”為核心的樓市調控政策。

調控政策收到了立竿見影的效果，今年十月下旬以來，一線和熱點二線城市樓市迅速降温，房價走勢明顯趨緩。北京、天津、上海、深圳、杭州等9個城市新房價格環比出現下降。

房價為何在今年上漲如此迅猛?中國社會科學院城市發展與環境研究中心原所長牛鳳瑞在接受中新經緯客户端(微信公眾號:jwview)採訪時表示，今年房價上漲是由於中國多年來的緊縮調控，造成需求的集中爆發，部分城市出現了供不應求的狀況。

住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌告訴中新經緯客户端(微信公眾號:jwview)，流動性過剩是推高房價的一個重要原因，也和房地產市場的週期性變化，以及大中城市市場供給側改革有關，一二線城市由於土地供給不足造成房子供不應求，推動了房價的上漲，吸引了部分投資者和炒房客。

2017年是買房好時機嗎?

近日召開的中央經濟工作會議提出了 “房子是用來住的，不是用來炒的”，會議在抑制房地產市場泡沫、增加土地供應、落實人地掛鈎等方面也作出了部署，提出要加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制。這一表述引起了社會的廣泛關注，被解讀為強調房屋的居住屬性，減弱房屋的金融屬性，也為明年的樓市調控定下了基調。

那麼明年是否是合適的買房時機呢?顧雲昌表示，目前房價已到“天花板”，今年透支了相當一部分的購買力，政府實施調控政策之後，改變了人們對房地產的預期，另外2017年的貨幣政策可能會適度收緊，這些因素會對樓市產生較大的下行壓力。

顧雲昌預測， 2017年市場可能會平靜得多，下半年下行的壓力可能會更大，多數泡沫較小的城市的房價會緩慢增長，個別泡沫較大城市的房價或許會出現下降，但對於自住型需求的購房者來説，還是應該“該出手時就出手”，優先滿足自己的居住需求，2017年還是合適的買房時機。

牛鳳瑞則認為，房地產市場不可能總是爆發式的上漲，今年房價上漲有過去積累的因素，在需求已經快速釋放的情況下，明年將是一個休整期，預計不會出現像2016年的大幅度上升，但房價下跌的概率是比較小的。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認為，剛需購房者需要解決實際的居住需求，不需要有太多顧慮，不要受制於價格波動和政策調整，在近期調控後某些城市的房價可能會走低，可以抓住這些購房時機。