預測嬰兒潮一代與千禧一代的住房危機 - 彭博社

嘿，千禧一代！你想住在這裏嗎？邁克·布萊克/路透社一份最近的報告來自哈佛大學聯合住房研究中心，預測在未來十年內，翻修行業將保持強勁。增長將如往常一樣，由嬰兒潮一代推動，80%的人擁有房屋，其中三分之二的人表示希望“在家中老去”。這意味着他們中的許多人正在改造他們的居住空間，以包括這樣的“通用設計”特徵，例如更寬的門和走廊，以適應輪椅使用。

嬰兒潮一代——1946年至1964年出生的人——是一個數量眾多且相對富裕的羣體；他們幾十年來一直引領經濟趨勢。但隨着這一代中最年長的成員步入70歲，住房分析師們在思考，當他們離開時，誰將接過翻修和房屋擁有的重任。希望常常寄託在去年超過嬰兒潮一代成為全國最大羣體的這一代：千禧一代。

彭博社城市實驗室美國人如何投票導致住房危機加州大學伯克利分校為轉學學生提供專門建造的校園住所熊隊首席警告芝加哥缺乏新NFL體育場的風險羅馬可能開始對特雷維噴泉收費但千禧一代是一個大問號。根據哈佛大學聯合中心的説法，這一代人出生於1985年至2004年，比起包括較小的X世代在內的前幾代人，購房的速度較慢。這並不是因為缺乏願望，而是因為負擔能力，報告的共同作者阿貝·威爾説。這種情況可能會改變。“最年長的千禧一代在十年內將接近四十多歲，”她説。“我們在接下來的十年裏觀察會發生什麼。這個羣體會趕上嗎？我們不知道。”

這是亞利桑那大學教授亞瑟·C·納爾遜一直在思考的難題，他 曾與前城市實驗室工作人員艾米莉·巴傑在2013年談論他所稱的“偉大的老年人拋售”。納爾遜推測，嬰兒潮一代很快會大量出售他們的房屋，但很難找到買家——主要是因為千禧一代不想購買這些房屋。

納爾遜指出了負擔能力的問題，以及大約四分之一的千禧一代更喜歡城市住房，如公寓或聯排別墅，而不是嬰兒潮一代偏愛的獨立郊區住宅。他説，年輕買家還會尋找入門房屋——比美國的死衚衕旁的大型殖民風格和分層住宅要小。“我們可以預測下一個住房崩潰，”他當時説。“那將在2020年左右。”

四年後，納爾遜告訴CityLab，他相信拋售仍會發生——但會在2020年代中期到後期。這與人們決定推遲出售房屋有關，他們希望能在未來獲得更好的價格，而不是現在就接受較低的價格。“全國大部分地區的房屋價值仍低於2007年至2009年大蕭條之前的水平，”他説。在經濟衰退之前，典型的房主大約每六年會出售一次房子。“這就像時鐘一樣，”納爾遜説。“這驅動了很多規劃和開發預測。”

“並不是説嬰兒潮一代會‘在原地老去’，”納爾遜説。“他們會被困在原地。”頻繁的銷售給市場施加了壓力，促使其生產迎合買家不斷變化的口味的房屋。納爾遜指出，房屋建築行業現在生產的新房數量不到2000年代中期的一半。儘管現在需求超過供應，房主們卻顯著延長了持有房產的時間——九到十年——因為他們欠的房貸超過了房子的價值，房子的價值低於經濟衰退之前，或者由於供應不足，他們找不到符合需求的房子。

“並不是説嬰兒潮一代會‘在原地老去’，”納爾遜説。“他們會被困在原地，並且會盡量利用好這一點。”那些能夠負擔得起的人會進行翻新。

無論何時發生，巨大的老年人拋售不會對每個嬰兒潮一代產生同樣的影響。納爾遜推測，大約三分之二的千禧一代會想要購買郊區房屋，因為他們喜歡這種生活方式，或者因為他們將被城市如華盛頓特區或洛杉磯的高房價排除在外，這些地方的住房成本高得離譜。他説，剩下的三分之一大多數會想住在中心城市和最古老、最近的郊區——儘管不一定是在市中心。那小部分喜歡市中心生活但無法負擔某些城市的人可能會搬到更實惠的城市，如費城或明尼阿波利斯。

尼爾森預測，城市周邊的邊緣地區將給希望出售房屋的嬰兒潮一代帶來最大的麻煩。因為千禧一代在開始大量購房時會尋找小房子，郊區的 sprawling McMansions 對他們來説並不具吸引力。“在郊區的嬰兒潮一代將會陷入真正的困境，”尼爾森説。“即使在華盛頓特區或其他繁榮城市這樣的動態市場中，那些房屋的市場也會疲軟。”

“在郊區的嬰兒潮一代將會陷入真正的困境。”儘管哈佛大學住房研究聯合中心的高級研究助理詹妮弗·莫林斯基同意郊區和農村地區可能會受到嬰兒潮一代與千禧一代住房不匹配的影響，但她對整體的拋售並不那麼悲觀。“嬰兒潮一代是一個龐大的羣體，”她説。“他們所做的事情不會大規模發生。”她還認為，那些不在原地老化的嬰兒潮一代將會對住房選擇的需求不斷增加，這將有助於分散銷售，降低突然出現住房過剩的可能性。

但許多分析師在一件事上達成一致：需要為千禧一代建造更多住房——而且這些住房需要符合 他們 的需求，而不是他們父母的。“千禧一代可能會優先考慮他們房屋中的不同特徵，例如更環保的材料或附屬套房，”莫林斯基説。並且 根據 哈佛聯合中心的預測，2035年尋找住房的人中近90%將會在35歲以下或70歲以上——而這兩個羣體 往往購買的面積較小。

當地政府和開發商面臨的挑戰，納爾遜説，“是要預見這些未來的需求，並現在建造不同和更小的住房——在以後被困於過多的大型住房之前。”