佛羅里達沿海房主的噩夢情景 - 彭博社
Christopher Flavelle
在邁阿密海灘對面的埃奇沃特，公寓正在興建。海平面上升並沒有阻止開發商在水邊建造，也沒有阻止人們在那兒購房。
攝影師：羅斯·瑪麗·克朗威爾為彭博社拍攝
在一個可預測的美麗南佛羅里達下午，科拉爾蓋布爾斯市市長吉姆·卡森坐在他的辦公室裏，俯瞰着這個富裕海濱社區的白色餐廳，思考氣候變化何時會將這一切帶到盡頭。他猜測這將涉及一艘船。
當卡森第一次開始擔心海平面上升時，他要求他的工作人員不僅要計算城市的海岸線有多長（47英里）或沿海岸的財產價值（35億美元）。他還告訴他們要找出有多少艘船停靠在跨越城市運河的橋樑內陸（302）。他猜測，重要的是第一次船桅無法通過那些橋樑的底部，因為水位上升得太高。
“這些船將是礦井中的金絲雀，”卡森説，他在2011年退休於美國外交服務後成為市長。“當船無法出海時，房產價值就會下降。”
科拉爾蓋布爾斯市市長吉姆·卡森在他的辦公室裏。他擔心，保險費用上升、貸款方不願意或外國買家猶豫不決可能會在海平面上升變得更糟之前就傷害房價。攝影師：羅斯·瑪麗·克朗威爾為彭博社卡森表示，如果房產價值開始下跌，銀行可能會停止為沿海房屋提供30年抵押貸款，從而縮小能夠購買的買家羣體，進一步壓低價格。這些房產占城市税基的四分之一；如果這部分收入下降，城市將難以提供使其成為如此宜居之地的服務，導致更多的銷售和收入再次下降。
而這一切可能在海平面上升吞噬一棟房屋之前就會發生。
隨着特朗普總統提議拆除旨在減少温室氣體排放的聯邦項目，南佛羅里達的官員和居民正在應對氣候變化可能拖累房地產市場的風險。南佛羅里達的相對海平面現在比1992年高出大約四英寸。國家海洋和大氣管理局預測，到2060年，邁阿密的海平面將上升 多達三英尺。根據Zillow的預測，到本世紀末，約有934,000處現有的佛羅里達房產，價值超過4000億美元，面臨被淹沒的風險。
這一影響在南佛羅里達已經顯現。潮汐洪水現在在陽光明媚時也會規律性地淹沒內陸街道，這要歸功於該地區多孔的石灰岩基岩。鹽水正在滲入飲用水供應。該地區的排水溝依賴重力；隨着海洋上升，水務公司不得不安裝巨型泵將水排入海洋。
氣候驅動的價格下跌可能會在經濟中產生漣漪，最終迫使聯邦政府決定對那些因氣候變化而房產價值受損的人應支付什麼。
弗雷迪·麥克的首席經濟學家肖恩·貝凱提在一份報告中警告，沿海地區的住房危機將比大蕭條更為嚴重，這種危機可能會蔓延到銀行、保險公司和其他行業。而且，與經濟衰退不同的是，房產價值沒有反彈的希望。
氣候變化的來臨風暴
以佛羅里達州為主要例子，他想知道房價是會逐漸下降還是急劇下降。催化劑會是銀行拒絕發放抵押貸款嗎？會是保險公司拒絕發放保單嗎？或者，他問，“觸發因素會是決定防禦性出售的一個或兩個房主嗎？”
“沒有人認為它來得這麼快，”邁阿密海灘海洋和海濱保護局主席丹·基普尼斯説，他已經在邁阿密海灘試圖找到買家快一年了，並且已經降低了兩次要價。
一些南佛羅里達州的房主，陷入囚徒困境的變體，決定現在出售——並不一定是因為他們想搬家，而是因為他們擔心鄰居會先出售。
丹·基普尼斯在他的邁阿密海灘家中，他已經試圖出售近一年。他表示，他不想經歷為了讓邁阿密海灘在未來幾十年內仍然宜居而需要進行的所有建設。攝影師：Rose Marie Cromwell 為彭博社當南希·李去年夏天在阿文圖拉出售她的房子時，這裏位於邁阿密和勞德代爾堡之間，並不是因為她擔心海平面上升、保險費用上漲、麻煩影響或與氣候變化相關的其他風險。相反，她擔心這些風險會很快迫使其他人出售他們的房屋，從而導致該地區的房產價值崩潰。因此，她決定採取行動。
“我不想在價格下跌時待在那裏，”李説，她是一名環境作家。
羅斯·漢考克有同樣的擔憂，三年前他在科勒爾蓋布爾斯出售了他的四居室房子。他將南佛羅里達的房地產市場形容為“悲觀者向樂觀者出售”，並表示他想在樂觀者仍然多於悲觀者時兑現。
“我只是擔心我一生的積蓄，”漢考克説。“你無法與大自然抗爭。”
李和漢考克是例外。在購買海岸房屋方面，大多數佛羅里達人仍然是樂觀者。
自2010年底以來，邁阿密及周邊地區的中位房價上漲了120%，幾乎是全州平均水平的兩倍，是全國增長率的三倍。今年1月，棕櫚灘縣的一棟名為布里斯托爾的建築銷售額超過3億美元，成為該縣歷史上最昂貴的公寓。該建築的宣傳單誇耀其抗颶風的玻璃門；但並沒有提到如果海平面上升三英尺，通往前門的道路可能會被淹沒。
瑪拉·馬丁，佛羅里達房地產協會的發言人，表示雖然“當然氣候變化在我們成員的關注範圍內”，但她沒有聽説過因為海平面上升而出售房屋的客户。
“我認為科學家們仍在努力掌握這一情況，”她在一封電子郵件中寫道。
位於邁阿密北部的阿奇溪社區，一些地區遭遇了最嚴重的洪水。2013年，邁阿密-戴德縣請求聯邦資金以收購一些最脆弱的房屋，並將土地保持未開發狀態。聯邦政府拒絕了。攝影師：羅斯·瑪麗·克朗威爾，彭博社在基拉戈的1號公路旁，斯蒂芬妮·魯索的房子背靠一條運河，運河通向黑水灣，再到海洋；她的鄰居們穿着短褲和人字拖，悠閒地坐在他們的船旁。2015年，魯索，一名邁阿密律師事務所的合夥人，搬到基拉戈幾個月後，秋季的大潮將18英寸的水帶到了他們房子前面的道路上。與之前的潮汐洪水不同，這次洪水持續了34天。
“我們買房時，已經很多年沒有發生過這樣的洪水了，”魯索坐在家外的酒吧和游泳池之間的桌子旁説。
“從來沒有過，”她的丈夫弗蘭克插嘴道，他正在烤架上忙碌。
鹹水毀壞了周圍鄰里的汽車，破壞了景觀，並引發了蚊蟲滋生。但最糟糕的部分可能是垃圾。
“當人們開車時，會產生漣漪，”魯索説。“這會把所有的垃圾桶撞倒，然後每個人的垃圾都漂浮在街道和紅樹林裏。這真是令人噁心。”
門羅縣的官員們同意存在這個問題，並計劃提高一些道路，以減少未來的洪水。
魯索説，如果她在2015年知道現在知道的事情，她就不會購買這所房子。她猜測，如今在她的鄰里買房的人可能和她當初一樣無知。“我敢打賭，房地產經紀人沒有告訴他們。”
佛羅里達州的房地產經紀人沒有法律義務警告潛在買家有關洪水風險。海岸風險諮詢公司的總裁阿爾伯特·斯拉普表示，他認為這種情況很快會改變：正如公眾要求強制披露石棉和鉛漆一樣，人們也會堅持要求如果一所房子經常遭受洪水，就必須披露相關信息。
當那發生時，斯拉普説，許多佛羅里達州的房價將會暴跌。
“在這些洪水區域的任何人，如果他們向買家披露，買家可能就不會購買那處房產，”斯拉普説，他的公司正在為邁阿密海灘市工作。“這將使房產的價值降到零，遠在水到達他們前門之前。”
斯拉普表示，解決方案不是大規模撤退沿海地區，至少目前不是，而是一種戰場分診：找出哪些房屋值得通過抬高或其他方式進行拯救，哪些則無能為力。
斯蒂芬妮·魯索在基拉戈的家中。她説，如果她知道這個地區會嚴重洪水，她就不會買下這所房子。攝影師：羅斯·瑪麗·克朗威爾為彭博社拍攝“下一個黑天鵝是住房融資未能考慮氣候變化，”他説。“如果不採取措施幫助他們，將會有大量房屋失去實質價值，並且會違約抵押貸款。”
上個月，在邁阿密大學建築學院的一間華麗講堂裏，南邁阿密市市長菲利普·斯托達德參加了一場關於聯邦項目歷史的演講，這些項目旨在購買受到氣候變化威脅的房屋，以及這些項目是否可能擴展。
之後，他邀請與會者考慮僅在南佛羅里達州面臨風險的房屋數量。斯托達德的信息是：政府根本無法拯救那些等待太久才出售的房主。“沒有足夠的錢，”他説。
目前尚無聯邦政策來收購將因海平面上升而失去的財產。去年一月，巴拉克·奧巴馬總統的政府撥款4800萬美元用於搬遷一個正在沉入墨西哥灣的小路易斯安那州城鎮，這是聯邦政府資助的首個此類項目。但政府明確表示，該項目並不打算成為先例，並拒絕了來自一個處於同樣境地的阿拉斯加村莊的請求。
南佛羅里達州同樣未能獲得聯邦幫助以進行更為適度的搬遷。2013年，邁阿密-戴德縣的官員向聯邦應急管理局請求230萬美元，用於一個項目，該項目包括收購位於一個名為阿奇溪的低收入社區中的幾處房屋，遠離邁阿密海灘的魅力和税基。
“這些房屋大多數有8到10英寸的水，”負責該請求的縣官員特里·帕克説。計劃是拆除它們，讓土地恢復為溪牀。但縣裏從未獲得資金，自那以後也沒有申請聯邦買斷。
科勒爾·蓋布爾斯市長卡森表示，國會應該創建他所稱的“韌性基金”，以幫助受到水威脅的房屋——但他認為這不會發生。
科勒爾·蓋布爾斯的一條運河。市長吉姆·卡森擔心，一旦水位上升導致船隻無法通過橋樑，房價將會下跌。“這些船將是礦井中的金絲雀，”他説。攝影師：羅斯·瑪麗·克朗威爾，彭博社國家洪水保險計劃今年面臨重新授權；財政保守派表示，他們希望利用這個機會減少該計劃的補貼，以便人們支付更接近其風險的全部成本。根據聯邦應急管理局的數據，聯邦補貼的削減將特別影響佛羅里達州，儘管其面臨風險，但該州的洪水保險平均保費在全國最低。
勞拉·雷諾茲是邁阿密最古老的環保組織熱帶鳴禽協會的前執行董事；她在邁阿密南部一個小時車程的卡特勒灣住了13年。她曾希望將房子傳給侄女或侄子，但現在計劃出售。
“我們海岸線的未來完全註定要毀滅，”雷諾茲説。“問題是，我們還能有多久？”
接下來閲讀： 澤西海岸寧願用牆壁來對抗洪水，也不願撤退