對HUD的RAD項目的希望與恐懼 - 彭博社

舊金山的克萊門蒂娜大廈，作為一個公共住房設施，現在正在通過HUD的RAD計劃進行改造。谷歌地圖當民主黨參議員伊麗莎白·沃倫 詢問本·卡森作為HUD秘書將如何解決美國公共住房的狀況時，卡森熱情地特別提到了一個值得稱讚的項目——租賃援助示範計劃（RAD），這是一個已經運行五年的聯邦倡議，基本上未受到關注。他表示對RAD的早期結果“非常鼓舞”，並“期待與國會合作以擴大這個值得的項目。”

RAD的運作方式是將公共住房單元轉移到私營部門，以便開發商和住房管理局可以利用更廣泛的補貼和融資工具來修復和管理這些單元。鑑於國會拒絕充分資助公共住房和數十億美元用於積壓維修，支持者表示RAD是保留這些可負擔單元的最佳選擇，以免它們變得無法居住，讓任何人都無法居住。

彭博社城市實驗室美國人如何投票導致住房危機加州大學伯克利分校為轉學學生提供專門建造的校園住所熊隊首席警告芝加哥缺乏新NFL體育場的風險羅馬可能開始對特雷維噴泉收費自2012年啓動以來，約有60,000個公共住房單位通過RAD轉變為項目基礎的第8節租賃，國會已授權總共轉換185,000個單位。技術上講，所有公共住房租户如果願意都應該能夠返回私人單位，儘管住房倡導者擔心RAD法規 存在漏洞，可能會阻礙這一目標的實現。

RAD作為一個利用私營部門的中性收入項目，吸引像卡森這樣的領導者並不奇怪。RAD在共和黨和民主黨立法者中獲得了強有力的兩黨支持，許多人預計其國會上限將在未來幾年內 被解除，這可能為國家公共住房的 根本性變化奠定基礎。

但也有住房倡導者擔心RAD的推進速度，他們警告説，監督和透明度至多仍然是混合的。對於一些租户來説，轉換已經成為一場噩夢。

卡特里娜·瓊斯是一位單身母親，育有三個孩子，她在公共住房中生活了十年，當她得知位於弗吉尼亞州霍普韋爾的補貼建築將通過RAD被拆除，並將在其位置上建造新的可負擔公寓時，感到非常興奮。瓊斯有一個女兒需要坐輪椅，她對1960年代建築的長期住房維修和升級的前景感到高興。

然而，根據12月提交的HUD投訴，霍普韋爾住房管理局和非營利RAD開發商拒絕為瓊斯和她的家人提供便利，勸説她接受一個 租户買斷。當時，瓊斯的兒子面臨刑事指控（後來被撤銷），她需要錢來支付他的律師費。瓊斯表示，住房管理局知道她兒子的情況，並施壓她接受這筆錢並離開。

“那是預算削減宣佈的同一周，他們説，‘你為什麼要在這個時候批評這個HUD項目？’”瓊斯現在在沃爾瑪工作，每月支付1,450美元租住弗吉尼亞州切斯特的一間無障礙單元；她的公共住房租金曾為每月400美元。“我現在過着全新的生活，每天都在努力維持我目前的公寓，”她説。“這些人根本不關心你一旦離開後會發生什麼。”

瓊斯是最近由弗吉尼亞法律援助律師提交的投訴中提到的十幾位前租户之一，他們表示霍普韋爾的RAD改造違反了 一系列 聯邦法律和法規——包括非法驅逐威脅和對有孩子的家庭及殘疾人的歧視。HUD正在調查這些指控，但租户倡導者表示，霍普韋爾記錄的問題反映了與該項目相關的更大問責問題。

這不僅僅發生在弗吉尼亞州。約翰·凱利，一位74歲的租户，居住在舊金山的 公共住房中，目前面臨因未簽署新RAD房東——Tenderloin社區發展公司（TNDC）的租約而被驅逐的威脅。凱利在過去六個月裏一直在聯繫住房非營利組織和HUD，他表示，要求他簽署的租約是“非法、不誠實和不合理的。”

凱利自稱“對政府不太感冒”，他認為私人組織可以比舊金山住房管理局更好地管理他的建築。但他説，他與RAD打交道的經歷非常糟糕。

特里·巴格比，一位58歲的退伍軍人，也住在凱利的建築中，他同意這段時間非常緊張。“我們很多問題都沒有得到這些不同機構的回答，他們來和我們開會，”他説。“我很驚訝我沒有因為處理這些無聊的事情而再次心臟病發作或中風。如果可以的話，我會立刻搬出這個城市。”

TNDC沒有回覆多次評論請求，但舊金山住房權利委員會的執行董事莎拉·捨本-齊默爾表示，當地團體一直在與城市密切合作，監測RAD轉型。她説，有些開發商是負責任的；而其他的則更為艱難。

“租户們出於真實的原因而不信任，”捨本-齊默爾説，指的是城市的 流離失所和驅逐的歷史。“你確實會遇到一些年輕的工作人員，他們是新來的，告訴租户一切都會很好。租户們並不傻；他們想要一切都有書面證明。”

這些是否是孤立事件，或者是RAD預示着未來對租户更大風險的跡象，目前尚不清楚。早期住房項目如HOPE VI和第236節的嚴重缺陷顯得尤為突出。Bagby和Kelly都表達了對他們城市對低收入住房承諾最終會消失的擔憂。

Kim Rolla，一位幫助提交Hopewell投訴的律師，表示她和她的同事在聯繫媒體關於HUD調查後，遭到了其他可負擔住房倡導者的強烈反對。“那是預算削減宣佈的同一周，”他們説，‘你為什麼要在這個時候批評這個HUD項目？’”

國家住房法律項目的工作人員Jessica Casella表示，Hopewell是她聽説過的最嚴重的投訴，但她的組織在過去幾年中記錄了許多種租户RAD問題。她還承認，有很多地方沒人真正知道這些轉變進行得如何。“我們主要擔心的是HUD的監督水平和質量，”Casella説。“我認為HUD更注重讓物業完成交易，而在確保交易完成後，過渡順利進行方面則投入的精力較少。”

關於RAD的透明度對於倡導者、學者和記者來説也是一個挑戰。羅拉表示，她和她的同事在獲取關於霍普韋爾RAD交易的基本信息時遇到了嚴重困難——他們請求免除數百美元的FOIA費用的請求被拒絕，理由是這樣的披露“不符合公眾利益”。

HUD再資本化辦公室的主任湯姆·戴維斯表示，他的機構正在努力使RAD“成為居民保護方面的黃金標準”，並指出它對租户待遇的規則和規定遠比幾乎任何其他聯邦住房項目要多。戴維斯表示，在過去18個月中，還進行了大量工作，以升級HUD在轉換後如何監控物業的程序，包括主動聯繫公共住房管理局，以確保沒有問題。

“我認為，如果有任何機構是為了保護我們，它們的資金並不充足，”特里·巴格比疲憊地説。“他們可能沒有很多員工，而且薪水偏低。”

展望未來，隨着HUD繼續調查霍普韋爾，倡導者希望確保聯邦住房機構對RAD監督的承諾不會動搖。