停滯的租金困擾着澳大利亞的住房恐怖片 - 彭博社

你知道那種恐怖電影的老套情節嗎？某些不祥的信息被所有角色忽視？那個聰明的老卡桑德拉的嚴厲警告總是被忽略？

類似的事情正在澳大利亞的泡沫住房市場上發生。

忘掉所有關於房價通脹速度未減的頭條新聞 -- 悉尼在三月份上漲了19%，將該市的中位房價 推高至115萬澳元（87.5萬美元），根據房地產列表網站Domain的數據。

畢竟，房價並不是住房市場狀態的指南，而是每年典型買賣的約1%的房屋的情況。即便如此，它們更不是住房供需的指標，而是 抵押貸款信貸 與房地產基本面之間互動的反映。

彭博商業週刊沒有被監禁的人。尋求庇護者擠滿了拜登承諾關閉的監獄美國正在用尋求庇護者填滿臭名昭著的前監獄大學橄欖球需要向大聯盟學習一課那些銷售比職業選手更多棒球棒的網紅兄弟們在抵押貸款信貸上大肆揮霍，即使是一個過度建設的住房市場也能享受價格上漲；如果減少住房貸款，情況可能正好相反。

這就是為什麼值得關注租金的狀態。目前，根據澳大利亞統計局的數據計算，租金的增長速度是二十多年來最慢的。

這並沒有完全被忽視。菲利普·洛威在九月份接任澳大利亞儲備銀行行長，他在迄今發佈的八份 貨幣政策決策聲明中都包含了相同的標準參考（僅做了小幅的外觀修改）：

在東部首府城市，未來幾年將有相當數量的公寓供應上市。租金上漲是二十年來最慢的。

正如洛威所指出的，租金放緩的原因並不難以理解。在澳大利亞最近的歷史中，建築一直難以跟上家庭形成的步伐。新住房的供應與需求保持接近，因此租金往往與收入大致保持一致。

這似乎正在改變。如今，你不必在悉尼、墨爾本或布里斯班開車太久，就會驚訝於新公寓的數量。 目前在澳大利亞住宅建築上工作的548台起重機相當於14個北美城市的數量近三倍 由諮詢公司Rider Levett Bucknall進行的調查，包括紐約、洛杉磯、多倫多、芝加哥和舊金山。

澳大利亞住房市場的起重機數量

548

比較澳大利亞住房研究所對住房開工的預測與澳大利亞統計局對家庭形成的預測，過剩的情況就變得非常明顯：

根據這些數字，澳大利亞城市在過去五年中建造的房屋過剩，相當於整整一年的過剩供應。

對於那些希望澳大利亞房價繁榮可持續的人來説，這是一個令人擔憂的發展，尤其是考慮到該國監管機構似乎終於在經過多年的寬鬆後試圖提高信貸標準。

不過，如果澳大利亞能夠在不嚴重損害經濟的情況下擠壓住房泡沫，那麼英雄和惡棍的角色將與公眾的看法大相徑庭。

儘管政府和監管機構花了多年時間通過税收減免和對宏觀審慎監管的敵意來加劇問題，但真正幫助緩解危機的可能是房地產投資者和外國人。

過剩供應的最大驅動因素之一——以及租金增長的速度終於讓澳大利亞人的收入趕上住房成本——是住房庫存從 四分之一英畝的土地轉向公寓。

自2009年以來，正在建設的公寓數量增加了三倍，去年，三分之一的批准是針對此類物業的，根據週四發佈的一份由澳大利亞儲備銀行經濟分析部門撰寫的報告。根據作者的説法，投資者和外國買家的需求是這一變化的主要驅動力。

一個喜歡將高房價歸咎於一波中國買家的國家應該反思自己的好運。如果沒有那些外國人和投資者，澳大利亞的住房成本可能會比現在更高。

本專欄不一定反映彭博社及其所有者的觀點。