人類下一個失去的工作：房地產評估師 - 彭博社

插圖 by 731二十五年前，布萊恩·韋弗在一個研討會上被告知，房地產評估行業將在五年內被技術淘汰。結果並沒有發生。但他現在認為這個預測並不是完全錯誤——只是來得太早。

韋弗現在在伊利諾伊州的評估許可委員會工作。評估師在貸方向買方提供抵押貸款之前評估房屋的價值。他説，行業的清算已經到來，該行業在美國僱傭了大約73,000名大多數受過大學教育的人。“專注於住宅抵押貸款工作的評估師的未來即將結束，”他在最近給同行的通訊中寫道。“沒有轟鳴聲。甚至沒有低語。”

彭博社商業週刊沒有隱士。尋求庇護者佔據拜登承諾關閉的監獄美國正在用尋求庇護者填滿臭名昭著的前監獄大學橄欖球需要向MLB學習一課銷售比職業選手更多棒球棒的影響者兄弟們這是因為在二十五年前的那個研討會上預測的突破終於發生了。大數據和計算的進步正在幫助自動化逐漸滲透到知識型職業中，威脅着以與機器人在工廠中幾十年來所做的方式相同的方式淘汰工作。

在房地產行業，Zillow集團表示，其算法正在學習捕捉周圍社區的粗略價值事實，以及更復雜的價格指標，例如客廳是否有硬木地板或廚房是否有花崗岩枱面。雖然Zillow的軟件並未用於評估——其數字在其網站上免費提供——貸方長期以來一直使用內部和第三方計算模型來幫助評估房屋價值。

現在，像房利美這樣的抵押貸款融資機構開始對不涉及人工評估師的交易感到舒適。

評估師已經受到傷害。他們的困境始於2007年的房地產崩潰和隨之而來的金融危機。在繁榮時期，房地產經紀人和貸款人有時會施壓評估師，以達到關閉貸款所需的價值。如果他們沒有做到，評估師可能會失去未來的業務。因此，當市場崩潰時，評估師被指責沒有對魯莽的貸款行為進行監督。

監管機構通過使進入這一行業變得更加困難來作出回應。在許多情況下，評估師需要獲得四年的大學學位。之後是數百小時的額外培訓，然後是兩到三年的學徒期。他們還需要通過州考試以獲得執業許可證。與此同時，評估費用停滯不前。許多貸款人僱傭直接與評估師合作的評估管理公司。這旨在保護評估師免受不當壓力，但這些公司也會抽取一部分收入。

在2007年行業巔峯時期，各州已授予121,407個進行住宅評估的資格。去年有96,856個，其中一些由在多個州工作的人持有。全國評估協會主席吉姆·阿莫林表示，進入這一行業的年輕人幾乎沒有。伊利諾伊州的評估師平均年齡為58歲，幾乎沒有人來替代退休人員。在2005年，超過1,200人申請了實習職位。而在2016年，只有大約100人申請。

房利美（Freddie Mac），這家支持許多美國抵押貸款的政府贊助公司，在六月開始允許對一些再融資貸款進行自動評估。它表示計劃在未來幾個月將該計劃擴展到購房貸款，待其監管機構聯邦住房金融局（FHFA）批准。這與抵押貸款通常的運作方式有很大不同。房利美及其姐妹公司房地美（Fannie Mae）通常要求現場評估，以確保買方不會支付過高的價格，這會增加房地美或房利美在房屋後續進入止贖時的損失風險。

貸款機構越來越發現，基於計算機程序的估算幾乎提供了與評估一樣多的保護。而且這些算法是即時的，成本也低得多。儘管如此，房利美的高級副總裁安迪·希金博薩姆（Andy Higginbotham）表示，該公司免除一些人工評估的計劃規模較小，主要集中在易於評估的物業上。他表示，這一計劃永遠不會擴展到使評估師變得無關緊要的程度。

行業並沒有冒險。去年秋天，當評估協會（Appraisal Institute）得知房利美的計劃時，立即向FHFA的監管機構發出了一封信。“房利美決定偏離基本風險管理實踐，似乎讓人想起了2007-2008年金融危機前的貸款生產驅動時代，”信中寫道。

行業安慰自己認為某些事情需要人來判斷。阿莫林（Amorin）表示，計算機無法判斷前任業主是否偷走了所有的浴室設施。Zillow和其他幾家公司正在努力證明這一觀點是錯誤的。Zillow的首席分析官斯坦·漢弗里斯（Stan Humphries）表示，他的工程師正在挖掘網站上由房地產經紀人提供的照片寶庫，尋找使一處房產比另一處更有價值的內部特徵。他們也在研究房屋的外觀，試圖教他們的算法識別吸引買家的外觀——例如，成熟的樹木在前草坪上投下陰影——使買家願意支付更多。該公司計劃在今年推出這一算法。

漢弗萊斯説，存在各種未開發的數據可以使模型更有效，包括一些Zillow可能還不知道的數據。“也許是環境街道噪音或機場航班路徑，”他説。該公司表示，其中位誤差率——估計值與實際銷售價格之間的差距——為5%，低於2006年開始時的14%。房地產經紀人和房主表示，Zillow的估計有可能擱置房屋銷售，他們常常對公司的數字提出異議。在伊利諾伊州，該公司面臨一項訴訟，聲稱其進行無執照評估，Zillow對此表示異議。

即使是那些幫助構建自動評估工具的人也承認其侷限性。為了使模型有效，它們需要類似的、最近售出的房屋進行比較。房產越偏遠或獨特，算法在估算其價值時就越差。“它們在蒙大拿州中部的幾何穹頂上表現不好，”研究公司CoreLogic Inc.的估值解決方案高級副總裁蘇珊·艾倫説。

人類評估師面臨的問題是，大多數美國人並不打算住在幾何穹頂裏。