曼哈頓如何再次成功實現垂直零售 - 彭博社

哈德遜園區的商店在一層的廣場級別開始其室內零售，其標誌性吸引力是城市首個也是唯一的尼曼·馬庫斯，位於5至7層。這樣的計劃在2000年代初可能看起來是瘋狂的。相關紐約似乎一直是多層零售綜合體的理想城市——直到你真的走進一個。

到世紀之交，美國最密集城市中的這些地方從失敗到平庸的例子不一而足。然而，在過去十年中，零售設計師似乎更接近於解決這個問題。開發商對這一零售悖論給予了新的關注，現在最顯著的表現是相關公司的即將到來的哈德遜園區商店，藉助最近的經驗教訓，顛覆了人們對多層零售運作方式的期望。

彭博社城市實驗室加州大學伯克利分校為轉學生提供專門建造的校園住所熊隊首席警告芝加哥缺乏新NFL體育場的風險羅馬可能開始對特雷維噴泉收取入場費世界上最雄心勃勃的摩天大樓翻新計劃在多層城市購物綜合體中對街面零售的偏好通常反映在租金和利潤上，隨着每一層的上升而驟降。“一層零售是黃金，二層零售掙扎，三層零售是一場災難，”格里姆肖的富爾頓街交通中心項目經理尼科·丹多-哈尼希説。

這 哈德遜園區的商店 通過在一個樓層高的廣場層開始其內部零售，並將其標誌性吸引力——城市首個也是唯一的尼曼·馬庫斯，設在5至7層，來挑戰這一概念。這樣的計劃在2000年代初可能看起來不切實際，但在過去十年中，一些令人驚訝的成功使零售業蓬勃發展：哥倫布圈的商店（於2003年開業）、將前世界金融中心的零售空間改造為布魯克菲爾德廣場的商店（於2015年開業）、西田世貿中心（2016年）、富爾頓街交通中心（2016年）以及在17號碼頭和其他地方的額外開發。這些都是新一代購物中心設計的一部分，零售樓層位於街道水平之上和之下，頻率在幾十年中未曾見過。

“一樓零售是黃金，二樓零售掙扎，三樓零售是一場災難。”位於時代華納中心的哥倫布圈商店，也是一個相關項目，是曼哈頓購物中心復興的先鋒，克服了相當大的初始懷疑。正如相關城市的總裁兼首席執行官肯·希梅爾所説，他們在哈德遜園區開發的更大購物中心，“現在有些人跟我談話，他們絕對説過‘我從未想過這在時代華納會成功。’”

哥倫布圈商店在租賃和設計上需要精心考慮，其靈感來源於傳統零售大道和與曼哈頓類型上截然不同的郊區購物中心。

在全國各地的街面商店中，上下樓層的體驗是常規的，而懶惰或缺乏興趣並沒有關閉第五大道商店的上層。地球上最具標誌性的地下商店，位於第五大道的蘋果店，證明你不必在地面層提供一件商品就能吸引顧客向下走。

希梅爾表示，哥倫布圓環商店內部的零售樓層受到麥迪遜大道商店的啓發，商店樓層之間的內部樓梯提供了額外的聯繫。這種模式在垂直購物中心中變得常規。

在城市的百貨商店內，吸引顧客上六或七層的幾個早期例子僅需短暫步行，這些商店提供了超過一個世紀成功多層零售的證據。

“你會將某些部門放在特定空間中，以引導人們穿過空間的類型，”希梅爾解釋道。餐廳總是位於百貨商店的頂部：百貨商店還會有意識地努力在上層樓中戰略性地穿插高流量的驅動因素。勞德和泰勒最近完成了其五樓“裙子地址”的翻新。五層樓尋找一條裙子顯然並不算太多。

但在70年代到90年代之間發生了一些問題，當時紐約成為零售設計錯誤的指標，因為新的購物中心創造了常常孤立和令人困惑的用户體驗。

曼哈頓購物中心最初建造時設有13層零售（左側），但最終縮減至僅三層，其餘樓層改為辦公空間（右側）。維基媒體共享/Mean Mr. Mustard, Jim.Henderson曼哈頓購物中心（於1989年開業）設有令人震驚的13層零售樓層，購物區域的高度可能適合獵鷹，但不適合人類。這些零售樓層 最終縮減 至僅三層，其餘部分改為辦公室。許多拱廊，如世界金融中心（於1988年開業），設有曲折而混亂的流通模式，沒有明顯的吸引點，在該綜合體轉變為布魯克菲爾德廣場時進行了修正——現在設有清晰的流通模式和薩克斯第五大道。位於世貿中心地下通道的前購物中心（於1975年開業）是一個可靠的租賃成功，但其美學則像是一個交通地下室。

百貨商店作為吸引點的重要性被嚴格應用於新的垂直城市零售，借鑑了其在郊區購物中心的成功，鼓勵購物者前往某個地方，並在城市中可靠地吸引他們向上。美國最成功的老舊城市零售中心之一，位於芝加哥的900北密歇根大道*，每層樓都有Bloomingdale’s，而西田舊金山中心的Nordstrom則從第四層開始。如果下降到漩渦並不吸引人，那麼上升到Nordstrom則是令人嚮往的。

非零售用途在這些新項目的上層越來越受到重視。在哥倫布圈購物中心的五樓，有林肯中心的弗雷德裏克·P·羅斯大廳音樂會場所，可靠地在晚上吸引顧客，併為食品和零售租户提供新客户。

人們越來越意識到，來自無關上層用途的流動——無論是住宅、辦公室還是酒店——應該儘可能引入零售樓層，以促使顧客經過商店。而隨着傳統美食廣場的停滯，像哈德遜美食廣場這樣的地方現在為布魯克菲爾德廣場帶來了時尚的快餐供應商和當地風味，而其他購物中心則採用了坐下餐廳來取代傳統的美食廣場模式。哥倫布圈購物中心在其四樓提供了不止一家而是四家餐廳。

“舊百貨商店的電梯堆疊模型效果並不好。”除了新租户，這些中心的建築設計也取得了巨大的進步，常常強調街道可達性、清晰的視線和樓層之間的便捷連接。西菲爾德世界貿易中心有許多面向街道的零售商。其兩層的歐庫魯斯零售空間的目標不是創造一個傳統的拱廊，而是模仿外部空間。聖地亞哥·卡拉特拉瓦通過電子郵件告訴CityLab，他“將歐庫魯斯設計為一個沉降廣場，延續了歐洲中心城市空間的悠久傳統，為所有市民創造了一個寬廣的空間。”

設計師們正在考慮一個簡單但至關重要的任務，即使上層樓層可見。畢竟，如果訪客看不到目的地，他們幾乎肯定會忽視它。即使是像扶手這樣的基本設施也可能成為問題：1980年代普遍使用的花崗岩和金屬已在布魯克菲爾德廣場和其他多箇中心被玻璃所取代。

流通也是至關重要的。能夠輕鬆到達一個上層景點和看到它一樣重要。最近的購物中心優先考慮頻繁且高度可見的樓層連接。Callison RTKL的設計師Norm Garden表示：“你不能放置足夠的[自動扶梯]。”他還説，最好將它們作為一個序列引入。“舊的百貨商店堆疊自動扶梯的模式效果並不好，”Garden補充道。“我更喜歡階梯式或級聯式的方法，有時你會被誘惑上去，發現自己在第三或第四層時才意識到。”

去年開業的西菲爾德世界貿易中心內部。其建築師表示，他將Oculus設計為“一個沉降的廣場，延續了歐洲中央城市空間的悠久傳統，為所有市民創造了一個寬廣的空間。”西菲爾德沒有什麼能改變街道層面體驗的首要地位，然而最近的研究表明，其他地方的誘惑並不像人們想象的那麼困難。多層設計原則最近被調整為一種以前不存在的有效公式。

如今，未來的創新可能會產生什麼，或者它們可能如何削弱這一模型，尚無定論。在線零售的興起不僅對郊區購物中心構成威脅，也對我們可能在城市中心看到的零售商構成威脅。亞馬遜書店取代了哥倫布圈購物中心的前上層Borders，但在2000年代失去的大多數零售商並沒有被類似的東西所取代。誰知道下一個十年的淘汰會帶來什麼。

紐約大多數中心的租賃明顯傾向於高端——亞洲一些更具活力的城市購物中心的零售部門受到在線壓力的影響較小。美國的多層零售越來越反映出一種轉向社區和無關用途的趨勢，這在郊區中心和國外都很常見。Garden指出，他在東南亞的多層設計工作包括一個教堂、博物館空間、社區大廳和大學中心。

如果零售綜合體的組成註定要改變，它們的位置可能會稍微偏離街道水平。隨着一代新建築師和開發商成功地向上建設，他們不太可能在短期內回頭看。

***更正：***本文的早期版本錯誤地識別了芝加哥一家Bloomingdale’s的地址