柏林的租金管控計劃：收購私人房東 - 彭博社

柏林克羅伊茨貝格的街頭節日。法布里齊奧·本奇/路透社為了阻止房東抬高租金，柏林的一個區採取了嚴厲的措施：阻止一棟建築的出售並 將其買下 交給政府。就在本週早些時候，市中心的 弗里德里希海因-克羅伊茨貝格 區宣佈不允許將一棟私有公寓出售給國際投資者。相反，官員們將銷售方向指向一個致力於提供可負擔租金的國有獨立住房協會。

這一舉措是在租户們發起運動以阻止出售後採取的，他們擔心潛在買家——一家註冊在盧森堡的空殼公司——會將租金提高到他們無法承受的水平。該區的舉措——僅僅因為擔心可能的極端租金上漲而阻止一棟建築的出售——在某些地方是非法的。在柏林，這是可能的，因為國家的“鄰里保護”法律賦予區在高住房壓力地區的建築出售中，如果風險會使租户被迫搬遷，則有優先購買權。事實上，這一舉措不僅可能，而且越來越普遍。

彭博社城市實驗室加州大學伯克利分校為轉學學生提供專門建造的校園住所熊隊首席警告芝加哥沒有新NFL體育場的風險羅馬可能開始對特雷維噴泉收取入場費全球最雄心勃勃的摩天大樓翻新計劃自2016年9月以來，柏林各區行使了對一組包含45套公寓和六個商業單元的建築的優先購買權。儘管德國的租賃和房地產法律比大多數國家更為嚴格，但這並不僅僅是德國現象。巴黎去年啓動了 類似法律，旨在通過要求在一些公共住房水平特別低的富裕地區對物業享有優先購買權，來抑制市中心的經濟貧民化。如果柏林和巴黎的計劃在選民中受到歡迎，基於可負擔性驅動的私人房地產收購在許多歐洲城市可能會變得更加普遍。

在柏林，目前的判決似乎是，情況良好。在一個大多數市民仍然租房的城市，國家購買私人財產的舉動並不是一個固有的爭議性問題。“鄰里保護”法律的另一部分（在德語中稱為 Milieuschutz, ）是禁止 奢侈翻新，這是房東常用的手段，以規避限制租金上漲的規則。總體意圖是在正在進行紳士化的地區保持一定的社會混合，並防止迅速的轉變破壞社區。

像這樣的法律並不新鮮——實際上，自1970年代以來，德國的市政當局就已經有了這些法律——但它們目前的範圍是前所未有的。柏林首批受到鄰里保護的地區是在15年前指定的。到2015年，這座城市有18個這樣的區域。截至今年4月，它有大約40個。弗里德里希海因-克羅伊茨貝格區的40%受到這些法律的保護，政府的意圖是將這一比例提高到60%。因此，鄰里保護法正從對房地產市場的小規模調整，轉變為任何市政當局武器庫的核心部分。

那麼，像這樣的法律真的能在多大程度上阻止鄰里變化並保護可負擔住房呢？

當柏林已經有一些法律來限制租金上漲時，它們可能顯得多餘（即使這些法律的有效性存在爭議）。柏林現有的租賃法律並不是為了凍結租金，而是關注於穩定，平衡較長時期內的任何上漲，以減少紳士化和搬遷的潛在混亂。

目前，這些法律要求社區由一個租賃委員會（稱為 租金鏡 或德語中的“租金鏡子”）進行監督，該委員會計算當地住房的平均租金，並根據大小、狀況和質量將其分為不同檔次。任何新的租賃合同不得收取超過這一約定平均租金的10%的費用。該規則並不阻止租金上漲，但確實防止了成本在一夜之間翻倍。

這對位於弗里德里希海因-克羅伊茨貝格的建築租户保護作用不大。這個區橫跨東西邊界，西部地區有相當數量的土耳其裔人口（稱為克羅伊茨貝格），仍然包含着 城市中最貧困的社區。儘管在1970年代和80年代仍殘留着非常活躍的反文化痕跡，克羅伊茨貝格卻經歷了持續的富裕新移民潮，他們被其優美的20世紀初公寓和中心位置所吸引。

所討論的建築位於該地區最受歡迎的部分，一個擁有每日市場、街邊咖啡館和許多鵝卵石街道的小社區，如果 計劃將其步行化 得以實施，這裏將變得更加搶手。由於該地區租金的上漲，報紙 柏林日報 估計建築的所有者在三年內可能收取高達15%的額外費用而不違反任何法律。

接管這棟建築的經濟適用房提供者叫做 WBM，應該會幫助當前的租户留在這裏，因為它承諾租金每年上漲不超過2%。這種保障是要付出代價的——WBM為這棟建築支付了440萬歐元（520萬美元），這並不是一個小數目，即使最終可以通過租金收回。

這樣的舉動有什麼更大的意義呢？如果只是偶爾行使優先購買權，似乎不太可能對抗租金上漲，尤其是僅僅是在這裏和那裏購買一兩棟建築。然而，它可以防止正在進行的城市更新區域在居民的背景和經濟狀況上變得完全統一。正因如此，巴黎也採取了類似的 優先購買權法律，以確保一些低收入者甚至能夠生活在城市最富裕的區域。

這對不希望自己在社區的到來造成單一文化的富裕居民是有利的，但仍然有可能顯得有些象徵性，拯救一小部分低收入居民免於被驅逐的過程，而大多數人仍然在經歷這一過程。儘管如此，弗里德里希斯海因-克羅伊茨貝格的政治代表們仍然希望像本週的建築購買這樣的舉動能夠幫助創造一個轉折點。

由於對法律挑戰和社區保護區域內的延誤感到謹慎，他們可能會更傾向於將自己的物業出售給像WBM這樣的經濟適用房提供者，甚至是希望成立建築合作社的租户團體。無法確定這種樂觀是否有依據，但顯然，柏林的一些代表將克羅伊茨貝格的建築購買視為一個繭，可能會從中孕育出一種全新的城市住房管理方式。