亞特蘭大貝爾特線住房失敗的教訓 - 彭博社

貝爾特線的進展落後得如此嚴重，以至於可能根本無法滿足其可負擔住房的要求。大衞·高曼/AP當亞特蘭大在2005年開始建設貝爾特線時，它設定了一個雄心勃勃的目標：將環繞城市核心的22英里鐵路改造成多用途步道和公園——並確保沿線的發展為可負擔住房留出空間。

自從第一段於開放的九年裏，該計劃因其在可持續性、交通、公共健康和城市復興方面的努力而廣受讚譽。但住房問題一直是個挑戰。城市要求亞特蘭大貝爾特線公司（負責該項目的組織）在2030年完成時，沿線至少提供5600個可負擔住房單位。然而，到2015年，它僅統計到785個可負擔單位。今年7月，亞特蘭大憲法報的調查發現，貝爾特線的進展落後得如此嚴重，以至於可能根本無法達到要求，而一些已經獲得資金的可負擔單位也已經消失：

Beltline Inc. 僅在短時間內保持其資助的單位的可負擔性；隨着城市進入當前的住房危機，減少了對可負擔住房的支出；甚至放棄了數百萬美元的潛在資金。調查發現，這些未利用的資金足以使項目的可負擔住房預算翻倍以上。

調查發現，其使命是阻止黑人家庭和中低收入居民被迫離開他們的社區，變成了建設公園和步道的附帶考慮。

與此同時，附近的房屋和租金價格飆升。一個 喬治亞理工學院的報告在二月份發現，靠近BeltLine的房屋價格上漲速度快於其他地方的房屋——在四年內上漲了40%到68%，具體取決於細分市場。

彭博社城市實驗室歐洲城市游泳指南，超越塞納河芝加哥的預算赤字在2025年膨脹至近10億美元低排放的密集城市最受空氣污染影響，研究發現土耳其計劃在伊斯坦布爾增加出租車以應對投訴在 日報-憲法的調查之後，BeltLine Inc. 首席執行官保羅·莫里斯 辭職，本月將由全球律師事務所Dentons的合夥人布賴恩·麥戈萬接任。

在一個預計將實現顯著增長的城市，貝爾特線面臨的挑戰——以及它們能提供的任何教訓——都不是小事。到2040年，都市區的人口將預計增長超過40%，即250萬人。他們都需要居住的地方，正如570萬人已經在那裏。

“不幸的是，政府需要參與投機業務。”從一開始，貝爾特線就旨在幫助解決這個問題。然而，到目前為止，它在擺脱紐約高線設定的模式方面苦苦掙扎，高線是曼哈頓不平等的象徵，甚至其創造者也表示它未能惠及周圍社區。亞特蘭大在這裏遠非孤立：類似項目在芝加哥、新奧爾良和費城等地也存在同樣的擔憂，僅舉幾例。

當麥高恩准備接管貝爾特線時，他表示這仍然為亞特蘭大提供了一個正確開發的機會。

“美國的每個城市都應該考慮可負擔住房，無論這是否是一個問題，因為你城市越成功，這將成為一個更大的問題，”麥高恩説。“我們在貝爾特線沿線有這樣一個實驗室，我們可以嘗試新事物，如果它們有效，我們可以將這些經驗應用到我們城市的其他地方。”

貝爾特線的效果圖。BeltLine.org近年來，亞特蘭大市議會採取了更積極的措施來創造可負擔住房。在2016年，它 通過了一項條例，要求任何從開發機構獲得補貼的開發商將15%的單元留給年收入為地區中位數收入80%的人，或將10%的單元留給年收入為地區中位數收入60%的人。

提出該決議的議員安德烈·迪肯斯現在有一個專門針對貝爾特線的計劃：修訂覆蓋貝爾特線路徑的區域法規，要求任何超過10個單元的項目將一定比例的單元留給可負擔住房。作為交換，開發商將獲得減税、減少停車要求和允許更高密度的激勵措施。

作為該計劃的一部分，開發商必須至少持有這些單位20年，這是從BeltLine學到的教訓。今天可負擔的，明天可能就不可負擔，因此需要長期要求，迪肯斯説，他在2014年至2016年期間擔任BeltLine董事會成員。

“當我們開始制定政策時，認識到這一點是重要的，”他説。“你必須提前做好準備。”

BeltLine.org隨着亞特蘭大在11月進入市長選舉，BeltLine的創始人瑞安·格拉維爾表示，負擔能力是亞特蘭大即使沒有BeltLine也會面臨的一個關鍵競選問題。他辭去了2016年為BeltLine籌集資金的組織的職務，原因是對在項目進展中未能優先考慮負擔能力的擔憂。

“問題不在於BeltLine。問題不在於更好的交通、公園、小徑和雜貨店，”格拉維爾説。“問題在於缺乏管理這些社區即將發生變化的工具。”

格拉維爾表示，BeltLine的主要教訓是，人們應該討論基礎設施在負擔得起的住房、就業機會和種族公平中的作用。BeltLine為這些問題提供了一個討論點。

“這是一個我們可以討論的具體事物。它迫使我們討論可以應用於更大城市的具體答案，”他説。“它並不是造成所有問題的原因，也不能解決所有答案，但它是一個我們可以專注於並提供具體解決方案的具體事物。”

Gravel，一家城市設計諮詢公司的創始人，創辦了非營利組織Generator，以解決有關基礎設施的問題。今年秋天，他將在喬治亞理工學院舉辦Generator研討會，討論城市未來面臨的挑戰。為此，學生們正在研究Buford Highway，這是一條從城市延伸到郊區的道路，許多移民居住在這裏。雖然他們並沒有為Buford Highway制定官方計劃，但Gravel表示，這為學生們提供了一個討論未來可負擔住房問題的試驗場——這些問題現在正困擾着BeltLine。

“當你展望未來，考慮如何以更可持續的生活方式改造城市擴張的挑戰時，似乎那裏的移民人口可能有一些我們其他人可以借鑑的想法，”Gravel説。

“亞特蘭大仍然總體上是可負擔的…… [但] 如果我們不現在開始，我們將無法解決這個問題。”這種合作為BeltLine提供了另一個教訓。為了在沿途增加可負擔住房，McGowan計劃與住房機構、非營利組織、私人住房開發商以及Invest Atlanta合作，後者是城市的經濟發展部門，他曾擔任總裁兼首席執行官。

“如果你想解決可負擔住房問題，你需要將所有這些資源匯聚在一起，並設定一些共同目標，”他説。

市議員Dickens也表示，私營部門需要參與可負擔住房的創建和保護。“在過去四年中，私營部門選擇只開發豪華住房，”他説。“[他們]沒有考慮到我們的勞動力——我們的警察、消防員、教師、銀行出納員以及在我們城市中從事許多服務工作的優秀人員。”

除了與私營部門合作，狄更斯表示，政府應該在尚未昂貴的地方購買土地，例如亞特蘭大西南部和東南部，以便專注於可持續發展。“不幸的是，政府需要參與投機業務，”他説。

格拉維爾表示，仍然有時間鼓勵可負擔住房，特別是在市中心。貝爾特線仍在進行中，而可負擔性是一條漫長的道路。在八月中旬，貝爾特線公司選擇了一位開發商，將創建多達118個可負擔的租賃公寓。

在城市的其他地方也有朝着可負擔住房的運動。《新聞憲法》在8月31日報道，城市計劃將亞特蘭大市民中心出售給亞特蘭大的住房管理局，這個長期造成財政負擔的項目。該混合用途項目將保留30%的住宅庫存作為可負擔住房。

“對亞特蘭大來説幸運的是，我認為我們在問題上並沒有像舊金山或紐約這樣的城市那麼嚴重，”麥戈萬説。“與美國其他主要城市相比，亞特蘭大仍然相對可負擔，但如果我們不現在開始，就無法解決這個問題。”