愛荷華州反對鄰里建設者（NIMBY）反對可負擔住房並失敗 - 彭博社

維基百科/多蘿西·麥克維/城市實驗室多蘿西一生都住在西北的錫達拉皮茲，45年前只向西搬了一條街到她現在的房子，我正坐在她整潔明亮的廚房裏。這個鄰里很舒適，主要是分層平房和精心打理的草坪，草坪上點綴着陶瓷騎師、鹿和其他裝飾品。雖然開車到市中心只需幾分鐘，但這裏沒有奎克燕麥工廠散發出的甜膩穀物氣味。

我在聽多蘿西和她的鄰居露西討論即將開工的附近經濟適用房，儘管她們盡了最大努力阻止它。

“我不知道丟了多少個郵箱，”多蘿西説。“人們在山坡上開車太快，失去控制，最終衝進我的院子。這對公寓樓來説根本不是一個安全的地方。”多蘿西的房子坐落在埃奇伍德路上，住房綜合體——克雷斯特伍德嶺公寓——也將佔據這條路。

彭博社城市實驗室歐洲城市游泳指南，超越塞納河芝加哥預算赤字在2025年膨脹至近10億美元低排放的密集城市最受空氣污染影響，研究發現土耳其計劃在伊斯坦布爾增加出租車以應對投訴這棟建築位於近兩英畝的平坦土地上，將有45個單元：36個分配給低收入居民，5個給無家可歸的家庭，4個給能夠支付市場價的人。與居民反對新開發的最具代表性的新聞故事相比，這是一個 modest 項目。

雪松 Rapids，儘管是愛荷華州第二大城市，但僅有大約130,000人居住。它最著名的居民或許是藝術家格蘭特·伍德，他在1930年畫了美國哥特式，這幅畫描繪了一位穿着工裝的嚴肅農民手持乾草叉，旁邊站着他同樣嚴肅的女兒。在大眾想象中，雪松 Rapids 更像是玉米田、果凍砂鍋和那對陰鬱的父女，而不是常常在舊金山、紐約市以及其他租金飛漲和低收入住房不足的地方中常被記錄的激烈反對建設的辯論。

然而去年，多蘿西、露西和其他鄰居發起了一項大規模行動來反對 Crestwood Ridge，收集了超過1,000個簽名。

鄰居們表示，他們並不反對經濟適用房本身，但他們擔心建築對他們地區的負擔，提到交通和車禍增加、潛在洪水以及新居民缺乏步行便利等問題。開發商表示，他們選擇這個地點是因為它將使居民融入一箇中等密度的社區，享有家庭便利設施，包括公交車站、公園和一所小學。

起初，看起來反對建設的情緒佔了上風：請願和投訴説服了城市規劃委員會在2016年4月的會議上投票反對重新劃分該物業的請求。但幾個月後，該提案被重新提出，成為一個測試，看看需要什麼才能克服鄰里的擔憂，並開發出與低貧困社區相結合而非隔離的經濟適用房。

據當地無家可歸者服務組織Willis Dady的主任Phoebe Trepp所説，這時真正的敵意開始顯現。

開發商的項目經理Justin EilersCommonBond Communities在2016年7月於當地教堂舉行了一次聚會，傾聽鄰居們的擔憂。

我交談過的鄰居們堅決表示，他們反對Crestwood Ridge與將要住在那裏的人無關。“如果他們建的是豪華公寓，我們也會有同樣的感覺，”Lucy説。

但Trepp表示，會議上的其他人卻發表了相反的評論。“我不想和毒販住在一起，”Trepp回憶起一位女士的驚呼；後來，一位男士對她説：“如果你這麼喜歡他們，為什麼不和他們住在一起？”

在7月的會議上，一位女士還宣稱，提到Crestwood Ridge的孩子們可能會進入她的院子，“我不想讓那些小猴子爬我的樹。”

特雷普注意到評論中的種族暗示，並補充説，儘管錫達拉皮茲的黑人僅佔人口的約6%，但她在無家可歸者收容所的客户中大約有一半是黑人，她認為這在城市的其他收容所中也可能是如此。（林恩縣，錫達拉皮茲是縣治，隨時大約有1500名無家可歸居民。）

另一位參與組織反對的鄰居加里·布特表示，關於樹木的評論被斷章取義了。“我們作為鄰居試圖不去關注這個綜合體是低收入的事實，”他説。布特特別擔心在克雷斯特伍德嶺居住的人數。“這是一個在太小土地上建造的過大結構，”他説。“他們會盡可能地塞進更多的人。也許這對無家可歸者來説是一個更好的情況，但這真的是一個好情況嗎？”

跨洲的林肯公路曾經穿過錫達拉皮茲市中心。自從1950年代高速公路遷移到城市南部以來，錫達拉皮茲的人口幾乎翻了一番。除了奎克燕麥工廠，肉類加工和航空航天等行業也在這裏紮根。

2008年6月，一場巨大的洪水威脅到了這些行業和城市居民，迫使城市重新思考其發展。錫達河的水位達到了有記錄以來的最高水平。這場洪水淹沒了城市14%的區域，導致超過18,000人流離失所，影響了近5,400個家庭，並損壞了310座市政建築，造成近10億美元的損失。醫院病人在半夜被疏散，水位達到了城市報紙的前門，*《公報》。*奎克燕麥停產了數週。

重建提供了將逆境轉化為機遇的機會，包括擴大可負擔住房的供應，市議會成員斯科特·奧爾森表示，他代表克雷斯特伍德嶺將要所在的地區。憑藉來自聯邦緊急事務管理局的數億資金，領導者重建了市政廳、公共圖書館和公交車站等基本設施。

“我們已經建造了超過一千個[可負擔住房]單元，”奧爾森説。儘管如此，《公報》 報道稱，在林恩縣，超過10,000個符合條件的家庭目前僅競爭1,296個可負擔單元。

市領導們也希望在全市範圍內推廣可負擔住房，而不是將其集中在較貧困的東南區域。市議會成員蘇西·韋納赫特表示，市工作人員希望“在整個社區提供住房選擇。”

奧爾森補充説，錫達拉皮茲希望通過填充和更多的多家庭單元來使其社區更加密集。CommonBond的賈斯廷·艾勒斯表示，這也是他們選擇該地點的原因之一。該綜合體將提供一室、一卧和三卧公寓的混合。

特雷普表示，儘管在可負擔的多單元住房方面取得了一些進展，錫達拉皮茲仍然缺乏為長期無家可歸者提供的永久住房。雖然威利斯·戴迪和其他機構提供臨時庇護所，但特雷普表示，直到現在她沒有地方可以長期安置人們。“我迫不及待想要[克雷斯特伍德嶺]在那裏，”特雷普説。“我終於可以將客户及其家庭引導到一個住房單元。”（威利斯·戴迪也正在進行一項籌款活動，以在其自己的地點建造四個單身永久單元。）

直到去年春天，Crestwood Ridge 建設的機會看起來微乎其微。

市議會在2016年10月的投票中未批准 CommonBond 的提案。由於反對意見，該項目需要九名投票成員中的超級多數票。由於一名成員因商業利益迴避，這意味着需要八票中的六票。該項目獲得了五票。

Crestwood Ridge 公寓的最新設計，展示了一些改進，例如遊樂場和地下蓄水系統。CommonBond CommunitiesCommonBond 決定盡其所能推動項目進展。它提交了另一個提案，包括一些改進，例如在小區內設置轉彎車道以減緩下坡的交通，提供兒童上學的步道，遊樂場，以及一個將收集並緩慢釋放雨水的地下蓄水系統。人行道和轉彎車道將由市政府管理，但 CommonBond 將為其支付費用。

修訂後的提案只需要一名議員的批准。在2017年5月的投票中，Scott Olson 和市長 Ron Corbett 再次投票反對該項目，但 Justin Shields 將他之前的“反對”改為“支持”。

“我認為這是正確的做法，”他 説 在會議上*。*（Shields 拒絕接受本文章的採訪。）一個月後，市議會批准了建設。Eilers 説 CommonBond 將在這個秋天動工。

對於特雷普、鄰居和其他人來説，這段經歷非常艱難。“會議很艱難，”特雷普説。“一些鄰居的評論很難聽。”露西説這個過程很有壓力。“我必須鼓起勇氣發言，”她説。

然而特雷普表示，一個積極的結果是，克雷斯特伍德的鬥爭鼓勵了關於低收入住房和無家可歸者長期公寓的對話——在錫達拉皮茲和全州範圍內。例如，愛荷華州金融局，一個提供可負擔住房資源的州辦公室，向克雷斯特伍德嶺授予了800萬美元的税收抵免，正在 舉行對話，討論如何與將受到新可負擔住房和無家可歸者住房影響的居民進行最佳合作。

“對[支持性]住房的推動，”愛荷華州金融局的首席項目官卡羅蘭·詹森 在杜布克説，“必須是一個草根努力。必須由社區驅動。”這部分意味着確保居民理解他們從這種住房中獲得的税收節省。

例如，愛荷華市的無家可歸者收容所發現，當無家可歸者搬入穩定住房時，與他們相關的費用下降了82%，因為他們不再頻繁出入醫院、緊急收容所、監獄等地方。平均而言，每個人的成本從每年接近56,000美元降至每年不到10,000美元。特雷普補充説，像克雷斯特伍德嶺這樣的混合用途綜合體是自給自足的，因為其無家可歸者單元和服務是通過租金支付的。

在克雷斯特伍德地點附近，鄰居們仍然不滿，但正在朝着接受的方向發展。“我學會了平靜我的情緒，”布特説。“因為這無論我喜歡與否都會發生。”

*多蘿西和露西是化名。這兩位女性拒絕使用她們的真實姓名，因為她們覺得在當地媒體中被誤報了。