在颶風后重建，擴大住房税收抵免 - 彭博社

當地居民騎馬經過在波多黎各哈尤亞被瑪麗亞颶風摧毀的房屋。卡洛斯·巴里亞/路透社在卡特里娜颶風之後，國會通過了一項災後恢復計劃，心中有着特殊的使命。該法案專門旨在鼓勵開發商在墨 Gulf Coast 重建或創建新的可負擔租賃住房。計劃奏效了：2005年的法案促使數百萬美元的新投資進入恢復，創造或恢復了數萬個低收入家庭的住房單位。

自那以後，國會沒有通過另一項類似的災後恢復法案。儘管超級風暴桑迪造成了嚴重損害，但努力組合合適的税收激勵和社區補助以實現可負擔重建的計劃未能實現。

彭博社城市實驗室歐洲城市游泳指南，超越塞納河芝加哥預算赤字在2025年膨脹至近10億美元研究發現，低排放的密集城市最受空氣污染影響土耳其計劃在伊斯坦布爾增加出租車以應對投訴現在，在卡特里娜、麗塔和威爾瑪颶風發生十二年後——並且在全國範圍內的可負擔危機中更深一步——國家再次遭遇了三場接連而來的颶風。德克薩斯州、佛羅里達州和美國領土的脆弱家庭面臨巨大的住房需求。國會有責任採取行動，確保援助能夠到達他們。幸運的是，有一個模板可以遵循。

2005年海灣機會區法案 利用住房税收抵免吸引私營部門參與恢復。該法案為遭受卡特里娜、麗塔和威爾瑪襲擊的地區設立了三個“海灣機會區”，為每個地區提供不同類別的税收激勵。特別是新奧爾良的住房需求促使國會專門為低收入租户工作。

“下九區幾乎被徹底摧毀，”會計公司CohnReznick的全國可負擔住房行業實踐組負責人Beth Mullen説。“需要重建住房。國會暫時增加了可用於在該災區重建的税收抵免金額。這是[低收入住房税收抵免]計劃首次專門用於災後恢復。”

LIHTC，即負責美國大部分新建可負擔租賃住房的住房税收抵免計劃，成為海灣沿岸恢復的重要引擎。可負擔住房倡導者與國會議員合作，組建工具以激勵開發商建設可負擔單位。對於卡特里娜機會區，這意味着大幅增加可用的住房税收抵免金額。

聯邦政府分配給每個州的住房税收抵免金額因州而異，通常與人口相關。通常，抵免的價值約為每州居民2美元；在2017年，價值為每人2.35美元。但從2006年到2008年，在卡特里娜機會區規定的海灣沿岸州部分地區，該價值飆升至每居民18美元。這些税收抵免 總計為阿拉巴馬州4700萬美元，密西西比州1億美元，路易斯安那州2億美元。（包括債券在內的每個州的整體機會區援助達到了數十億美元。）

“使用低收入住房税收抵免所生產的單位數量在路易斯安那州達到了數萬，”企業社區夥伴公司的副總裁兼海灣地區市場負責人米歇爾·韋滕説。“在密西西比州，這個數字可能接近10,000個單位。”

具體情況因為為卡特里娜、麗塔和威爾瑪而創建的颶風GO區而異；國會在2008年伊克颶風及幾場嚴重風暴後為德克薩斯州和中西部提供了一個較小的方案。但它們都共享一些吸引主要投資者的激勵措施。例如，銀行可以根據《社區再投資法》從聯邦監管機構那裏獲得額外的信用，以便在聯邦政府宣佈自然災害的地區進行投資。（CRA要求金融機構在他們接受存款的社區進行投資。）雖然在扎德科鄉村沒有很多大銀行，但一些銀行在卡特里娜颶風后決定投資路易斯安那州，以利用CRA獎金。

“在很多情況下，那些從最初的[GO區]交易中購買這些抵免的投資者已經回來了，因為他們在路易斯安那州和密西西比州都有良好的體驗，”韋滕説。“他們回來了，可能不僅僅是使用GO區抵免，而是在此後的幾年中使用常規的低收入住房税收抵免。他們原本不會考慮在這裏投資。”

路易斯安那州的兩個州級機構，路易斯安那住房金融局和路易斯安那恢復局，創建了一個模型項目，允許開發商以戰略方式將擴展的住房税收抵免與社區發展區塊撥款資金結合起來。路易斯安那州的CDBG-LIHTC“搭便車”計劃在多個領域促進了住房投資：混合收入住房、勞動力住房、永久性支持性住房和深度可負擔住房（適用於收入在地區中位數的20%到40%之間的居民）。

税收改革籠罩在德克薩斯州或佛羅里達州的代表們何時提出擴展受三場最近颶風影響的受害者税收抵免法案的任何猜測之上。該項目如此成功，以至於到2009年5月，新奧爾良的一些房東和智庫人士開始擔心城市中 過多 的補貼住房。因此，州政府關閉了水龍頭。正如我的同事 布倫廷·莫克解釋的，州政府從未接近滿足新奧爾良對可負擔住房的需求。此外，附加項目並不是恢復或重建小規模出租物業的有效工具——這一類別的個體擁有物業佔據了新奧爾良大量的出租庫存，更不用説自住住房了。

海灣機會區法案還有其他缺點。國會在原始法案中包含了一些截止日期，目的是激勵各州迅速落實資金。使用這些抵免的物業需要快速建造。但對於開發商和投資者，尤其是那些在海灣沿岸沒有太多經驗的人來説，挑戰是巨大的，從預估保險要求到安排建築工人，再到滿足洪水高度要求。

這些截止日期給投資者帶來了很多不確定性，且可負擔住房倡導者不得不努力推動國會放寬限制。

“最後的截止日期完全不合理，”Whetten説。“我們不得不讓國會三次延長它們，以便所有的税收抵免能夠被使用。”

今天國會正在努力將類似於GO Zone方案的福利擴展到最近遭受災害的地區。紐約的眾議員湯姆·裏德提出了 國家災難税收減免法案，以提供對2012年至2015年間聯邦宣佈的自然災害地區的援助——或多或少是一個超級風暴桑迪方案。“通過提出僅涵蓋這一有限時間段的立法，裏德眾議員為那些最近受到影響的地區的成員留出了延長這些福利到2017年的機會，”企業社區夥伴的公共政策主任艾米莉·卡迪克説。

關於税收改革的問題籠罩在任何關於德克薩斯州或佛羅里達州的代表是否會提出擴展最近三場颶風受害者税收抵免的法案的猜測之上。雖然 特朗普政府在九月份發佈的9頁藍圖 保留了LIHTC項目，但税收改革議程可能會 限制LIHTC對投資者的吸引力，考慮到削減企業税率的計劃。

那個共和黨的税收改革議程仍然 離現實還有很多頁。即使是最大膽的GO Zone 2.0計劃，旨在解決德克薩斯州、佛羅里達州、美國維爾京羣島和波多黎各的許多可負擔住房缺口，仍然會讓許多最脆弱的家庭在未來幾年中處於困境。哈維、厄瑪和瑪麗亞颶風的受害者無法等待國會在決定提供幫助之前解決税法問題。