開發者在混合用途城市項目中成為文化策展人 - 彭博社

喬治亞州阿爾法雷塔的煙花和聖誕樹點燈活動。由阿瓦隆提供在喬治亞州阿爾法雷塔，這個假日季節，有一位聖誕老人來到城裏，他如此受歡迎，以至於與他見面的預約在十月就已經售罄。

這基本上是有意為之：這個高預算、技術先進的聖誕老人展示是一個受歡迎的吸引力，位於亞特蘭大以北約25英里的一個名為阿瓦隆的多用途房地產開發項目。該項目由總部位於辛辛那提的北美物業公司開發，並於2014年開放，阿瓦隆佔地86英畝，包括500,000平方英尺的零售空間、一個12屏幕的電影院、一家酒店、獨棟住宅、豪華出租房、購物、餐飲以及幾乎所有其他設施。這裏適合步行，還有一個狗公園、電動車充電站、免費wifi和一個社區火坑。在全年，阿瓦隆公共空間的活動經過優化，以吸引人羣。

彭博社城市實驗室麥格理的新總部被稱為“小黃人”阿根廷毒品販運熱點謀殺案大幅下降在一個年輕人的城市，市長的標誌性政策是學校午餐機器人出租車與公共交通無緣建立這樣一個成功的開發項目從來都不是容易的事。將豪華公寓、共管公寓、零售、酒店和餐廳以正確的比例融合在一起幾乎可以説是一種鍊金術——而這僅僅是第一步。為了真正吸引人們來到這些住宅和零售商，開發商現在發現自己處於一個不尋常的領域，負責以某種方式編排他們的準公共空間，這感覺有點像經營一個主題公園。這可能意味着在公共廣場舉辦巨型扭扭樂派對、組織現場音樂會，或為成千上萬的人舉辦肯塔基德比派對。

就像許多類似的項目一樣，阿瓦隆被設計成一個“第三空間”——一個既不是家也不是工作的聚會場所——為其居民和更廣泛的公眾服務，北美物業的市場副總裁莉茲·吉萊斯皮説。它每年舉辦超過200個活動，由開發商的“體驗製造者”團隊組織，他們在麗思卡爾頓領導力中心參加課程。還有一個你在任何老城廣場都找不到的額外好處。“由於阿瓦隆的開放容器政策，客人和居民可以手持一杯葡萄酒、冷啤酒或手工雞尾酒在我們的林蔭大道上漫步，”吉萊斯皮説。

目標是不斷尋找娛樂居民的甜蜜點，同時也豐富零售商。“我們優先考慮創建補充可租賃空間的社區聚集地，”吉萊斯皮説。北美方面拒絕透露編程預算的具體數字，但表示其“是典型開發商在市場營銷和編程上分配的三到四倍。”

阿瓦隆的聖帕特里克節派對。阿瓦隆提供在辛辛那提，非營利開發商3CDC被認為幫助將“過河”（OTR）社區從一個充滿犯罪的城市地獄轉變為一個快速紳士化的潮人中心。它在OTR的公共空間編程上花費約370萬美元，這些空間包括位於中央商務區中部的噴泉廣場，以及華盛頓公園、齊格勒公園和紀念大廳。該開發商每年製作900個活動，還有另外300個由第三方舉辦。編程預算超過300萬美元的資本支出，大部分資金來自贊助、飲料銷售和停車費。

3CDC 的重建資金大部分來自城裏的大型企業，包括寶潔和克羅格，他們在吸引年輕人才來為他們工作方面遇到了困難。通過向城市的城市社區注入資金，他們旨在創造千禧一代的首選繁殖地，配備微釀酒廠和時尚餐廳。

“在商業環境中強調體驗的創造……提高了混合用途場所營造的標準。”3CDC 的活動管理副總裁克里斯蒂·薩馬德表示，這種模式可以幫助拯救一個城市。“我來自辛辛那提，看到很多朋友在重建之前離開，”她説。“但現在很多朋友都慢慢回來了。他們真的看到了回到這個小大城市的價值，因為你可以看到自己的印記，產生影響，並感覺到自己的聲音被聽到。”

在 OTR，重建包括使用歷史保護工具來阻止拆遷，關閉外賣酒類商店以打擊街頭犯罪，以及重新配置或搬遷被擠入 300 英畝社區的各種無家可歸者收容所和服務提供者。

開發商在 2007 年進入編程業務，當時正在完成噴泉廣場的翻新。與市政府的討論導致 3CDC 友好接管了編程運營。廣場上的活動包括孟加拉虎比賽的尾隨派對、問答之夜和基於“家庭爭奪戰”遊戲秀的“噴泉爭奪戰”。

“在噴泉廣場，我們嘗試了很多奇怪和瘋狂的活動。我們創建了一個巨大的扭扭樂地圖，但讓人們在公共場所做一些傻事真的很難，”薩馬德説。“但我們那天是在五月，正值舞會季節，所以有一羣人想和噴泉拍照，他們最終都在玩扭扭樂。”

一名行人走過華盛頓特區的CityCenterDC。何塞·路易斯·馬加納/AP到目前為止，Twister還沒有出現在CityCenterDC，這是由總部位於休斯頓的Hines公司開發的華盛頓特區高檔項目。該社區建在一個曾經是會議中心的10英畝市中心地塊上，現在包含216套高檔公寓、458套公寓、50萬平方英尺的辦公空間、33萬平方英尺的零售空間，以及一系列旨在讓零售商滿意和居民娛樂的持續現場活動。

但在華盛頓特區，節目安排並不是開發商的主意——實際上這是地區政府堅持的要求。“在2002年，當城市決定使用該地塊時，提議的範圍要求一定數量的動態公共空間，”Hines的董事總經理霍華德·賴克説。“這裏和世界各地都提供了示例。”

開發商做了功課，研究了包括鹿特丹的水廣場在內的創新公共空間，這是一個由城市擁有的公共廣場，設計為在暴雨期間會被淹沒，以及巴黎的蓬皮杜中心，該中心由法國政府擁有，設有公共圖書館、藝術博物館和音樂研究中心。在國內，Hines查看了西雅圖的先鋒廣場，並參考了丹麥建築師和作家揚·蓋爾的作品，他以倡導可步行城市的理念而聞名。

在這個市中心大部分不顯眼的地方，開發旨在創造一個人們想要去的空間。“在那之前，辦公[空間]在市中心占主導地位，幾乎沒有住房，零售也有些掙扎，”華盛頓市中心商業改善區的執行董事理查德·布拉德利告訴*《華盛頓郵報》*。“所以我們説，為了城市的利益和市中心的利益，我們應該建設一個混合用途的項目，並且應該有一個公共廣場作為核心。”

為了提供娛樂，海因斯聘請了惠特尼·博辛·伯恩斯，她之前的工作是在紐約洛克菲勒中心製作《今日秀》音樂會系列。“我們認為這些活動是附加價值，”她説。“它們是我們在工作日可以做的事情，幫助我們與路過的人接觸。”這些努力顯然得到了回報；該綜合體的公寓目前已售罄。

活動包括音樂會、瑜伽課程、兒童故事講述和農貿市場——但最大的一項活動是節日樹燈點亮。“我們第一次舉辦時大約有1000人到場，”市中心DC的總經理蒂莫西·洛瑞説。“第二年，我們關閉了第十街，使活動更適合兒童，有面部彩繪和高蹺表演者，約有3000人到場。所以今年我們準備迎接超過3000人。”

在1980年代初，具有遠見的社區規劃師和建築師，包括來自DPZ公司的安德烈斯·馬丁·杜安尼和伊麗莎白·普拉特-齊伯克，開始談論“新城市主義”，這是一種設計步行友好城市的方法，旨在讓人們走出汽車，回到人行道上。雖然在CityCenterDC、Avalon和OTR，汽車仍然佔據了大量空間，但步行是首選的移動方式。精心策劃的餐廳、零售和臨時表演空間的混合旨在產生活力。

瑪麗娜·庫裏是DPZ的合夥人，常駐華盛頓。她並不認為高度規劃的社區是趨勢的一部分，而是開發商之間的競爭，這使城市生活達到了新的高度。她説：“開發商提高了遊戲的標準，買家變得更加挑剔。他們還試圖通過提供多種活動來讓人們在這些空間中停留更長時間。”

然而，他們在社區中的確切角色可能並不明確。OTR仍然是一個過渡中的社區，受到任何大城市的城市壓力。CityCenterDC的公共區域僅在公佈的時間開放，並保留在請求時要求訪客離開的權利。憑藉他們的私人安保服務和自己的規則，他們在許多方面與真正的公共廣場和公園有所不同，但這種差異並不總是顯而易見。

被保護的策劃和免費娛樂的邊界是否讓我們走上了一個滑坡，導致城市被能夠負擔這些奢華住所的精英所佔據？還是安全和宜人的城市空間的概念是對曾經在市中心廣場上舉辦音樂會、煙火、野餐和遊行的樂隊台的懷舊？也許唯一的區別在於娛樂選擇，以及房地產開發商現在負責運營這一切的事實。

對於阿爾法雷塔市市長大衞·貝爾·艾爾來説，這個結果是一個令人歡迎的結果。“阿瓦隆的開幕在我們的社區中帶來了巨大的變化，提供了一種新的生活方式選擇，”他説，“這種選擇強調了在商業環境中創造體驗的理念，並提高了混合用途場所營造的標準，不僅在阿爾法雷塔，而且在我們整個地區。”