公平住房之爭進入法庭 - 彭博社

本·卡森在2017年1月12日的確認聽證會上宣誓作證，聽證會是關於他被提名為美國住房和城市發展部部長的。凱文·拉馬奎/路透社舒麗·巴恩斯需要離開德克薩斯州的加蘭。她的家裏有蟲子，街對面的鄰居吵鬧，她擔心她大女兒學校的質量。

37歲的巴恩斯最初想從德克薩斯州的理查森搬到加蘭，因為這是達拉斯地區為數不多的她可以用大約每月1100美元的聯邦住房選擇券負擔得起的地方之一，她認為這裏會為她的三個孩子提供一個更好的社區。當巴恩斯意識到她想離開加蘭時，她能夠再次搬到羅伊斯城，這是位於洛克沃爾縣的一個郊區，公平住房倡導者稱之為“更高機會”：這裏有更好的學校和更低的犯罪率。巴恩斯能夠搬家並不是因為她的經濟狀況發生了根本變化，而是因為達拉斯大都市區住房券支付計算方式的新變化。

彭博社城市實驗室阿根廷毒品販運熱點謀殺案驟降在年輕人的城市裏，市長的標誌性政策是學校午餐機器人出租車對公共交通沒有好處繁榮的劍橋暴露了英格蘭日益擴大的財富差距住房選擇券（HCV）計劃由美國住房和城市發展部（HUD）運營，補貼美國超過200萬低收入家庭的住房成本。其當前的補貼基於公平市場租金（FMR）標準，公共住房管理局為每個大都市區計算該標準，通常約為該地區租金的第40百分位。

但該國的某些地區，包括達拉斯，正在測試一種不同的公式。小區域公平市場租金（SAFMR）規則使用郵政郵政編碼計算支付標準——即代金券提供的最大金額。這個想法是，這樣的支付標準將更準確地反映特定社區的租賃成本。達拉斯大都市區的住房機構在2011年被法院命令使用該規則，作為由包容性社區項目（ICP）提起的公平住房和解的一部分，該非營利組織致力於擴大低收入家庭的住房選擇。在達拉斯市的達拉斯住房管理局，搬入高機會社區的代金券持有者數量在規則生效後增加了三倍。因為該郵政編碼的中位數的40%高於全區中位數的40%，所以這些郵政編碼中的更多住房現在對代金券持有者來説觸手可及。

“他們之前所做的效率低下，無法打破貧困。”2016年，住房和城市發展部（HUD）宣佈將在全國24個地區推出SAFMR規則。但在今年8月，該部門發佈聲明稱，將暫停該規則的廣泛強制實施，直到2020年。在聲明中，HUD給出了暫停的三個理由：它認為沒有為州和地方機構提供足夠的實施指導；它希望在實施之前審查公眾對該規則的意見；並且它認為在推出之前需要進一步對SAFMR示範進行成本效益分析。

民權組織對這一立場提出了挑戰。十月份，五個組織——全國有色人種協進會（NAACP）的法律辯護和教育基金、律師事務所Relman, Dane & Colfax、貧困與種族研究行動委員會（PRRAC）、民權律師委員會以及公共公民訴訟小組——對住房和城市發展部（HUD）提起了訴訟。訴訟認為，HUD未能實施SAFMR規則，違反了管理程序法，該法規定了聯邦機構如何提出和實施法規。

庫克縣住房管理局的租金援助主任Sheryl Seiling指出，HUD對地方當局所承擔的負擔表示擔憂。“最初，設置過程耗時——有122個社區，天知道有多少個郵政編碼，”她説。“但這絕對是值得的。我們不會回頭，因為我們永遠無法將任何人搬到機會區域。我們對SAFMRs非常支持。”

來自NAACP的律師Ajmel Quereshi參與了此案，他對HUD的其他主張仍然不信服，指出該部門在2015年和2016年就SAFMR擴展徵求了兩輪公眾意見，並且在其自己的詳細中期報告中，HUD承認該規則導致高租金社區的住房供應增加，同時降低了每個代金券的平均支付標準。

“HUD在推出這個規則之前研究了很長時間；這不是一個半吊子的主意，”包容社區項目的主席Demetria McCain説。“他們之前所做的效率低下，無法有效打破貧困。”

事實上，HUD在2017年8月的臨時報告中也表達了這一觀點。“HCV理論上為HCV持有者提供了在高表現學校、低貧困率和其他與社區居民機會相關的特徵的鄰里中定位的機會，”報告中指出。“然而，在實踐中，HCV持有者往往集中在高貧困鄰里，且對與居民機會相關的便利設施的獲取有限。”

當代金券的資金是基於更廣泛的城市平均水平時，“你會發現一些人無法搬入某些更昂貴的地區，因為你是將整個地區作為一個整體來看待，”Quereshi説。“考慮到大多數代金券持有者是少數族裔，規則的[暫停]將繼續這種模式，即主要是少數族裔的代金券持有者被隔離在某些地區。”

正如Richard Rothstein在他的書中所闡述的*《法律的顏色》*，聯邦政府長期以來在住房隔離中發揮了積極作用。從1930年代開始，聯邦住房管理局曾拒絕向黑人家庭提供抵押貸款政策，常常阻止他們積累許多中產階級美國人財富的房屋淨值。公共住房在黑人和白人居民之間正式隔離，黑人住房項目和那裏的便利設施獲得的資金更少。

現在，住房倡導者擔心選擇不更新代金券計算系統可能會成為另一種國家資助的隔離形式。“人們在考慮這個問題時主要是從住房的角度出發，這是對的，”Quereshi説，“但當我們談論高機會社區時，我們談論的是提供更好工作、更多工作、更好學校的社區，而所有這些都是緊密相連的。這不僅僅是一個住房問題。”

雖然該規則僅被擱置兩年，但倡導者擔心在此期間會有家庭錯失獲得所需幫助的機會。根據Raj Chetty的研究，斯坦福大學的教授，13歲之前搬到低貧困社區的孩子成年後收入更高，並且更有可能上大學。他估計，20%的黑人與白人收入差距可以歸因於孩子成長的縣。

“雖然仍然有一些地區過於昂貴，但總體而言，[SAFMR規則]打開了一個之前對我們的客户羣體來説幾乎無法租賃的整個縣，”Seiling説。“他們甚至沒有考慮其他選擇，因為太貴了。”

大多數人同意當前的住房代金券計算系統是不可持續的。但正如我的同事Alana Semuels所指出的，從一開始就有政治家和住房團體反對SAMFR規則。對於國家多户住宅協會的研究高級主任Caitlin Walter來説，SAFMR規則的一個主要擔憂是其方法論。“郵政編碼是為了郵政投遞而設立的，而不是房地產市場，”她説。由於HUD收集數據的方式，以及數據收集與用於計算支付標準之間的滯後時間，她擔心該規則最終會使用不精確的、細粒度的數據來設定較小地區的標準。Walter還懷疑HUD的中期報告，主要基於德克薩斯州三個地區的結果，是否會以相同的方式適用於全國其他地區。

梅根·哈伯利，貧困與種族研究行動委員會的住房政策主任，並不相信HUD的暫停是由於政策本身的任何具體缺陷。她將這一規則的暫停歸因於行業壓力，她表示這“是特朗普政府許多主題的體現。”

哈伯利説：“HUD一直受到一些公共住房管理局組成的行業團體的強烈反對，他們擔心修訂自己的做法以及這將帶來的少量行政負擔。”

包爾斯，包容社區的麥凱恩説：“在達拉斯地區，來自高貧困社區的房東和為他們工作的人們反對聲很大。”高貧困社區的房東在SAFMR規則下將會收到更少的資金，因為如果代金券支付與郵政編碼掛鈎，他們將獲得比高機會社區的房東更低的補貼。“但代金券政策是為租户設立的；這不是為房東設立的，”她説。

羅伊斯城的母親巴恩斯説，她喜歡她的新家和城市。“不應該因為你在住房[代金券]上就不能住在一個好的社區，”她説。“我覺得他們應該把[代金券持有者]推向更好的社區。有時候你沒有任何錢。你能擁有的最起碼的就是你的環境，讓你想要變得更好。”

住房代金券無論價值如何，都無法解決的問題是：例如，仍然生活在被認為是“低機會”社區的家庭會發生什麼？不符合條件或不尋求住房代金券的居民將繼續被剝奪更好的住房和學區。

然而，“毫無疑問這裏存在問題，而[SAFMR]是朝着正確方向邁出的重要一步，”參與訴訟的Relman, Dane, & Colfax律師Sasha Samberg-Champion説。“現在我們必須回到起點，因為一些人説這不是一個完美的政策——這不是法律的運作方式。如果這是標準，我們將永遠無法完成任何事情。”