附屬住宅如何使城市密集化 - 彭博社

一座現代風格設計的温哥華小巷住宅Lanefab 和 Colin Perry如果你走在温哥華的任何一條住宅小巷裏，你一定會遇到這座城市數千個附屬住宅單元（ADU），在當地被稱為“巷屋”或“巷子”房屋。這些小房子面積從大約600平方英尺到1000平方英尺不等。它們由租户、縮小居住空間的房主以及與它們相鄰的大房子的親屬居住，包括——沒錯——一些奶奶。（我個人討厭“奶奶公寓”這個詞，因為它們同樣常常是為年輕人而設，並且可以是徹底現代的設計。）

彭博社城市實驗室土耳其計劃在伊斯坦布爾增加出租車以應對投訴代際住房可以幫助老年人對抗孤獨倫敦的奧運遺產如何重塑被遺忘的東區隨着鄉村醫院關閉產科病房，城市醫院也在跟進早在2010年，我的公司 Lanefab 為一對希望為退休創造一些租金收入的美好夫婦設計並建造了温哥華的第一座巷屋，門多薩巷屋。該項目引起了公眾的極大關注。開放日吸引了排隊兩天的羣眾。温哥華的人們真的非常渴望一些新的住房選擇。

自那時以來，温哥華每年建造了數百個獨立的附屬住宅單元（ADU），現在全市有超過2000個小巷住宅。但如果你看看北美幾乎任何其他城市，這些數字只是其中的一小部分。為什麼？

許多其他 城市在調整“單户住宅”社區的分區規則時顯得謹慎，他們制定的ADU政策根本無法擴展。幾十年來，市議會一直使用排斥性分區來優先考慮單户住宅的“特徵”，而忽視了其他一切（包括氣候變化和可負擔性），現在我們面臨許多充滿活力的城市長期住房短缺的局面。

作為扭轉這一趨勢的第一步，ADU可以成為一種很好的、低影響的方式，將新的“隱形密度”引入現有社區。但這需要以一種真正能夠緩解住房危機的方式進行。

根據我建造80多個小巷住宅的經驗，我認為以下是制定有效ADU政策的關鍵規則。

1. 使其覆蓋全市，避免謹慎的試點

在2008年，當温哥華的小巷住宅政策正在辯論時，有人建議該項目應作為試點項目進行，或者設定固定數量的測試地點，或僅限於特定社區。

當時城市的首席規劃師，布倫特·託德里安，有一個不同的想法。他認為政策應該是全市範圍的*,* 對單位總數或每個街區的單位數沒有上限。2009年，這一大膽的想法被採納，在一個幾乎沒有空地的城市中，超過65,000個地塊瞬間變得可用，以支持更多的住房。

將其制定為全市政策做了幾件事。不僅啓動速度更快，而且也更加公平。新政策的影響和機會分佈在整個城市。

2013年温哥華巷道房屋的地圖，距首個項目完成三年温哥華市與温哥華的鄰里計劃不同，後者選擇性地密集某些社區，而讓其他社區基本保持不變，巷道房屋政策是地理公平的一個例子。住宅開發的現有基線在所有地方都提高了，從最富裕到最貧困的社區，在繁忙的走廊和安靜的偏僻地區。

其次，從一個更自我中心的角度來看，全市政策意味着規模足夠大，使像我這樣的從業者能夠真正發展一個專門提供這些住房的業務。在2009年，全球經濟衰退的背景下，温哥華能夠通過一紙公文創造出一個全新的行業。

2. 讓你的政策適用於所有類型的現有住宅

每當我接到來自温哥華以外的房主的聯繫，他們想要建造一個附屬住宅單元（ADU）時，我總是問：“你是否與城市規劃師溝通過，看看你的地點是否符合資格？”我們必須問這個問題，因為許多城市在其政策中添加了限制，嚴重限制了單位的建造地點。

例如，一些城市説：

• 如果你已經有一個地下室套房，就不能建造ADU
• 如果你目前的房屋太大（現有的分區已達到最大），就不能建造ADU
• 如果你目前的房屋太小（小於ADU），就不能建造ADU
• 如果主房是出租單元，就不能建造ADU。

等等。

温哥華以外的一些地方政府增加了如此多繁瑣的限制，以至於符合資格的地塊非常少。如果你不喜歡變化，這很好，但如果你希望你的ADU政策真正提供住房，那就糟糕了。

在温哥華，巷屋政策允許額外的住宅單元和額外的建築面積。你建造巷屋的能力幾乎完全獨立於地塊前面的情況。

這座巷屋只有20英尺高，但比它前面的單層農舍要高。在一個ADU必須是“附屬”的城市，這座房子是不會被允許的。Lanefab和Colin Perry3. 保持審批流程簡單

在温哥華，我們必須與城市規劃師協商每個ADU的設計。有時這個過程很簡單，有時則令人沮喪，但歸根結底，這個過程相對簡單。這是因為：

• 我們不需要獲得市議會的特別批准
• 我們不需要進行與建築許可證分開的開發許可證
• 我們不需要徵求鄰居的反饋。

最後一點或許是最重要的。在北美，我們在增加新住房時，給予鄰居真正非凡的否決權有着悠久的歷史。展望未來，如果我們想要對年輕一代和租户更加公平，我們需要停止試圖逐個地對住房進行訴訟。

温哥華有成千上萬的ADU，因為這個過程相對簡單且可預測。

4. 不要對停車要求過於苛刻（並停止補貼車庫）

停車總是會成為戲劇的源頭，但不要讓停車要求扼殺你的ADU政策。這在較小的地塊上尤其如此，因為汽車很快就會佔用所有可用空間。

我們在温哥華對停車問題進行了長時間的爭論，但最終選擇只要求一個現場停車位，即使在一個地塊上有三個住宅（包括主房、地下套房和小巷房屋）。

一些鄰居會對新的街道停車競爭感到憤怒，但反駁是：如果鄰居抱怨街道停車，那是因為他們把車庫或院子用於其他用途；他們的車庫是儲物間或工作間，他們的院子是花園或露台。

無論如何，許多獨棟住宅的居民在市政財產上免費停車，同時從他們的私人土地中獲取額外價值。如果有人抱怨失去街道停車位，問問他們是否真的在使用他們的車庫。不要讓停車投訴扼殺你的住房政策。

還有一件事。讓我們停止優先考慮為汽車而建的房屋，而不是為人而建的房屋。温哥華最初的ADU分區為巷道房屋的車庫提供了額外的“免費”平方英尺。2013年，城市改變了方向，取消了車庫補貼，允許更多的生活空間。

改變的原因是什麼？大多數巷道房屋的車庫瞬間被改造成了生活空間。巷道房屋的租户和他們的鄰居一樣，並沒有使用他們的車庫，而是在街上停車。因此，把所需的停車空間放在外面，那裏實際上會被用來停車。

一座最初設計有車庫的巷道房屋（在一排花壇後面）。2013年，更新的法規允許將車庫改造成卧室和家庭辦公室。Lanefab和Colin Perry5. 不要強迫“風格匹配”

有時我們被要求建造一個可愛的巷道房屋，與前面的可愛小房子相匹配。有時我們被要求建造超級現代或工業風格的巷道房屋。關於風格沒有正確的答案，在大多數情況下，城市試圖規定你的房子看起來如何是一個錯誤。

如果我們能夠容忍（甚至慶祝）多樣化、細緻的社區，每個家都是獨特的，那麼我們也可以處理與主房不匹配的ADU。此外，主房一半的時間都是一些可怕的粉色灰泥盒子。不要讓我們去匹配那個。

一半的時間，主房子是個可怕的粉色灰泥盒子。不要讓我們和它匹配。總之，温哥華的ADU政策相當成功。我們在現有的可步行社區中增加了數千個新家，併為家庭提供了許多多代同堂的選擇。最初的投訴已經消退，現在小巷房屋已成為城市景觀中被接受和普遍存在的一部分。

至於接下來要做什麼：我們需要開始討論我們的宜人、樹木成蔭的單户住宅社區如何演變為宜人、樹木成蔭的多户住宅社區。我們需要開始重視可負擔性和氣候友好性，以及“特徵”（並實際上將這些語言納入我們的分區規劃）。

如果這正是你的城市想要的方向，那麼一個真正可擴展的ADU政策是一個很好的起點。