花園州對千禧一代吸引力不大 - 彭博社

人們抵達霍博肯車站通勤到紐約市。愛德華多·穆尼奧斯/路透社對於69歲的傑夫·惠普爾來説，新澤西州的伯根縣是一個和其他地方一樣好的成長地。“在50年代的郊區新澤西，在一個工人階級的小鎮——就像留給比弗，”他説。“我住在一個大約有50個其他孩子的街區。我有四個兄弟，我娶了一個來自我家鄉的女孩……那就是當時的生活方式。”

惠普爾上大學時離開了新澤西，但不久後又回來了。他估計，20%的高中朋友仍然住在博戈塔附近20英里範圍內，這個小鎮是他們成長的地方。但大多數朋友的孩子已經搬走了：“他們負擔不起。這不是科學調查，但這是傳聞。大家都知道。”

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如今，一些千禧一代迫不及待想要離開新澤西。從2000年到2013年，根據人口普查數據，居住在新澤西的22至34歲年輕人數量下降了2.3%，而在同一時間段內，這個年齡段的人數在全國範圍內增加了6.8%。根據一項計算，由Governing使用人口普查估計，新澤西在2012年以千禧一代的比例在50個州和華盛頓特區中排名第47。

為什麼這麼多年輕人離開花園州？智能增長非營利組織新澤西未來在一份報告中考慮了這一人口趨勢，該報告於九月發佈。該報告根據三個智能增長指標評估了新澤西的市鎮：步行可達性和街道連通性；混合用途中心的存在；以及淨活動密度（定義為人口加就業，除以開發的平方英里數）。

毫不奇怪，新澤西的千禧一代和其他地方的千禧一代一樣：他們傾向於密集、混合用途、可步行的區域。在118個在所有三個智能增長指標上得分良好的地方，千禧一代的比例比全州高出25%。相反，他們在所有三個指標上得分較差的地方生活的可能性比新澤西一般人口低19%。

左側地圖中的深紅色表示千禧一代較少的區域。右側地圖中的深綠色表示最城市化的區域。地圖由新澤西未來提供問題在於缺乏適合千禧一代的環境。在該州的565個市鎮中，只有183個在兩個或三個智能增長指標上得分良好，而根據研究，只有111個地方受到千禧一代的歡迎。這種不平衡可能會增加高得分市鎮的住房競爭，從而使千禧一代無法負擔他們最想居住的社區。

“我可以告訴你，千禧一代正在[離開]，但我不能告訴你他們為什麼這樣做，”新澤西未來研究所的研究主任、報告的主要作者蒂姆·埃文斯説。“我第一反應是因為他們負擔不起在這裏生活。”

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有許多跡象表明，新澤西的千禧一代在尋找家鄉的可負擔住房方面面臨困難。首先，47%的千禧一代與父母同住。實際上，新澤西是全國18至34歲年輕人與父母同住比例最高的州。全國範圍內，這一比例僅為33%，而在附近的賓夕法尼亞州，這一比例為37%。

“在新澤西，你知道這裏比其他地方更糟糕，僅僅因為你被告知如此。”這在很大程度上是由於可用住房的類型。根據報告，新澤西近54%的住房由獨立單户住宅組成，這對於剛開始職業生涯的年輕人來説往往太貴。例如，在恩格爾伍德懸崖，獨立單户住宅佔住房存量的94%，而當它們可供出租時，租金並不便宜——中位數總租金超過每月2000美元。在河邊，75%的住房符合這一描述，中位數月租為每月1400美元。這兩個城鎮都位於伯根縣，伯根縣是惠普爾成長的“工人階級”社區的所在地。該縣現在是新澤西州最富裕的地區之一。

“在帕拉穆斯，你很難找到一個尋找第三個室友的Craigslist廣告，”23歲的盧卡斯·裏卡爾迪説，他在新澤西州的帕拉穆斯長大，但大學後搬到了布魯克林。“我認識的人中，住在新澤西的公寓數量驚人地少。我知道一個住在霍博肯的傢伙，他的租金比我高。”

那些包含千禧一代所需住房類型的地方，在某些情況下，價格比紐約市的部分地區還要高。霍博肯是該州千禧一代最集中的熱點之一，也是最昂貴的地方之一。其人口中有45%處於22到34歲年齡段——使其比波士頓更具千禧一代密度——根據Trulia的房地產數據，平均月租成本約為2600美元。在澤西市，近28%的人口在22到34歲之間，月租中位數約為2100美元。在這些城市，密集、可步行的混合用途中心的需求超過了公寓的供應，這推高了價格，並迫使年輕人尋求其他地方的住房。

而且他們不需要找得太遠。就在哈德遜河對岸，布魯克林的平均月租成本為約2300美元。在布朗克斯，租金為1900美元。這種價格和接近更城市化生活方式的組合是許多年輕新澤西人無法拒絕的提議。

“我認識很多搬到紐約市的人，”23歲的卡莉·阿維扎諾説，她在新澤西州的蒙特維爾長大，大學畢業後為了工作搬到了波士頓。“[新澤西州] 真的不是我的風格……你絕對得花45分鐘的時間去紐約市吃飯、喝酒、參加活動，諸如此類。”

由於缺乏年輕人能夠負擔得起的緊湊、可步行的社區，許多人住在郊區，或者和父母一起生活，並依賴州內的公共交通系統。新澤西州實際上擁有全國最大的州際公共交通系統，由州際巴士和火車、以及區域線路和非正式的微型巴士系統組成。還有PATH，一條在紐約和新澤西之間運行的地鐵線路。但新澤西居民因長時間通勤而登上頭條，而從你居住的地方到工作和娛樂的地方旅行既不便宜，也不方便。

“如果我在帕拉姆斯，週六晚上要去霍博肯，我會坐火車去……但我得把車留在火車站，”裏卡爾迪説。他補充道，如果你要去紐約，“單程要花你6到7美元。而且你會被放在一個地方，然後你還得付錢去別的地方。”

“那裏有一些更有趣的社區，但並沒有被廣泛討論。”也許這些就是為新澤西州“美國的腋下”臭名昭著的聲譽奠定基礎的品質。雖然許多新澤西人對他們的州感到自豪——畢竟，紐瓦克給我們帶來了 惠特尼·休斯頓——但年輕人正在吸收全國的消極情緒，這可能促使他們想要離開。

“我認為這背後有一種很大的文化理解，”裏卡爾迪説。“我想這就像是雞和蛋的問題……毫無疑問，千禧一代在尋找的客觀標準，比如可步行性、密度和市中心……但我認為還有第二個因素，在新澤西，你知道這裏比其他地方更糟糕，僅僅因為這是你被告知的。”

根據紐約城市學院的建築教授瓊·威廉姆森的説法，這種聲譽並不完全公平。

“我認為新澤西的刻板印象與現實之間存在某種不匹配，認為它是單一的中產階級郊區，而實際上那裏有一些更有趣的社區並沒有被廣泛討論，”她説。雖然有些地方確實採用了故意排斥的土地使用實踐，但她説，“我認為可能有一些社區比其他社區更成熟和願意被轉變，以增加更多的經濟適用房。”

新澤西州立大學的校園鎮開發在2015年為郊區的尤因鎮帶來了新的商店和公寓。梅爾·埃文斯/AP雖然整個國家可能永遠不會厭倦取笑新澤西州，埃文斯相信這個州藴藏着未開發的潛力，這可能會激勵未來的幾代人留下來。

“吸引千禧一代的方式取決於你已經是什麼樣的地方，”他説。“新澤西州比其他州有優勢，因為……這些城鎮的佈局使得在紐約工作的人可以方便地乘火車。因此，在翻新事物和吸引人們迴歸方面，我們有很多可以利用的資源。”

埃文斯表示，新澤西州有三種類型的城鎮：那些已經擁有年輕人所尋找的密集、可步行的開發模式的城鎮；擁有大量可建設土地的擴展型、依賴汽車的市鎮；以及已經用盡所有土地、從未建立任何城鎮中心且缺乏便利公共交通的依賴汽車的郊區地區。

第一類城鎮，如紐瓦克或澤西城，可以專注於創造更多他們已經擁有的開發，並建設與之配套的經濟適用房。“你已經有了良好的基礎，”埃文斯説。“你想找到生產更多年輕人和其他人所尋找的住房的方式。”澤西城已經開始這樣做，通過將舊工業物業改造成閣樓。

第二類城鎮可以專注於他們未開發的土地。“如果你仍然有空地，但大部分開發都是依賴汽車的郊區，你可以為自己建一個新的市中心，”埃文斯説。在北澤西，羅賓斯維爾和普萊因斯伯勒從零開始建造了可步行的市中心，並將新住房與零售空間結合起來。

埃文斯的第三類是最難以恢復的。“他們必須對已有的進行改造，”他説。“他們可以利用地面停車場作為可建設的土地。”索默代爾和沃赫斯通過在地面停車場上建造新住房，以及在它們之間增加步行連接和設施，將傳統購物中心轉變為混合用途中心。“你不會把它誤認為傳統的市中心，但它仍然比之前的情況要好，”埃文斯説。

新澤西的一些地方永遠不會被誤認為典型的千禧一代吸引地。但這並不意味着這個州不能促進各個年齡段人們渴望的生活方式。在某種程度上，甚至連惠普爾小時候喜歡的新澤西也是千禧一代今天所追求的。

“當我在1959年畢業時，你回家，換衣服，拿上你的棒球手套、足球、自行車或其他東西，幾條街外就有十個朋友，”惠普爾説。“沒有父母送你去任何地方。你走路。你騎自行車。你拿着一個五分鎳上公交車。”

與朋友的家步行距離，或與一些活動騎車距離，通常是智能增長指標所描述的。新澤西所改變的是這些地方的可負擔性、鄰州城市的日益受歡迎程度，以及現在乘公交車的費用遠遠超過五分鎳。