Rentberry即將顛覆押金制度 - 彭博社

老式的方式：在加利福尼亞州卡爾斯巴德的一棟公寓樓外張貼了“出租”標誌。邁克·布萊克/路透社硅谷長期以來對將乏味的模擬任務轉變為無摩擦的觸摸屏交易充滿了興趣。在此過程中，出租車、銀行和購物都被顛覆，公寓租賃似乎是下一個目標。傳統的小房東正逐漸被精通科技的新房東所取代，他們使用加密貨幣、Venmo和其他應用程序，而不是將租金支票滑到門下。現在，在線租賃平台 Rentberry 也承諾要重新定義押金。

正如我的同事克里斯頓·卡普斯 去年所描述的，“Rentberry 將 Craigslist 變成了 eBay。”該服務邀請潛在租户填寫全面的在線資料，並參與拍賣式的住房競標過程——出價最高（以及看起來最負責任的租户）獲勝。該公司去年夏天首次在舊金山引起了轟動，激起了人們對該網站可能 抬高已經離譜的租金價格 的擔憂。公司首席執行官亞歷克斯·盧賓斯基聲稱，Rentberry 的方法將通過降低低需求地區的價格來為一些租户節省開支；然而，在舊金山和聖荷西卻 提高了租金5%。該服務自2015年在加利福尼亞成立以來迅速發展：今天它在4,948個城市列出了超過220,000個房產，並被超過120,000人使用。

彭博社城市實驗室土耳其計劃在伊斯坦布爾實施出租車加價以應對投訴代際住房可以幫助老年人對抗孤獨倫敦的奧運遺產如何重塑被遺忘的東區隨着鄉村醫院關閉產科病房，城市醫院也隨之而來現在，Rentberry表示它找到了一種方法，使租户的押金更便宜，房東無憂，並且對匿名第三方來説極具盈利性——這一切都使用加密貨幣。他們已經從承諾的訂閲者那裏獲得了2800萬美元，公開代幣銷售今天開始，12月5日。

Rentberry的押金方案是這樣的：房東現在可以使用該平台現有的在線市場對物業收取押金，使用Rentberry的個人加密貨幣（恰如其分地，雖然荒謬地，稱為BERRYs）。

然而，租户並不是全額支付押金，而是隻支付首筆10%的可扣除額。然後，一個“社區”的小額貸款人——這個人羣可以從一個人到數千人不等——承擔其餘的BERRY賬單。這些貸款人反過來向租户收取每年利率，通常在押金的3%到4%之間。與正常的押金一樣，如果房東在租約結束時沒有發現任何損壞，初始可扣除額將全額退還給租户，其餘部分則歸還給貸款人。

假設租賃押金價值2000美元。（根據Lubinsky，網站的平均費率為1700美元，但為了便於計算，我們使用一個整數。）在租約開始時，租户支付200美元；貸款人支付1800美元。每個月，租户向貸款人支付大約五美元。總而言之，租户在第一天並不是支付2000美元，而是在整整一年中支付少至54美元（假設他們能拿回原來的200美元）。

該公司表示，租户的好處在於，它解放了他們押金的潛在價值。有時，租户可能會有幾千美元的押金在多年內“被凍結”，無法被房東或租户花費、投資或分配。（根據盧賓斯基的估計，目前有5000億美元的凍結押金鎖在銀行裏。）對於年輕租户來説，這種失去的潛力會累積。如果一個人的租户生活在大學畢業後的一年開始，直到快40歲才結束，那麼他們就浪費了兩萬年裏幾千美元的利息增長能力。Rentberry表示，它可以釋放這些資產。

然而，房東存放押金的“冷凍器”並不是真的那麼冷：在許多州，房東被要求或建議將押金存放在託管賬户中，在那裏它們也在以非常低的利率積累利息。當租約結束時，假設租户沒有損壞房屋，房東會全額退還他們的錢，扣除維修費用並加上利息，在那些要求的州。

這可能是事實，盧賓斯基承認，但如果你是房東，這個過程是“麻煩的”——受州法規的約束。“他或她需要去銀行，開一個單獨的銀行賬户，把那筆錢存入賬户，然後在租賃協議結束時將所有現金連同利息退還給租户，”他説。Rentberry的系統將消除許多這種麻煩——並且有助於潤滑房東與租户關係中的一個臭名昭著的難點。

“安全押金仍然是房東-租户法庭申請的主要原因，”RentPrep的首席執行官Steve White説，該公司自2007年以來一直與房東密切合作，提供租户篩選服務。他表示，這些“充滿了監管陷阱和障礙”，許多房東在被帶上法庭之前並不知道關於託管賬户的州法律。

通過使用區塊鏈，Rentberry使房東能夠完全避免美國銀行系統，並放棄託管賬户，即使在要求託管賬户的州也是如此。對於那些沒有建立信用或低收入的租户來説，有時玩這種長期遊戲是不可能的。大多數押金相當於一個月或一個半月的租金，這意味着即使是較便宜的公寓，租户也必須提前支付超過雙倍的租金才能入住。Rentberry的計劃有潛力為那些可能因高額前期費用而被阻止的租户提供租賃機會，讓首次找公寓的租户在競爭激烈的市場中有一線希望。另一方面，脆弱的租户可能更容易陷入困境，被鎖定在他們本來負擔不起的公寓租約中。

那麼，對於通過Rentberry提供大部分押金現金的微型貸款人來説，這有什麼好處呢？眾籌的風險低於投資股市，而來自租户的3%到4%的利息超過了銀行通常低於1%的利息。如果財產受損，首先由租户支付的10%的免賠額來承擔。Rentberry本身也從中獲利，收取3%到4%安全押金交易利息的0.25%的佣金。

喜歡聚會（或容易遭遇厄運）的租客可能也更傾向於Rentberry系統，因為它不像傳統的安全押金那樣抑制損壞：如果租客在一場狂歡派對中在幹牆上打了個洞，微型貸款人將承擔大部分修理費用。為什麼不花幾百塊給Rentberry，以免失去一千塊的恐懼呢？在這種情況下，疏忽的租客獲勝。（儘管房東也可以用差評來懲罰他們的租客。）

Rentberry進入在線貸款和銀行業務是硅谷持續關注金融科技的一個部分。這是一個新興領域，部分得益於區塊鏈技術的出現，這是一種基於雲的分佈式賬本，促進數字貨幣轉移和金融協議。區塊鏈聽起來複雜，但基本上它旨在使交易變得簡單、安全和透明：“在區塊鏈上”進行的所有操作都是可追溯的，附有時間戳和交易數據。

通過使用區塊鏈，Rentberry使房東能夠避免美國銀行系統，並放棄託管賬户，即使在要求使用託管賬户的州。“這個漏洞是我們使用自己的加密貨幣，它本質上是去中心化的，”Lubinsky説。“我們沒有法律規定必須將其存入銀行，因為一切都是通過智能合約完成的。它甚至不算作安全押金，因為它是在區塊鏈上進行的，而不是以美元進行的。”

區塊鏈平台對普通人來説幾乎沒有意義。但它們是安全的!Rentberry區塊鏈平台使Rentberry的貸款人、房東和租客能夠在不見面的情況下進行安全的在線交易。“在[區塊鏈]之前，這種無縫執行幾乎是不可能的，因為想想看，一個來自中國的人如何能夠支持一個在德國的人，”Lubinsky説。通過使用數字可追蹤的智能合約，律師不再需要來正式簽署文件；翻譯也不再需要來促進溝通。來自每種國際貨幣的錢被轉換為Rentberry自己的加密貨幣，然後可以以標準化的價值進行交易。

Rentprep的Steve White認為Rentberry的顛覆是房東與租客關係中一種富有成效的範式轉變。“我們以前看到租客方面的投訴要多得多——他們覺得沒有得到公平對待，被忽視，遇到劣質房東的問題，房東沒有及時兑現支票，房東沒有把押金放在安全的地方，”White説。“現在有了這種在線技術，透明度也提高了。他們知道發生了什麼，因為他們可以看到正在發生的事情。”

但透明度並不總是轉化為法律保護：如果房東試圖挪用你的押金，你能否清楚地看到這一切發生又有什麼關係呢?

根據租户倡導者的説法，這種情況經常發生。“這簡直就像有一個房東101課程，在房東101中，他們教你如何偷取押金，”亞利桑那州租户聯盟的主任大衞·阿倫伯格説，該聯盟幫助亞利桑那州的租户處理與房東的爭議，並將他們推薦給律師。“我的意思是，這就是房東所做的！”（Rentberry已經開始在鳳凰城開展業務，但據他所知，阿倫伯格尚未與使用該服務的租户交談過）。

盧賓斯基表示，在線的規則與面對面的房東-租户關係相同：偷取加密貨幣和偷取現金一樣是非法的，租户可以提起訴訟。但由於涉及多個方，原告和被告之間的界限變得模糊。“假設這是一個2000美元的押金，租户支付了200美元，而房東聲稱有1600美元的損壞，”阿倫伯格説。“誰來訴訟？”租户是起訴他們的200美元，還是微型貸款人起訴他們的1400美元？

由於風險如此之小，盧賓斯基預測兩者都不會。每個微型貸款人將他們的財富分散在多個物業上，這意味着他們在任何一個物業中的份額通常只有1到5美元。他懷疑租户會花時間或金錢為如此小的回報請律師。“這不會太有效。”

相反，盧賓斯基建議租户寫評論，“這樣未來的租户就能知道這實際上發生過。這是一個會懲罰房東的系統，未來他們將很難出租他的物業。”租户的200美元損失了，但他們的挫敗感可以永遠留在網上。

Arenberg懷疑這種自我監管是否有效。他説：“負面評價並不能阻止房東盜取押金，”——除非房東主要使用一個網站（如Rentberry）來尋找租客。“[那]會有更多的保險效果，”他説。

Rentberry的評分系統根據風險等級評估房東和租客。Rentberry租客也會受到評價和評分的影響，以及信用評分、驅逐歷史和基於第三方公司評估的嚴格風險等級評估，Lubinsky説。“有很多分析涉及到你交的朋友類型、你留下的評論，”Lubinsky説。“因此，他們可以根據這些信息篩選出潛在的不良人員，比如恐怖分子等等。”如果租客的評分低、評價差或“高風險”排名，貸款方要麼會避免支持他們未來的押金，要麼會以更高的利率貸款。

像這樣的整體評估可能比信用評分更具啓發性：過去在信用卡支付上違約的租客並不一定更可能對房屋造成重大損害，反之亦然。但使用Facebook朋友、照片和個人在線活動作為篩選機制也可能打開了刻板印象的大門；例如，允許貸款方根據租客的種族來避免支持押金。隨着房地產交易遷移到線上，種族歧視的做法也隨之而來，這些做法與紅線政策相提並論。（ProPublica最近報道了Facebook出售的房地產廣告專門針對非黑人和西班牙裔用户。）雖然這些負面影響並不總是故意執行的，但它們可能是無監管在線市場的不幸副產品。

“一切都基於個人關係和談判，就像現在一樣，”盧賓斯基説，他相信，最終，像Rentberry這樣的服務將是一種積極的力量。“當你考慮長期租賃市場時，它會產生一種全球效應，讓世界各地的人們能夠真正參與並幫助其他個人……解凍那部分資本並將其用於一些好的事情。”

更正：該帖子的早期版本錯誤拼寫了大衞·阿倫伯格的名字。