“零售末日”有一線希望 - 彭博社

俄亥俄州北蘭德爾被遺棄的蘭德爾公園購物中心約書亞·岡特/AP在今年十月底，共享辦公初創公司WeWork宣佈收購位於紐約市的Lord & Taylor旗艦店。這一消息是在長期存在的零售商如The Limited和玩具反斗城破產之後發佈的，因此被廣泛視為“零售末日”的最新預兆。

不僅僅是經濟困境中的郊區連鎖店倒閉，連美國主要城市的零售走廊上的高端奢侈品商家也面臨困境，例如紐約的麥迪遜大道、比佛利山的羅迪歐大道和芝加哥的奇蹟一英里。總的來説，從2016年10月到2017年4月，約有100,000個零售職位被裁撤。根據瑞士信貸的一項分析，在未來五年內，每四個購物中心就有一個預計將關閉。美國已經關閉的購物中心的總面積超過了波士頓市的土地面積。

彭博社城市實驗室隨着鄉村醫院關閉產科病房，城市醫院也在跟隨倫敦的奧運遺產如何重塑被遺忘的東區香港的舊機場成為城市地產痛苦的象徵來自過去關於與汽車共存的響亮警告儘管這種零售收縮可能令人痛苦，但它為城市和郊區創造了真正的機會。

首先，實體零售並不會消失。即使在裁員，整個行業仍以每年3%的速度增長。研究和諮詢服務公司IHL集團估計今年零售銷售額增長超過1000億美元，美國新開設的連鎖店數量將比關閉的多出4000家。

我們所看到的許多現象實際上是一個早該進行的調整。美國在每人均的房地產面積中用於零售的面積是日本和法國的四倍；是英國的六倍；是意大利的九倍；是德國的十一倍。

我們的購物方式也正在經歷根本性的重置。隨着越來越多的人在線購物，吸引顧客的商店是那些強調體驗的商店。顧客想要坐在那張新沙發上，感受不鏽鋼煎鍋的重量，嘗試新小工具。

事實上，電子商務和實體零售之間的界限並不像大多數人想象的那麼嚴格。當前最成功的虛擬商店正在增加其實體存在。亞馬遜正在開設書店，並通過收購全食超市，在數百個富裕城市和郊區獲得了市場份額。作為蘋果品牌主張的實體體現，蘋果商店展示了尖端設計，提供服務和建議，建立社區，並且是蘋果與競爭對手區別開來的重要部分。

雖然零售收縮帶來的失業和税基減少無疑是有害的，但這種轉變也有積極的一面。

WeWork收購Lord & Taylor可能是城市經濟的一個好兆頭。工作，而非購物，是城市生產力和增長的關鍵。當被問及為什麼紐約和芝加哥等城市的租金如此之高時，諾貝爾獎得主羅伯特·盧卡斯著名地回答説，這與高端購物的可用性無關；他表示，較高的城市租金是較高城市生產力的結果。

隨着人才和高薪工作迴流城市，對辦公空間的需求也在增加。像谷歌或亞馬遜這樣的大公司能夠負擔得起建造自己的新設施。但較小的公司和零工經濟的工作者需要WeWork等公司提供的靈活共享辦公空間，同時也需要負擔得起的居住空間。這兩者都可以在以前的零售空間的框架內建造。例如，在羅德島的普羅維登斯市，建於1828年的希臘復興風格的威斯敏斯特拱廊，作為全國首個室內購物中心，已經重新開發為包含數十個微型公寓的空間。

迴歸城市的運動是由人才對城市便利設施的偏好驅動的，包括像家庭經營的小商店和小型五金店，這些店鋪正日益受到只有大型零售連鎖和奢侈品牌能夠支付的飛漲租金的威脅。然而，隨着這些公司縮減零售，房地產開發商有機會用獨立的、手工藝的和本地的商店來填補他們的店面。雖然物業所有者在商業租金上會受到影響，但他們建築的整體價值和吸引力可能會提高。

困擾困境郊區和農村社區的問題遠比作為經濟危機象徵的零售衰退更為深刻。然而，許多這樣的社區正在開發創新策略，將它們的空置購物中心和大賣場，以及周圍大片的瀝青停車場，轉變為未來增長的更具生產力的資產。

喬治亞理工學院的艾倫·鄧漢姆-瓊斯可能是世界上關於老舊郊區購物中心再開發的領先專家，她與紐約城市大學的瓊·威廉姆森共同撰寫了具有里程碑意義的書籍重塑郊區和最近在期刊上發表的關於重新入住購物中心的文章鬆散適應建築*。*他們整理了一個數據庫，包含超過1500個被遺棄的購物中心、商鋪中心、大賣場和其他類似開發項目的改造或再開發案例。隨着這些過時的零售空間開始它們的第二次生命，一些獨特的使用案例浮現出來，鄧漢姆-瓊斯和我在華爾街日報中描述了這些案例。

新的公寓是為了替代科羅拉多州萊克伍德的一個購物中心而建造的混合用途區域的一部分。大衞·扎盧博夫斯基/AP教育和醫療設施這兩種土地使用類型在零售萎縮的情況下正在增長，非常適合這些大型、方形的空間。位於田納西州安提俄克的前希克里霍洛購物中心被重新開發為納什維爾州立社區學院的衞星校區，以及納什維爾職業冰球隊的練習場。該校區還包括一個圍繞着移民企業的食品市場而中心的小型購物中心，突顯了購物中心更好地反映當地人口特徵的趨勢。

位於德克薩斯州東奧斯汀的舊高地購物中心現在被奧斯汀社區學院佔用，該學院在前J.C. Penney的二樓建造了一個高科技數學實驗室，並在停車場內建設學生宿舍**。** 隨着新的輕軌站的設立，該地區正成為當地僱主的中心。

購物中心的改造也有助於增強韌性和可持續性。鄧漢-瓊斯和威廉姆森估計，已有10個此類項目被改造成綠色基礎設施或公園。位於康涅狄格州梅里登的舊1960年代購物中心，曾經覆蓋了一條小溪並導致了長期的洪水，已被拆除並改造成一個公園，同時也作為雨水徑流的集水池。位於西雅圖外的北門購物中心恢復了一條被鋪設的鮭魚溪，併為老年人提供了新的補貼住房。

一些最雄心勃勃的購物中心改造正在成為混合用途社區。位於科羅拉多州萊克伍德的維拉意大利購物中心，靠近丹佛，幾乎被完全拆除，以騰出空間用於一個新的街道網，該街道網兩旁有辦公室、藝術設施、公園和住宅，以及新的商店。該項目已經產生了舊購物中心四倍的税收收入。在丹佛大都會區，13個購物中心中有8個目前正在進行某種階段的改造，以實現更高效的使用。

這些例子只是冰山一角。鄧漢姆-瓊斯和威廉姆森估計，全國有多達650個購物中心正在某個開發階段進行改造。從大型教堂到室內彩彈公園，前購物中心和零售空間正被轉變為各種更能反映我們生活方式的用途。與其哀嘆（確實被誇大的）零售業的死亡，我們應該讚揚並深化這些努力，將舊購物中心和連鎖店面轉變為更具可行性和生產力的社區資產。