説説常識：中國的住房價格相對較高，是合理的經濟現象_風聞

        説中國的住房價格相對較高是合理的經濟現象，首先不是説我希望它高，因為我還想買一套住房。起碼在我買下我想買的住房之前，我是希望它跌價的；

        其次，我也不是説住房價格高是應該的。因為從倫理要求説，資源越沒有價值，人類的自由越大，作為人類最需要的資源之一的住房，當然也是一樣。我不會像一些人一樣，只為了自己或者自己所代表的特殊羣體的利益，就説一些違背倫理要求的話。         説中國的住房價格相對較高是合理的經濟現象，是從對經濟規律的分析得出的結論：

          一、中國古代農業社會的傳統環境下形成了中國人民特有的住房文化。

        古代中國的農業經濟發達，導致了中華民族是一個習慣於長期在一地居住的民族。長期在一地居住，擁有自己的房屋就是必需的條件。因此中國人對於擁有自己的房屋有着特別的情結。

        這與西方人慣於搬遷移徙的住房文化，因此不太主張對於房屋的擁有，大不相同。所以在世界上中國人的住房自有率特別高。        據社科院2015年的一個調查，中國家庭住房自有率高達95.4%。遠超世界60%左右的水平(美國為65%，英國為70%，日本為60%)。

        因為每個人都想要在所居住的地方擁有自己的住房，所以在眾望所歸的城市裏，相對於需求量，住房的資源稀缺度就會很高，於是價格也會很高。

        如果能夠改變中國人的這種傳統住房文化，人們對於自有住房的要求降低一些，購買住房的有效需求就會降低很多，住房的市場稀缺度就會減少，住房價格的上漲也就會緩慢很多。

        二、中國的宜居土地面積偏小，宜居土地的相對稀缺，天然決定了中國房價在同等經濟水平下相對較高。

        中國1類宜居土地只有國土面積的19％，而且其中55％還是耕地。另一個事實是中國人均耕地面積僅1．4畝，為世界平均水平的40％。

        這個客觀環境決定了，經濟水平提高的同時，不可再生的土地資源的稀缺度，就會相對於其它可以通過生產而增加，從而降低其稀缺度的資源，迅速提高。

        在今天的生產力水平下，住房是必須在土地上建築的。土地資源稀缺度的提高，必然地會導致住房成本的提高，於是住房價格的提高也就不可避免。

        三、也是最關鍵的原因，中國經濟這幾十年的快速發展，造成了財富奇蹟，導致投資房產積極性空前高漲。

        這幾十年的經濟快速發展，伴隨的是民眾收入水平的大幅度提高。於是民眾的投資能力也迅速提高。而一些城市的房產價格上漲導致的財富奇蹟，必然地刺激着人們的住房投資慾望。

        同樣是宜居土地面積偏小，有着與中華民族相近的住房文化，並且經濟曾經連續快速發展的日本，也曾出現過房價暴漲的過程。

        因為在經濟快速增長過程中，土地的價值提升會特別快速。 假設：原來一畝地產出作物100斤，單價為每斤1元，則每畝地的經濟產出為100元。此時每畝地價為1000元。那麼地價收入比為10。

        當生產力進步以後，一畝地產出作物1000斤，這時如果單價也跌到0.1元，則每畝地經濟產出依然為100元。按照地價收入比10計算，那麼每畝地價也依然會是1000元。

        但是在經濟社會里的財富關係要求下，這時候單價不會降到0.1元，而很可能只降到0.5元，於是，每畝地地經濟產出達到500元。那麼按照地價收入比為10計算，地價就該上升到5000元。

        中國這幾十年的生產力進步特別快速，每單位面積土地上的經濟產出增長也特別快速，當然地價的快速上升就是經濟與市場規律決定下不可避免的現象。

         而住房又必須建在土地上，隨着土地價值的快速提升，房價的快速上漲當然就無可避免。

        上面分析的三個原因中，除了第一個原因以外，剩下的原因就是世界共同的了。而且第一個原因又會隨着社會環境的變化而逐漸改變。比如現在一線城市很多年輕人就寧願租房住了。他們在一個地方常住的習慣也在漸漸改變。因此我們預測住房價格趨勢的時候，更需要關注的因素是後面兩個。尤其是第三個，經濟增長的趨勢。

        理由很簡單：世界上除了土地資源以外，其他資源的稀缺性都會隨着生產力水平的提高，而不斷降低。只有土地資源目前沒有這個前景。於是相對於其他資源的斜度的降低，土地資源的稀缺度就會相對上升。因此只要生產力進步還有空間，經濟還有增長的前景，土地的稀缺度就會繼續增加。自然，在土地上的房產的價格，就還有上漲的空間。

        當然那些房產價格已經上漲過快的城市，應該會有階段性的回落。但是隻要經濟增長還有空間，房產市場的崩盤就不會出現。

        有人會用中國股市的崩盤，來預測中國房產市場。他們不明白，中國股市是億萬人的投機場所，散户行為比重過多，導致了機構惡意操作的空間很大，才是中國股市在經濟持續增長的期間發生崩盤現象的原因。

        中國的房地產市場，尤其是已經被炒高了的房地產市場，是有錢人的投機市場。不是一般小散户能夠參與的。因此機構不可能有很大的惡意操縱空間。階段性甚至週期性的房價波動可以出現，機構把住房都壟斷起來，炒高以後再賣給別人的可能性不存在。因為夠資格參與的人不多。

        所以，目前中國的房地產市場存在一些投資風險，也就是購買者有可能遭受損失，乃至於破產，但是整個房地產市場不可能崩盤。除非中國經濟突然出現嚴重衰退，而這在目前是看不到徵兆的。

        現在很多經濟理論人士都把中國的房價上漲的原因，歸結為信貸與貨幣規模擴大。這與歷來指責中國貨幣超發是一個邏輯。然而這個邏輯是錯誤的。

        首先，貨幣超發應該指的是央行印鈔票。歐美日等國家的央行，連續多年實行了貨幣量化寬鬆政策，用央行直接購買市場資產的手段投放貨幣，確實是印鈔行為。

        中國央行近年來並沒有這麼做，只是在利率與存款準備金率兩方面作了一些鬆動。利率是貨幣的價格，降低價格不等於增加貨幣，就更不是印刷貨幣；降低存款準備金率，確實是向市場投放貨幣的行為，卻只是將原來就屬於商業銀行，過去為了控制通脹而凍結了的貨幣，返回給了商業銀行，並不是印鈔票。

        所以，如果世界上確有貨幣超發現象，那也只能是在歐美日等國發生了。中國沒有發生這樣的現象。因為在這個過程中的中國央行，就沒有印鈔票。

        其次，貨幣超發應該指的是央行印發的鈔票超過了經濟發展的需要。可是我們看到的事實是，當通脹高漲時期，伴隨的是央行的貨幣緊縮政策；在央行放鬆貨幣政策時期，尤其是歐美日等過連續用央行直接購買市場資產的手段，向市場投放直接印刷的鈔票的時候，伴隨的是經濟中的嚴重通貨緊縮。

        這説明央行放鬆貨幣政策的時候，正是市場上貨幣不足的時候。而所謂貨幣過量的現象，則是由於市場貨幣運行速度加快所導致，與央行印鈔沒關係。

        也就是説，從來就不存在貨幣超發現象。所謂的貨幣超發就是一個虛假概念。

        現在回過頭來説房價與信貸的關係。信貸是借貸雙方的市場交易行為。如果沒有信貸需求，銀行是放不出貸款的。

        歐美日等國央行連續印鈔多年，仍然沒有能夠導致市場信貸規模的必要增長，説明了市場需求才是信貸增長的決定方。         那麼房貸的增長，只能是買房人的信貸需求增長所導致。知道了這個事實與邏輯，當然就應該明白了，房貸增長是因為市場對房產的需求增長。因此，房價的上漲原因，不在於信貸的增長，而在於市場對房產的需求增長。

        所以，同樣的信貸政策與貨幣環境下，不同的城市之間，房價的表現就會因為當地市場對於房產的需求不一樣，而大不相同。

        這與在不同的國家之間，相同或者相似的貨幣政策環境下，因為各國市場對於商品的需求不同，會產生不同的信貸與經濟現象一樣。歐美日央行大規模印鈔也刺激不起信貸的增加與通脹的上升；中國央行只是放寬了對於既有貨幣的管理，就實現了必要的經濟增長，與被認為是“過多了”的信貸增長。

        明白了房價上漲的原因在於市場需求的增長，就應該明白，控制房價上漲，只能採取抑制需求的手段，而不是簡單地控制貨幣與信貸。不應該盲目指責政府與央行的經濟與信貸政策。尤其是中國的現行經濟與信貸政策的結果，是其他國家想要而達不到的目標的情況下，盲目遵從西方經濟理論的教條，對政府妄加指責，其實是很愚蠢的表現。

        這些人始終沒有或者故意不承認這樣一個邏輯：通貨膨脹與通貨緊縮確實都是貨幣現象，但不是市場上的貨幣與商品的數量比較，而是流通環節中被用於追逐商品的貨幣與商品之間的關係，

        市場上貨幣再多，如果不被人們用於在流通環節購買商品，通脹也不會發生；市場上貨幣不多，如果在流通環節中通過加速運行，實現了追逐商品的貨幣數量增加，也會導致通貨膨脹。

        而信貸不過是市場有關方面的交易行為。並不是銀行一方想要增加就可以，需要的是市場對於商品需求增加，導致人們的信貸需求增加，才可以實現。記住了，需求，才是經濟與信貸增長的原因。房價上漲的原因不在於信貸與貨幣，而在於人們對房產的需求增加。把房價上漲的原因歸罪於銀行系統或者政府政策錯誤，是愚蠢的表現。

        從經濟發展規律來看，房價上漲尤其是中心城市的房價上漲，也不是隻有不好的一面。它對於經濟的發展也存在一些積極的作用：

         一、中心城市房價上漲，對於不同城市之間居民的不公平環境能起到一定的調節作用。

        為什麼有的城市房價瘋漲，有的城市房價卻長期低迷？原因很簡單，有的城市資源充沛程度高，人們的生活環境便利程度大，於是人們都湧入這樣的城市，於是對於住房的需求特別大，房價自然就上漲；而其他更多的城市不具備這樣城市的資源充沛程度，人們的生活環境便利度較小，願意進入這樣城市的人較少，房價就漲不起來。

        顯然，居住在資源充沛，因而生活便利度大的城市的居民，與居住在資源相對貧乏，因而生活便利度較小的城市的居民之間，在享受資源的權利方面存在不公平的差距。而住房成本的不同，也就是在中心城市居住的居民，必須為享受住房資源付出較大的代價，就在一定程度對這個不公平的差距起到一定的平衡作用。

        二、中心城市的房價上漲，有利於促進社會資源在不同地區的平衡分配。

        中心城市的房價上漲，當然會提高這些城市的居民生活成本，也就可以起到阻礙更多人進入這些城市，從而緩解競爭烈度繼續增加的趨勢。

        而更重要的是，它會促進中心城市的資源外溢，有利於其他城市的經濟，可以比較快速地追趕經濟發達城市，從而促進地區間的經濟結構平衡，與資源分配公平的進程。

        人們把本來必須用於高房價城市的住房開支，投入到了低房價城市，對於低房價城市來説就是增加了資源流入。對於本來不夠發達的地區的居民是一個資源支援，也是為社會公平做出貢獻。

        部分中心城市的房價上漲，客觀上也可以各種經濟資源在地區間的公平分配，起到促進作用。住房成本上升，勞動力成本必然上升，會促使部分勞動力密集的經濟行業與企業從資源相對充沛的城市流入資源相對貧乏的城市，資源的邊際效應會因此得到提高，宏觀經濟的的財富效應會更明顯。

        三、中心城市的房價上漲，有利於促進企業的產業升級，與宏觀經濟結構的優化。

        住房成本的上升會導致勞動力成本的上升，會迫使企業加大科技進步，實行產業升級的力度，力圖通過提高生產與經濟活動效率，以抵消勞動力成本上升的消極作用，以保持與提升市場競爭力。這對於提高所在城市的經濟質量、促進中國經濟的產業鏈向世界頂級伸展，極為有利。

        而一些承受不了這樣成本環境要求的行業與企業，就會從高房價城市轉移到低房價地區，從而帶動與促進這些城市的經濟發展，起到優化宏觀經濟結構的作用。目前越來越多的農民工可以留在本地區實現城市就業，就是這中區域經濟結構優化的表現。

        四·、房價上漲，當然更不可避免的包括中心城市的房價上漲，會使國家財政收入得到增加。

        儘管這一點恰恰是眾多指責房價上漲的公知們所極力詬病的，卻在事實上也是一個積極的經濟現象。

        市場是由政府、企業、居民三方的交易行為組成的。在這三方中，企業與居民都是可以在不同的市場間轉移的——尤其是企業，有着最大的市場轉移自由能力與動機。因此，企業與居民對於既定市場的是否穩定，從利益要求出發是沒有特別的維護動機的。唯有政府這一方，是離不開既定市場的。因此，維護既定市場的穩定，就與他的根本利益要求是完全一致的。

        政府要維護既定市場的穩定，必須有儘可能的資源可以運用。財政收入就是它維護市場穩定所需資源的來源。房價上漲會導致財政收入增加，當然對於增加政府維持市場穩定所必需的資源是有利的，從而對於維護市場穩定是一個有利的因素。

        至於市場的穩定是經濟發展的必需條件，就不需要在這裏多説什麼了。        

        人們應該明白的是，沒有任何具體事物與現象，是隻有好或者壞的一面。作為理性思考者，尤其是作為具有較大話語權的公共知識分子們，不要只從特定的利益羣體角度出發，對事實做出片面的解讀，忽悠民眾與社會。這會給社會進步帶來消極影響的。普通民眾也應該對這樣的忽悠保持警惕。