陶光遠：德國政府如何調控房價？
【文/觀察者網專欄作者 陶光遠】
一位交往多年的德國朋友"時代範"最近來中國出差。工作之餘，我請他吃飯時，不經意聊起了德國的保障房建設。
柏林84%以上的家庭租房子住。圖|exilism/Flickr
有關德國保障房建設的對話
“時代範，你夫人最近忙什麼呢？”（在德國朋友之間稱呼名字，第二人稱用你不用您）
“她現在在聯邦建設部的住房與城市規劃司工作。”
“住房工作？這是什麼差事？”
“主要工作是促進全德國的保障房建設。她現在每年手裏要支出100億歐元的保障房建設資金。”
“這麼多錢，是建設資金？還是補貼？”
“是建房補貼。德國聯邦政府每年建設大約40萬套廉租房。”我算了一下，每套房的建設補貼為大約2.5萬歐元。
“每套房多大面積？”
“60平方米左右。”德國一般説住房面積指的是使用面積。60平方米的使用面積，大約相當於80平方米的建築面積。我算了一下，每平方米建築面積的保障房建設，德國聯邦政府要補助300歐元左右，合約2300元人民幣/平方米。
“德國的人均住房面積已經很大了，為什麼每年還要建設這多麼廉租房？”我問。
“德國有一些大城市，如慕尼黑等城市的房價上漲過快，價格過高。中下層收入的人負擔不起。房價上漲過高對已經購買了住房居住的人當然沒有影響。你知道，德國有租房保護法，每年的房租上漲有限制，所以房價上漲過快對老租户的影響也不大。但是對於新租户，房租就高了。對於很多新來這些城市的人，例如對於很多新來這些城市的“中低收入“羣體，例如警察、幼兒園的老師，就很難負擔。另外，去年還來了100多萬難民，也需要給他們建設住房。”慕尼黑是德國房價最高的城市之一，單位住宅面積的均價已經達到了中國北京的一半左右。
“州和市縣一級的地方政府也拿出補貼建設廉租房嗎？”
“也有，但不多，現在每年大概建設10多萬套吧。廉租房建設補貼主要是聯邦政府出。”這樣一算，德國居住人口8200萬左右，每年建設50多萬套廉租房；其規模就相當於在中國每年建設800多萬套廉租房，這夠2000多萬人住的。而中國現在每年從鄉村到城鎮的人口也就是1000多萬人。
“廉租房建設的補貼為什麼主要是聯邦政府支付？”
“根據法律，對中下層民眾的住房保障主要由聯邦政府負責。”
“誰是廉租房的業主呢？”
“地方政府下屬的公共住房公司，如各個市縣的公共住房公司，也有私人投資商。”
“對業主有什麼要求嗎？”
“要求業主作為廉租房給符合租賃廉租房條件的家庭出租。作為廉租房出租至少要達到15年。之後可以作為正常的出租房出租或者銷售”
回來後，我想了好長時間，聯想到好多事情。我現在把這段對話公開，供感興趣的讀者們參考一二。
德國住房現狀：自有住房僅40%
德國是個老百姓住房負擔不是很重的國家。其原因不是因為其市場是自由的，反而是因為這個市場始終得到政府的調控，在這方面，有很多零碎的報道。
去年以來中國的房地產冰火兩重天，去庫存的同時再次出現過熱苗頭，各地紛紛出台限購政策。自上週雄安新區千年大計計劃出台後，又遭炒房團阻擊，但中央態度明確，發令堅決遏制炒房者。有媒體引用京津冀協同發展專家諮詢委員會專家鄔賀銓的話稱，國家將在雄安新區試點全新的房地產改革，找出一條能夠發展房地產，又能夠控制房價，保證更多需要有住房的人有房住，一條適合創業者、城市經濟發展的房地產改革新道路。
藉此機會，我一併將自己在德國幾十年工作生活中所瞭解的情況寫出來，跟大家分享。
按照2010年的數據（現在有變化，但不大），德國總共有8200多萬人，有住房3869萬套。德國人均住房面積：1990年為約35平方米（使用面積，下同），2009年為約42平方米，估計現在為45平方米左右。其中：
1） 自住房1513萬套，其中：約佔住房總套數的40%左右：
2） 專業出租房，專業出租房976.9萬套，約佔住房總套數的25%左右：
3） 私有出租房1379.1萬套，約佔住房總套數的35%左右：
在以上的數據中，我們可以注意到以下幾點：
一、在德國，自有住房僅佔40%左右。而德國的自有住房，大部分是單棟或雙拼住宅，即中國所説的“別墅”，分佈在鄉村、小城鎮和城市邊緣。自有住房只有19%是樓房裏的住宅單元。這説明，德國城區租房住的比例更高，有些城市的城區甚至達到80%左右。
二、大部分人租房住的結果是，房屋的使用率大大提高。中國人現在大部分人買房住，造成部分二線城市，三四線城市房屋的空置率很高，看看一些城市很多小區入夜稀疏的燈光就能明白。
**三、德國的專業出租房比例很高，佔整個住房套數的25%左右。**而且當地政府和集體建房/住房合作社建房是最大的出租房建房者，佔到其中的一半多。這説明政府對住房的干預很大。
在歷史上，德國有過兩次大的住房短缺時期，一次是普法戰爭結束後至一次大戰前的德國經濟高速發展時期，另一次是二次大戰後1945年至1965年的德國戰後重建時期。在這兩次住房大規模短缺時期，國家都從各個方面大量融資大規模新建或重建住宅。在這兩個時期，都是地方政府和集體建房的高潮期。
德國房價漲幅比較小，圖為德國與美國、英國、加拿大房價指數對比，以2002年為100做基準。
之後，又有過一次小的住房短缺時期，一次是1980年~1990年，由於年齡結構的影響和人們擴大住房需求引起的再次住宅短缺。國家再次大規模對住宅建設融資。
德國鼓勵民眾投資購買自住房，其政策包括住房公積金制度和購房免除部分税收。只不過遺憾的是，儘管如此，德國租房住的家庭還是佔到60%左右。
城市政府都有自己的住房公司
德國的基本政策是儘量減少國家對住房市場的干預，鼓勵居民自助解決住房，國家僅對低收入家庭提供資助。但在住房特別短缺時，政府還是要直接干預住房市場，甚至直接參與住房建設。德國各個城市政府都有自己的住房公司，併成為最大的專業出租房者擁有者。
以德國紐倫堡為例，50.3萬居民居住者26.8萬套住宅。WBG城市住房公司是紐倫堡市最大的出租房公司，總共有22,000多套住房，全市大約8%的住户居住在該公司的出租房內。
出租房公司是紐倫堡能源公司的子公司，而紐倫堡能源公司屬於紐倫堡市政府，WBG城市住房公司的監事會主席由紐倫堡市市長擔任。WBG城市住房公司超過20%的住宅為政策性保障出租房，其建設或改造得到了公共資金的補貼，由紐倫堡市住房與城市開發局出租給符合規定的低收入家庭。
德國減輕民眾住房負擔的另一個法寶是鼓勵集體建房，即住房合作社建房。德國集體建房有兩個大規模發展時期，一個是威廉一世/俾斯麥的經濟和城鎮化高速發展時期，集體建房就是在這個時期出現的，議會還制定了相應的法律。今天，德國集體建房擁有的住房佔專業出租房套數的約23%，在專業出租房中，其規模僅次於地方政府，佔全國住房套數的6%左右。
德國對低收入家庭在自建房和建設保障性出租房方面給予資助。例如巴伐利亞州對保障性出租房提供低息貸款，貸款利率僅為0.5%，貸款年限為25年，但房屋建成後必須出租給符合要求的低收入家庭，如未出租給符合要求的低收入家庭，則立即停止貼息。另外，市政府根據自己的財政狀況也給這類房屋的建設給予附加的補助。
為了鼓勵民眾投資建設出租房，住房還對投資出租房建設給予部分免税的好處。譬如，柏林就建了一些民眾可以投資的出租房，投資這些出租房，可以有一些免税優惠。
德國大多數可以建房的土地不屬於政府。政府對土地的用途提前做出規劃，在一些發展比較快的大城市一般提前幾十年規劃出來；小地方就不好説了，超過一百年城市規劃沒有大變化的也不少。規劃上可以建房的地方如果建房，業主有自由土地或者買了土地按程序報批就是了，只不過接電、自來水、道路等的費用得另外繳納。不過這也都有清晰的標準。在一些發展比較快的地區，政府則及時對土地規劃進行追加性的規劃。
譬如，著名的德國軟件公司SAP在一個小鄉村裏，沒想到幾十年間年間，從幾個人發展到了幾萬人，於是當地政府就追加規劃了許多的土地建設面積。連附近的很多村子都相應規劃了更多的住房建設面積。
德國以前從未發生過房屋價格大幅上漲的情況，不過近年來卻發生了。主要是因為銀行的存款和貸款利率很低，存款利率接近零，人們存款基本沒有收益，而買房貸款利率很低，五年期貸款的年利率只有1%左右，十五年期的貸款年利率也只有1.5%左右，於是人們購房的積極性高漲，引起了近年來住房售價的大幅上漲（德國的房價大幅上漲和中國的房價大幅上漲差一個數量級）。
很多德國人對此很憂慮，擔心這樣下去會引起房屋過剩。不過，最近來了100多萬難民，對此多少會有衝抵作用。
2006年以後，德國各州的住房情況出現了較大的差異：東德一些地區人口大量遷出引起住宅過剩，而西德一些地區由於人口遷入則發生住宅短缺，因此德國將住房補助政策從聯邦下放到各州，由各州根據自己的情況制定住房促進和扶助政策。
德國公租房
由於德國的老齡化，國家現在正在促進建設適合老年人居住的住宅，或改造現有住宅以適合老年人居住。
我曾經陪國內一個城市的代表團考察德國的出租房情況，紐倫堡市政府的負責官員給這個代表團介紹了一個最近政府資助的住宅建設項目。這是一個老年人與單親家庭混居的住宅樓，以便鄰里間互相照顧，因此該樓為無障礙建築，樓內建有公共圖書室，公共廚房，公共大陽台。
該建築共有44套住宅，其中31套受到政府補貼，須租給符合規定的低收入家庭。而且，該建築也是紐倫堡地區50年來建設的第一個集體建房/住房合作社住宅建築。
紐倫堡WBG城市住房公司的職員還帶我們參觀了WBG公司一個住宅小區中的剛剛改建裝修的樓房中的一套公共租賃房。
整個住宅大樓為二十世紀三十年代建造，當時每一個門洞每層有三套住宅，而過去的一套住房面積太小，不適合需要，因此進行了改造，將三套併為兩套，增加了每套的建築面積，在改造的同時進行了節能改造，屋頂加保温層，外牆外保温層採用聚苯泡沫，厚度達120mm，窗户更換為節能玻璃窗。為提高舒適性，增加了避免產生熱橋的獨立支撐陽台。
德國各主要城市公租房價格（歐元），慕尼黑最貴
大家參觀了其中一套裝修即將完成的兩室一小廳住宅。該住宅的使用面積為約54平方米，其中：6.3平方米的衞生間，6.7平方米的廚房，4.7平方米的門庭過道（算作小廳），兩個房間，一間16.6平方米，一間16.5平方米，3.1平方米的陽台。該住宅的基本租金為425.81歐元/月（2011年的價格，現在略有上漲），物業和垃圾處理預付費為75.56歐元/月（年終結算），合計為501.37歐元/月，對低收入家庭的最高補助可達54歐元/月。
另外，還有12.16歐元/月的寬帶電視網費，電力和天然氣費直接交給能源公司。由於建築做了很好的保温改造，因此採暖費大大降低。室內精裝修，牆紙已貼，但牆紙的顏色由住户自己根據個人喜好自己刷。
另外，在地下室有儲物空間，在地下室有公共晾衣室，有公共的停自行車空間。下面是這個建築的外景和這套住宅間裏衞生間的照片。
接待中國代表團參觀的紐倫堡住房公司兩位經理
公租房室內照
在紐倫堡，一個大學剛畢業的碩士工程師，税前收入一般在3500歐元/月左右。收入較低的白領工作者，如剛工作的秘書，税前收入一般在1500歐元/月以上。商店裏的售貨員，工資較低，但一般也在1200歐元/月以上。
那麼，501.37歐元/月的公租房，如果是一個大學畢業生的家庭，房租佔其毛收入的1/7左右。而對於一個售貨員，算上政府補貼，則佔其毛收入的不到40%。這還是按一個家庭只有一個人工作的情況計算。
如果是兩個人工作，則房租佔其收入的比例就更低了。當然，如果家庭人均收入過低，則有社保補貼，並且由更多的住房補貼；對於沒有收入的家庭，則房租完全由政府負擔了，不過這已經屬於另外的政府補貼範疇了。
對德國住房政策最重要的影響因素是，控制房價（主要是租房價格），使民眾的住房負擔不要過高，是政府執政優劣的衡量指標。我們很多地方的政府僅將GDP增長作為執政優劣的衡量指標，衡量標準不夠全面；而維護房地產的繁榮成了保持GDP增長的慣有思路，後果就不言自明瞭。中國城市今天的住房大部分為自住房；而在租賃房中，絕大部分又是私人出租房。租房住的民眾居住缺乏安全感。
希望中國的房地產行業能夠真正健康發展，不擠佔實體經濟，減輕百姓住房負擔。
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