王勝：徵收房地產税 對房價影響有多大？
【文/觀察者網專欄作者 王勝】
日前，國務院出台《關於創新政府配置資源方式的指導意見》，其中明確提到“支持各地區在房地產税、養老和醫療保障等方面探索創新”，一些地方政府報告也表明今年工作目標之一就是穩控房價。房地產税通過增加個人持有房屋的成本的方式，對市場的供求關係影響有多大？
房地產税的前世今生
要回答這個問題，第一個要搞清楚什麼是房地產税，不然分析再多都是空中樓閣。
為什麼這麼説，因為我發現很多媒體都搞不清楚，房地產税到底是什麼。比如有報道：
然後仔細一看報道其實是講這個：
看到了麼？這個不是“房地產税”，是“房產税”。
中間差了一個字：“地”。
房產税是什麼？
1986年國務院正式發佈的《中華人民共和國房產税暫行條例》中，房產税指的是是以房屋為徵税對象，向房屋產權所有人徵收的一種財產税。
在2011年之前，這種房產税對個人所有的非營業用房產一直免税，直到2011年，上海和重慶同時出台《對部分個人住房徵收房產税試點的暫行辦法》，在此辦法的基礎上，對於個人住房才開始有條件的正式徵税。
你一定發現了，房產税其實只針對房屋，跟“地”沒關係。這是一個老東西，不是新玩意兒。接下來的文字，都是指個人住宅了，這個跟大家生活相關，才是大家想了解的部分。
那麼“房地產税”又是什麼？
非常神奇的是，現在中國，還沒有房地產税。你看看，媒體報道了那麼多、炒的那麼火熱一個概念，實際上還是一個不存在的東西。
但是這個東西啊，可能馬上就要有了。你一定意識到了，跟房產税不同，“房地產税”一定是涉及到“土地”的。什麼問題一涉及到土地，馬上就複雜了，咱們今天就多花點時間來講一下這個問題的前世今生。
我們先回答一個簡單的問題：中華人民共和國土地歸誰所有？很多人，包括我自己，第一反應都是歸國家所有。這個回答不能説錯，但事情並不是這麼簡單。
其實，依照中華人民共和國的法律，從1949年10月1日到1981年，中國城市都還存在土地私有制。但是發生了各種事件之後，到1982年，中國正式宣佈城市土地國有化。那一年全國人大通過修訂的憲法，第10條的第一句，就是“城市的土地屬於國家所有”。
這之後才有我們現在普遍的一個觀點：城市土地的所有權是屬於國家，如果土地是資產，那麼這個資產就這麼一個所有者，國家。這短短11個字對中國產生了很大影響。當時的具體情況就不展開了，反正都過去這麼久了，那時候咱們很多人還沒出生呢。
然後，時間來到了1987、1988年。中國1987年實施了《土地管理法》，1988年修改了憲法。這兩步主要是搞了個什麼事情呢，就是搞了一個“土地的使用權可以依照法律的規定轉讓”。
通俗的説，當時國家搞改革開放，搞城市建設，但是沒錢。這時候人們突然意識到，土地是有價值的，既然所有權不能賣錢，那麼我們就在使用權上想想辦法。國家把土地使用權和所有權分離，是當時一個很大的改革，相當於把國家的資產，土地，給利用了起來，給國家帶來了資金，給改革開放做出了貢獻。
然後，問題又來了。既然把土地使用權轉讓給別人用了，那麼別人可以用多長時間啊？國家要給大家一個定心丸。於是到了1990年，國家就説了，住宅土地使用權，70年。
這個70年就是導致一切問題的根源。具體當時怎麼個情況，這裏就不説了。但是提出住宅70年，我估計當時的想法無非就是考慮人口壽命、房屋使用壽命、羣眾改善住房的需求等等， 70年夠了。
1990年到現在，也還不到30年。要是從全面房改的1998年算起，到今天也還不到20年。誰都沒想到中國變化這麼快。房價越來越高，買房壓力越來越大。而人們砸鍋賣鐵湊齊了錢，買了房，卻發現拿到手的兩個證書：
2015年之後是一個證書了：
上面居然説國有土地使用權只有70年？
現在這個房價，不誇張地説，需要兩代人才能搞得定。上一代人的積蓄拿來付了首付，這一代人再工作30年還貸款。
然後你告訴我只有70年使用權？Excuse me？所以70年這個政策，過去有段時間可是被噴的不輕。
即使2007年我們有了《物權法》，關於這個問題也是模模糊糊，僅僅明確了“住宅建設用地使用期限屆滿的，自動續期。”這條本質上是捨棄了70年這個説法，但是具體怎麼個“自動續期”，沒人知道。
我們就這麼摸着石頭過河，然後看着房價從3千塊變成了3萬塊。
房地產税很可能會取代房產税
有了上面的背景知識，我們就可以談“房地產税”了。不談細節，先談理論基礎。
首先，房子是你的沒話講，土地所有權雖然不是你的，但是土地使用權是你的。現行的房產税的概念是針對房子所有者徵收税款，那麼房地產税，自然就是針對你的房子、再加上你的土地使用權，徵收税款。
這樣就可以解決上面70年期限的問題：只要你一直交税，那麼土地使用權就一直是你的。這樣邏輯就很通順了：土地出讓金是獲取使用權的成本，房地產税是持有這個使用權的税務成本。土地使用權本身也是一種資產，徵收財產税也説得過去。這樣原來的兩證合併成一個不動產權證才有意義，物權法的規定也才有實際內涵。
注意了，我們中國現在是講法律的，法律是要人大審核通過的，而人大，就是代表我們的。上面這個理論邏輯，就是用來説服我們的。講道理，這個房地產税，是國家收了，也就是政府收了，準確點説，是地方政府收了。
當初搞土地使用權出讓的時候，已經交了土地出讓金，最後被買房的人承擔了。那麼現在再收一筆針對使用權的税，合適麼？上面這個邏輯就是説，合適。其中最核心的一點考慮，就是土地作為資產，其增值的部分，是應該屬於資產所有人，還是應該屬於資產使用人啊？
那麼一旦房地產税開徵了，原來的房產税怎麼辦呢？我個人覺得，房產税在住宅這個方面，就是先天不足，應該是要被替代的。這個東西又不復雜，上海重慶從2011年就試點了，真要搞得話，到現在怎麼都可以擴大到全國了。比如營改增，那麼複雜，2012年上海開始試點，去年全部搞定。你小小的房產税比營改增還難？原因只有一個，不合適。當然原來除了房產税，還有城鎮土地使用税等等其他跟土地使用權持有相關的税費，很有可能，它們會一攬子被房地產税給取代。
房地產税將解決三件事
大的方面講完了，那麼房地產税的細節是什麼呢？很遺憾，除了搞這個的人，其他人還不知道真正的細節。原因很簡單，孩子還沒生出來，誰知道是男是女。
但是據説條文是已經成型了，只要願意，就可以公開徵集意見稿，或者直接提交人大審議了。
當然現在流傳出來一些細節，比如説：（這些都是重點！）計税基礎是評估價，自住房免税條件是人均面積不超過60平，採取面積和套數共同認定的方案，税率可能會採用累進制，等等。
房地產税是針對住宅持有階段，現在開發商該怎麼交税還是怎麼交税，也就是説一手房不受影響。
房地產税的設計重點，是降低住宅的投資屬性，比如規定自住部分免徵，超過自住部分採用累進税率徵税，那麼對於擁有多套房的人的影響肯定是最大的。
眾所周知現在中國房地產市場分化嚴重，一線二線三四線情況完全不同。那麼房地產税的推出也將不同，這也是國務院明確“支持各地區分別探索創新”的背景。
現在房價過高，人們信心是否還足夠堅強是個問題。很有可能，消化不了開徵房地產税這個噩耗，如果導致房地產價格崩盤是不行的。注意政府的工作重點是穩控房價，就是説要讓房價長期來看是温和增長、可控增長、穩定增長，並不是説要降房價。
按照流傳出的這些細節，基本上可以判斷，房地產税的推出會是一個系統性事件，後續還會有補充動作。
説了這麼多，總結一下房地產税就是三件事：解決70年使用期限的問題；增加政府財政收入；增加個人住宅的持有成本。如果還有一點工作，那就是穩定住宅價格，降低住宅的投資屬性。
開徵了會影響房價嗎？
那麼房地產税開徵了之後，房價會怎樣呢？咱們就直接一點預測。
房地產税不是為了降房價，而是為了降低住宅的投資屬性。它的推出，肯定會顯著增加持有成本，所以對於現在已經擁有超過人均60平米房產的家庭、擁有多套房產的家庭來説，現在一定要考慮房產持有和配備的合理性。
一線城市房價已經到了合理區間，再次暴漲希望不大，我們應該期待的是房價穩定、温和增長。先別噴合理兩個字，我的意思是一線城市已經具備了開徵房地產税的基礎，並不是説我們可以買得起房子。
二線城市目前仍處於分化階段，但是對標一線城市，大部分二線城市的房價仍有上漲空間。目前基本上是限購狀態，原因很多就不説了，但是我期待開完會後還有一波暴漲。等到房價到一個合理位置，就會像一線城市一樣，開徵房地產税，追求穩定。
三四線城市，也處於分化階段，但是未來這十幾二十年，整體上比較困難，不具備推出房地產税的基礎。他們現在的問題要解決，需要我們改變整體思路，這個説起來就更復雜，以後再説吧。
所以對於現在需要購房的人來説，先搞清楚自己的目的是什麼：剛需？換房？投資？
對於剛需的人來説，我們需要保證他們買得起、住得起小房子，注意這裏面住得起，包括租住。
對於換房的人來説，我們需要鼓勵他們在合理空間內換房，這也是供給側改革的意思，目的是提高人民的生活水平。
對於手握房產當投資的人來説，我們要注意他們的行為給社會帶來的負面影響，要控制過度投資。
所以先搞清楚自己處在人生的哪個階段。對於關注這個問題的人來説，基本屬於第二個階段，或者牛一點處在第三個階段。我的建議，買房就二線城市買新、買大、買好地段，不要再追求很多套了。如果已經有了很多套，要考慮轉變思路，抓緊時間處理吧，不然很有可能會再次懵圈。
至於為什麼不在一線城市這麼搞，很簡單啊，買不起啊對不對？
多説一點，房地產税本身就比較複雜了，不管是其本身的設計，還是推出的時間點，都不是靠一個簡單回答能説得清楚的。至於它可能帶來的影響，那更無法簡單説明，因為房地產不僅僅關係到千家萬户的生活，還關係到中國的整體經濟問題，必須跟其他方面結合起來看。
所以對於我們來説，過多的討論細節，會變成盲人摸象，只見樹木不見森林。我們要抓主要矛盾，抓核心思想，就是要講政治、看目的、重結果。還有特別重要的一點，不要把自己的個人情況看的太重，不要覺得自己的想法就是全國人民的共同想法，這是不可能的。
如果對於房地產税不滿意怎麼辦？税收立法化有一點好，就是這個要經過人大批准，努力讓自己的聲音成為人大代表的聲音吧，少年！
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