萬達出售酒店文旅或因“輕資產”轉型有利於A股上市

據第一財經7月11日報道，萬達商業與融創中國（下稱“融創”）10日上午聯合發佈重大公告稱，萬達將13個文旅項目及76個酒店項目打包出售給融創房地產集團，兩項收購的總代價高達631.7億元。

針對此次交易，萬達集團董事長王健林10日上午表示，轉讓項目能大幅降低萬達商業的負債，並進一步實現輕資產化運營。融創董事會主席孫宏斌則稱，交易所涉資金全部源自融創自有資金，截至6月30日，公司賬上還有900多億元現金；融創今年上半年的銷售業績為1100多億元，全年將超3000億元。

有專業人士認為，出售旗下地產項目，能回籠大量資金，大幅降低萬達商業的負債，使其進一步實現輕資產化運營，也有利於接下來的A股上市；而融創此次收購，可能意在萬達文旅項目背後的土地資源。

截至10日收盤，萬達酒店發展(0169.HK)大漲46.55%。

圖/第一財經

據報道，萬達此次急於出售酒店及文旅項目，可能是出於資金鍊緊張的考慮。

據21世紀經濟報道消息，在有關資產轉讓的簡單公告中，萬達集團表示要在7月31日前就簽訂詳細協議，並儘快完成付款、資產和股權交割。

對此，有關人士表示，“一般來説幾百億體量的交易時間都會拉很長，萬達這麼急的要錢對資金是異常渴求。”

據報道，在2016年9月27日，從港交所退市後，萬達商業地產的主要融資渠道就剩下發債和銀行貸款。近年來，萬達商業發行債券越來越多且越來越快。萬達商業現在在上交所還有300億元債券待發，不過截至目前尚未發行。

按照王健林的説法，萬達商業地產將在年內清還這部分借款。同時，王健林還表示，計劃3年左右清償集團層面金融機構債務。

據內部人士分析，擬轉讓的萬達城近300億元的交易額，基本相當於萬達已經投入的資金，而全部建成則需要2000億元以上，萬達很可能難以通過貸款、發債等方式補空，所以最好的方法是轉讓。

房地產資深觀察人士黃立衝表示，酒店回報率非常低，低價轉讓後，萬達可以進一步弱化地產標籤。旅遊地產短期難以為萬達帶來利潤回報，無法為萬達造血，因此也成為“割肉”首選。

7月11日早間，融創中國發布公告稱，就目標項目公司和目標酒店資產合作訂立框架協議，將在7月11日上午9時恢復股份買賣。

此次出售旗下“重資產”，也與萬達的“輕資產”戰略轉型密切相關。

7月10日，萬達前獨立董事劉紀鵬也撰文表示，萬達已經把發展重點從早期的建房、賣房為主調整為輸出萬達品牌、文化、管理、設計和商業地產出租為主，並在過去兩年中不斷提高租金收入在整個萬達商業銷售中的比例。

道理很簡單，在資本市場上，以賣房收入為主的房地產上市公司的市盈率通常在10倍左右，而從國內外實施以輕資產的租金服務收入的上市公司的市盈率則在30倍左右，是房地產商估值的3倍，看到了這一點也就明白了萬達從地產向影視、體育、旅遊、兒童娛樂、大健康、網絡、金融等領域進行“大騰挪”的原因所在。

預計2年左右，萬達商業租金等收入就會超過地產收入，這次轉讓將使萬達商業成為真正的商業服務企業。

另外，目前房地產公司IPO發行幾乎處於停滯狀態，如果去掉“房地產商”的標籤，萬達商業迴歸A股的速度或會加快。

據北京商報網報道，萬達的意圖在於通過講輕資產的故事來儘快實現A股上市、儘可能多地獲得資本市場的認可。

有關人士表示，“從資本市場的角度來看，地產類上市公司的市盈率一般在10倍左右，而服務型企業的市盈率可以達到三四十倍。這意味着轉型後萬達商業的市場價值將更高。”未來，萬達商業在資本市場上的新定位可能是低負債、通過服務業賺錢。

據財新網報道，萬達商業回A計劃中最大的不確定性在於“定性”：萬達商業不希望被劃入房地產板塊。目前，萬達商業IPO的審核狀態為“已反饋”。

據每經網報道，有關人士表示，此次資產出售對萬達商業來説是利好，對其A股IPO影響不大，需要萬達商業重新補充材料，這在IPO方面也屬於正常現象。現在房企在A股IPO難度較大，剝離重資產有利於萬達商業歸屬到其他非房地產行業類別，有助於回A獲批。

萬達此次出售的文旅項目成本 圖/每經網

值得注意的是，本次收購中萬達是“借錢賣身”，借給融創收購自己的資金。

在公告中，雙方約定的第四筆付款方式為：萬達通過指定銀行向融創發放296億元三年期貸款，隨後融創向萬達支付295.75億最後一筆收購款。

這也意味着，萬達是“借錢”提供給融創收購資金。

此前，萬達酒店就一直處於虧損狀態，去年6月，萬達酒店發展賣掉了位於西班牙馬德里的西班牙大廈。據中國商報報道，萬達酒店2014年虧損1.76億港元，2015因為馬德里項目，萬達酒店發展虧損擴大至2.62億港元，2016年報顯示，萬達酒店發展實現收益約3.74億港元，同比減少82.8%;母公司擁有人應占虧損約6066.3萬港元。

那麼，融創為什麼要斥資六百多億，收購萬達的重資產呢？

據上海證券報報道，孫宏斌此舉的意向可能並不在酒店經營。有融創內部人士透露，公司內部目前根本沒有酒店經營或相關的資產管理團隊。而作為高週轉的愛好者，孫宏斌歷來不喜歡酒店資產。因此有業內人士推測，一攬子收購萬達旗下酒店是融創接盤萬達文旅資產的必要條件，類似“搭售”。

也有專業人士認為，融創此次閃電出手，意在土地資源。據報道，海通證券分析師姜超評價稱，萬達獲取土地的成本低，資產質量高。黃立衝則指出，孫宏斌看中的是萬達文旅項目的土地，這筆買賣背後動因在土地儲備。

通過併購獲取土地，也符合融創當下的擴張路徑。2016年新增的5394萬平方米土地儲備中，有68%都來自收購，融創目前已基本停掉在公開市場通過招拍掛拿地。而萬達文旅項目中，有大量的土地、宅地儲備，而融創的銷售能力、變現能力非常強，接手後融創很可能大力促銷，帶來大量現金流入。

值得一提的是，與此前孫宏斌併購即操盤的習慣不同，根據萬達披露的計劃，上述酒店交割後，酒店管理合同仍繼續執行，直至合同期限屆滿。文旅項目則在雙方同意交割後維持“四個不變”。在上述出售的13個文旅項目中，萬達保留了9%股權。考慮到融創相對銷售而言運營經驗有限，極有可能的安排是，萬達一段時期內仍將擔當這些項目的管理運營方。

令人頗感意外的是，除了文旅項目與酒店交易，融創此番與萬達也祭出了合作計劃——雙方同意在電影等多個領域進行全面戰略合作。此後，孫宏斌是否會將樂視影視業務與萬達旗下電影業務講成一個影視生態圈故事，目前還不得而知。

融創中國近期地產公司併購和收購情況 圖/每經網

據悉，融創此舉可能會導致資金鍊的緊張。

據報道，孫宏斌透露，此次交易涉及資金完全來自融創自有資金。克而瑞數據顯示，融創今年上半年實現銷售金額1088.1億元。孫宏斌在接受財新網採訪時則表示，截至2017年6月30日，融創賬上還有900多億元現金。

但賬面上的現金並不是説可以不受限制地自由使用，以融創2016年財報為例，截至2016年12月31日，融創賬面現金約698億元，其中178億元為受限資金。

有券商分析師表示，即便賬上現金能夠全部覆蓋此次交易，但剩下的資金不多，一旦資金鍊緊張，後果不堪設想。況且由於房地產調控，整個市場已經進入了融資難情況。而融創自去年開始在市場上進行的各種收併購動作，對資金的消耗很大。

另據投行人士分析，這是一個很大的打包併購，境內交易涉及到成本問題，所以，萬達與融創可能在境外交易。

據《每日經濟新聞》記者不完全統計，2016年至今，融創中國對外收併購地產公司耗資已逾500億元（不含此次交易）。

融創中國資金尚屬健康 圖/wind資訊微信公眾號（windzxsh）