俠客島：雄安新區不搞土地財政，其他城市呢？

據微信公號“俠客島”（ID：xiake_island）20日消息，等了近半年，雄安新區的購房政策終於慢慢“解凍”。

昨天（19日），雄安地方政府公佈了其建設的三條原則，“雄安新區絕對不搞土地財政，一定要考慮百姓的長遠利益，絕不搞形象工程。”其中，第一條就是“不搞土地財政”，這無疑引人注目。

而在作為國家“千年大計”的雄安新區，如此高調強調“不搞土地財政”，無疑，國家也是想探索出一條不同於以往的，可以化解高房價困境的道路。

土地財政的根源是什麼？跟房價之間有什麼關係？有沒有化解之道？這些問題，或許是我們瞭解它的突破口。

賣地

前幾天，“長沙房價下降50%”這一消息，狠上了一把頭條。

聽着似乎不太可信？但平心而論，這還真不是媒體惡意炒作。9月12日，長沙市政府推出兩批定向限價商品住房，第一批20個項目共建設11682套，第二批建設正在計劃中。首批房中，長沙市芙蓉區新橋小區三期推出1208套房屋，售價僅為4950元/平方米。有人考證，這一價格，不到周邊地段二手房價格的一半，“長沙房價下降50%”的説法由此而來。

長沙這次為什麼能下這麼大的決心？原因不難想。近一年來，長沙房價瘋漲，泡沫過大，購房指標甚至被炒至10萬元一個，房價問題已然十分嚴峻。更值得關注的是，這並不是個別現象。

房價高漲的真正原因，到底是什麼？

這可能要追溯到上世紀的“香港地產模式”。1987年12月1日開始，深圳模仿香港，在內地第一個實行土地拍賣，3塊地賣了2336萬元。

從此，各地羣起響應，賣地成為不少地方政府重要的收入來源，用以滿足各地城市建設龐大的資金需求。

客觀説，土地財政政策在改革、城市化的歷史進程中發揮了很重要的作用。但過度依賴土地財政，加之地方財權事權之間的不匹配，使得地方政府養成了要幹事就要賣地換取收入的慣性思維。這種慣性模式造成的後遺症正在逐步凸顯，尤其是在一二線城市。不少地方政府嚴重依賴房地產經濟，眼看房地產泡沫越吹越大，卻欲罷不能。

北京大學國家發展研究院教授周其仁，曾給出一組數據：1995—2012年，我國名義GDP增長8.6倍，工資總額增長8.8倍，税收增長16.7倍，政府收入增長18.8倍，土地出讓金卻增長了整整64倍。

這一模式的結果是什麼？看看 “開山鼻祖”香港便知。如今香港已坐上全球房價最高城市的位置，今年上半年房地產價格上漲9.3%，一個停車位就能賣出518萬港元的天價。而在內地，去年下半年，深圳也曾被爆出，六平米的鴿子籠也要14萬/平方米。

全國工商聯房地產商會的報告顯示，房地產開發企業的土地成本佔總成本的41.2%，佔直接成本的比例則達58.2%。

今年7月24日，有地產界人士稱，土地供給制度已經成為房價繼續上漲的主要原因，房價不可能在土地價格上漲的情況下出現大幅下跌。

決心

過高房價和泡沫，需要對症施策；但如果僅僅是這樣，還無法跳出頭痛醫頭腳痛醫腳的循環。

政府過度依賴土地財政，從根源上來説，是地方事權和財權的不匹配。因此，從土地財政的層面上來看，在本身就有能力開闢更多財源的城市，還有更多的深化和模式探索的可能，而不必是完全的賣地換錢這麼簡單。

9月9日，北京市市長陳吉寧曾強調，未來5年實施150萬套住宅用地供應計劃。此前，長沙、上海等地的市長也曾先後表態，將加大保障房土地供應，絕不以高地價、高房價換取一時的經濟、財政增長。

事實證明，這並非不可能。黃奇帆任職重慶市市長期間，重慶房價始終保持在低位。而他的秘訣就是，保證每年房地產的總投資，不要超過全社會固定資產投資的25%。按他的解釋，超過25%一定供過於求，低於25%又供應不足，不適應城市化。如果一個地方基礎設施投資中，房地產佔了百分之七八十，長遠看沒後勁。

8月28日，國土資源部及住房和城鄉建設部印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，確定第一批在北京、上海、瀋陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。

這對當下的土地制度無疑是一次革命性衝擊，為加大土地供應開闢了一個新渠道。

供地

態度已表，各地實施的效果怎麼樣？從現實情況來看，只要供地計劃真正落實到位，再配套其他調控辦法，房價應聲而落不是難事。

2016年，安徽合肥房價暴漲，一度有過“找不到副市長就買不到房”的傳説。今年卻大為改觀。據經濟Ke瞭解，去年10月濱湖二手房價格最高每平方米2.3萬～2.4萬元、平均為2萬～2.1萬元，目前均價為每平方米1.6萬～1.7萬元。

房價下跌的背後，是合肥土地市場“開倉放糧”的政策。初步估計，合肥今年土地供應量將達到12064.831畝，約800萬平方米。

長沙從房價窪地到領漲先鋒，則提供了另一個觀察樣本。

十幾年來， 長沙城區“東拓西進，南移北擴”，土地供應持續擴大，2013年達到頂點——經營性土地供地727萬平方米，高於絕大多數省會城市。中房信數據顯示，長沙住宅市場供求比在2013年、2014年分別為1.3、1.5。供過於求的格局下，長沙房價得以被壓制，主城區房價近10年穩定在每平方米6000元以下，是出了名的房價窪地。

但是到了2015年，長沙住宅市場供求比嚴重下降，土地供應量急劇減少。數據顯示，2015年，長沙供應住宅用地僅189萬平方米，2016年332萬平方米，2017年計劃供應325萬平方米。

隨之而來的，是地價的大幅上漲。2017年上半年，長沙內六區成交土地樓面價3654元/平方米，同比漲106%，房價也隨之飆升。

供地與房價間的關係，已然十分明朗。

炒房

當然，以上我們所説的舉措，都集中在供給端。

大量建設保障房，確保剛需，加大土地供應，開閘放水，無疑將穩定房地產市場。

但要想全面遏制住房價，需求端也得多下功夫。落實中央提出的“房子是用來住的，不是用來炒的”的政策，斬斷炒房鏈條、防止房價上漲“自我實現的預期”同樣不能放鬆。

此前，經濟Ke曾深入報道炒房團在合肥的操作模式，發現，炒房正是合肥房價迅速上漲的元兇之一。此前長沙市領導也認為，上漲預期下，從剛需人羣到炒房客集體上車，造成大擁堵，是長沙房價上漲的重要原因。

不過，一位資深的房地產觀察人士告訴記者，很多城市現在已經全面進入限購、限貸、限價、限售、限商的“五限”時代，掐斷炒房鏈條其實並非難事。

比如，經濟Ke瞭解到，在合肥，部分二手房下跌40%的主要原因，就是炒房客被套牢之後急於出手。

另外，開發商“捂盤惜售”的行為同樣值得警惕。今年，因為限價，不少開發商用此種辦法與政府博弈，使得房價仍高居不下。

但其實，如果政府嚴令工程進度，達到預售條件的項目必須上市，嚴查捂盤惜售行為，也可快速緩解供應的短缺。武漢、合肥、南京等城市已經這麼做了。

不過，也有狠不下心的。不少媒體報道，今年6月份，保利天禧樓盤捆綁精裝修，長沙市住房和城鄉建設行政執法局已認定其屬於捆綁消費，變相抬高房價等涉嫌違規的行為，卻表示管不了。

去年，華為創始人任正非曾吐槽，稱華為員工都買不起深圳的房子，而華為員工收入高“地球人都知道”。

《人民日報》也曾發文指出，人們不願意幹實業，覺得“幹什麼都不如炒房”，這不僅不利於實體經濟的轉型升級和創新，而且會扭曲整個社會的價值觀、財富觀，長遠來看，對我國未來的總體競爭力會帶來很大的負面影響。

如今，房地產泡沫這頭灰犀牛的威脅依然十分嚴峻，高房價的危害，值得警惕。但遏制房價並非沒有辦法，除去賣地換錢，還有更多可探索的空間。當然，落實的過程中必然存在一定的困難，但並非無法克服。這需要各界的決心，需要管理者更高更精細的管理水平，也需要更深層次的體制改革為其開路。

（文/《中國經濟週刊》記者 李永華）