艾琳：央企“退房令”為何失靈

據報道，去年拿地支出前15名房企中，由央企和國企組成的“國家隊”佔據8席;16個拿地總額超百億巨無霸項目中，有9家花落“國字頭”。2010年國資委曾發佈公文，要求多數央企退出房地產業，當時被板子打中的央企多達78家。時近7年，央企並沒有在樓市偃旗息鼓，反而似乎愈發活躍。

央企“退房令”為何失靈？到底是“退房令”有問題，還是監管部門缺乏有效的監管手段，導致監管失靈？當年央企大舉進軍房地產市場，是在房地產市場十分火熱、暴利橫行的情況下發生的，是企業經營業務拓展的需要。雖然多數企業不是主業，但獲得的利益和產生的效益比主業還要好，因此不能輕易放棄。而國資委在很短時間內出台“退房令”，主要是為了適應房地產市場調控的需要，效果會是如何，當初可能就沒考慮那麼多了。

“退房令”出台以後，國資委和一些涉房央企本是想認真執行的，多家央企提出了轉讓房地產業務的計劃，且進行了公開掛牌轉讓。但由於種種原因，轉讓成功的企業非常有限，有些央企甚至把轉讓價格放在了1元，也沒有能夠轉讓成功。原因就在於，資產與負債並不對等，沒有人願意接手這些央企的房地產業務。也正是因為轉讓效果不理想，也直接影響了其他央企的退出熱情。時間一長，也就不了了之了。

央企也是市場主體，需要依據市場規則辦事，哪些央企應當從事房地產業務，哪些央企不應當從事房地產業務，也需要依據市場規則確定。有些央企雖然目前不是主業，但房地產板塊的業務做得非常好，可以轉化成主業。如果強行要求其退出房地產業務，就是對企業的過度干預。其次，由於時間緊迫，出台“退房令”時恐怕並未經過十分認真的調研、分析和研判，一年後就新增5家可以保留房地產業務的企業，似乎説明“退房令”是可以打折扣的，哪些企業該退，哪些可以緩退免退，有拍腦袋決定的嫌疑。

再者，到底如何退、以怎樣的方式退、如何防止國有資產流失等，也沒有具體可行的辦法與措施，這也直接導致後來的退出難以到位。十八屆三中全會之後，國企改革的步伐加快，央企的房地產業務要不要保留、如何保留，應當在改革中解決，而不要再用行政手段強行干預，這也使得央企放慢了房地產業務的退出步伐，有的甚至擴大了拿地和擴大業務的衝動。

總體上講，央企“退房令”失靈，與“退房令”的先天不足關係密切。當然，如果監管部門十分強勢，“退房令”實際執行情況可能也會好一些，只是如果執行得好，同時也可能留下一些隱患，比如國有資產流可能成為困擾“退房令”的更大難題。央企的房地產業務都是大塊頭，動輒數億、數十億甚至數百億，退出稍有不慎，就是巨大的資產流失。在這樣的情況下，放慢退出腳步，將退出融入到國企改革之中，可能更合適、更規範也更有效。

接下來，隨着國企改革步伐的不斷加快，房地產業務的退出也將成為必然。所不同的是，這樣的退出不再由行政命令決定，而是有序退出、市場化退出和規範化退出。從形式上説，可以通過企業兼併、資產置換、市場併購、股權轉讓、資產出讓等多種方式進行。兼併和資產置換主要是在央企之間進行，亦即通過行政劃撥和置換的方式，將非主業央企的房地產業務劃轉或置換到主業央企的名下，而主業為房地產業務的央企，則將其他非主業的業務劃轉或置換給有房地產劃轉業務的企業。市場併購、股權轉讓、資產出讓等則主要通過市場化方式，按照央企的戰略定位，公開轉讓、公開掛牌、公開出讓，全面退出房地產業務，專心從事主業。

國企改革有一套比較完整的程序，通過改革清理非主業、經營性的房地產業務，出現國有資產流失、操作不規範、暗箱操作等方面問題的可能性更小，也更有利於其他投資者接盤。即便要執行“退房令”，也應當與國企改革相協調，用改革的方式將“退房令”執行到位。