穩樓市要靠長效市場機制

春節期間各地樓市普遍“降温”，一二線城市表現尤其低迷。包括上海、南京、蘇州、杭州在內的多個一二線城市，春節期間樓市成交量均出現大幅下滑，多地成交量甚至僅為個位數。以上海為例，春節期間上海地區只有8個項目有交易記錄，且所有項目都僅成交1套。而去年同期則有24個項目有交易。

除了春節假期的原因，今年春節樓市遇冷最重要的原因不外乎兩個。其一，2016年重點城市的樓市漲幅之大史無前例，目前房價高企；其二，2016年下半年樓市調控的嚴厲程度史無前例，且目前仍在延續，購房門檻持續提高。在這種局面之下，投資性的購房者趨向謹慎，部分剛需購房者則望房興嘆或坐等樓市回調時機。

當下樓市處境的特殊性，尤其是嚴厲的調控措施，決定了行情的慘淡。仍以上海樓市為例，中原地產數據顯示，1月27日至2月2日，上海新建商品住宅成交949平方米，這個數據比猴年春節期間減少71.1%，為2011年以來成交量最低水平。與之對應的是，2016年10月和11月，上海相繼出台了“滬六條”和信貸監管措施，而自2017年1月6日起，針對商業辦公等“類住宅”受到熱捧、頻頻出現在各區域成交榜單的三甲之列的新現象，上海市住建委會同相關部門對商業辦公項目進行集中清理核查，在此期間暫停了此類項目的網上籤約。

地方的樓市調控措施之所以高壓不減，與中央“防風險、促改革”的定調有關。2016年，樓市“地王”頻出、按揭貸款佔信貸發放總量的比例過高以及樓價高企令實體經濟成本過快上升，都凸顯了樓市金融化可能帶來的風險。而防範樓市風險自去年下半年以來多次被中央強調，去年底召開的中央經濟工作會議更是專門明確“房子是用來住的，不是用來炒的”，為2017年樓市定下了基調。

不過，需要指出的是，就調控的效果而言，目前一二線城市樓市降温的局面不太可能持續較長時間，更不會成為樓市的中期拐點。須知，雖然樓市調控的意願是好的，但調控並沒有改變一二線城市樓市緊張的供需關係。就2017年的樓市而言，調控措施能否延續全年暫且不論，可以確定的是，目前北京、上海等城市都做出了未來建設用地只減不增的規劃，在一二線城市土地供給普遍收縮以及剛性需求持續累計、難以有效釋放的情況之下，全年房價温和上漲仍是大概率事件。

從供需的角度看，調控措施之所以能夠令樓市持續降温，不僅是因為調控的措施足夠嚴厲，還因為購房者的購房需求在2016年上半年相對寬鬆的政策下得到了較大程度的滿足。長遠來看，房地產要真正進入健康、穩定的發展軌道，仍需以優化城市空間佈局（提高人口容量）等長效的市場機制徹底取代政策調控。（楊國英）