房地產税應科學決策審慎推進

房地產税的開徵牽一髮而動全身，論證和開徵前需聽取多方觀點，許多複雜問題需要考慮清楚。

順利開徵房地產税至少需要解決兩個問題：第一是房地產税為何而徵。第二是納税人是否有支付能力。

開徵房地產税的常見理由有兩個：一是調節房價；二是完善地方税體系，為地方公共服務融資。在賣方市場下，房地產税調節不了房價，即讓房地產價格因為房地產税的開徵就應聲而落是做不到的。有人認為這是徵税力度不夠所致，這種認識誇大了税收的作用。開徵房地產税的國家，税率一般情況下不會超過3%。即使按照3%來計算，如果一年房價上漲幅度超過10%，那麼持有房地產的成本都可以被漲價所覆蓋，靠房地產税調節房價是無效的。但在特殊情況下，即房地產市場岌岌可危時，不要説3%，就是0.1%的税率，也可能成為壓倒房地產市場的最後一根稻草。在這裏心理作用勝過了一切理性分析。因此，將調節房價作為房地產税開徵的目標是不合適的，很可能產生副作用。

完善地方税體系，為地方公共服務融資，是房地產税開徵能夠成立的理由。需要注意的是，地方政府提供公共服務，其他税收收入、上級乃至中央政府的轉移支付，都是資金來源，不一定非得靠專門的收入。有人總是喜歡以國際慣例來説事，但這不能忽略中國土地公有制這一國情。城鎮土地國家所有，農村土地集體所有，農村土地要流轉，先得轉變為國有。這些年來，土地出讓金收入為地方公共服務提供了較為充分的財源。有了土地出讓金，即使要開徵房地產税，那麼税率也應該遠遠低於土地私有制的國家。

房地產税開徵還需要充分考慮支付能力。無論房地產税開徵多麼有必要，能不能落地與納税人的支付能力有着密切的關係。房價和收入比不合理，影響的不僅僅是購房能力。不合理的房價和收入比，也會直接影響房地產税的順利開徵。

比如北京市西北四環附近的住房，十多年前一平方米的價格大約是五六千元。購房者如果有首付的支付能力，且月收入大約在五六千元的水平上，那麼這樣的家庭大概能買得起相應面積的住房。而今，同樣的住房，價格卻扶搖直上達到一平方米10萬元左右。如果是100平方米的住房，那麼他要重新購置這樣的住房，就要支付大約1000萬元。如果要按照評估價為基礎徵收房地產税，那麼他能付得起嗎？

假定上述住房評估價為1000萬元，按照0.5的係數折算之後為500萬元，再乘以税率（假設為1%），那麼他一年就要支付5萬元的房地產税。如果税率進一步下調為0.5%，他也要支付2.5萬元的房地產税。可能有人會説，相對於房價，這只是九牛一毛，但是，不要忘了，他每年所支付的物業費可能只有兩三千元。現實中，物業費的徵收經常遇到問題，那麼，負擔更重的房地產税呢？我們不能不小心謹慎。如果個人負擔不起房地產税，那麼欠税是必然的選擇。

考慮上述問題，區分存量房和增量房開徵房地產税是常見的思路。但是，已擁有住房的業主本來為住房所付出的資金就少，而增量房在房價高企的今天，業主需要付出更多的資金，那麼讓存量房業主不繳税或在一定時期不繳税，而讓增量房業主繳税只會產生新的不公平。

總之，房地產税作為現代税收制度建設的重要內容之一，要綜合考慮各種因素，具體問題具體分析，按照專業的要求，深入調研，科學論證，民主決策，依法設税，穩步推進。切忌因為房地產市場的一些波動，就貿然推進，亂了陣腳。（楊志勇）