劉哲：房地產“去庫存”與“穩房價”不能一刀切

李克強總理在政府工作報告中指出，要堅持住房的居住屬性，加快建立和完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制。隨着人口紅利的拐點、金融拉動顯現，經過2016年一季度房價瘋漲，房地產風險進一步集聚。但中國過去十多年，每當經濟過熱的時候就會“踩剎車”，限貸、限購本質上還是通過需求調節經濟，這之後加大經濟的波動，不可能從根本上解決房價上漲的問題，增加有效供給是抑制房價上漲的治本之策。

控房價、去庫存短期靠需求

2016年以來，一線房地產價格暴漲，二線城市的房地產也隨之迅速升温。2016年十月各地陸續出台房地產調控政策，一二線城市房地產銷量有所下降，但部分三四線城市的房地產銷量仍然維持30%的增長。一個可持續健康發展的房地產價格走勢應該是有實際購買力和實際需求支撐的温和調整，具體的調整方向受到人們住房理念、人口結構、可支配收入水平、政策導向、預期等多方面的影響。

什麼因素會導致房地產的拐點？比如人口拐點、可替代的投資渠道的出現，收入提升或大幅下降，土地供給政策的變化等。房地產的健康發展，對於帶動其他行業復甦有輻射作用，反之，如果房地產出現了斷崖式暴跌，那麼很多行業將會遭受嚴重的負面影響。比如對於在全國範圍內實行房產税制度，可能會對房地產影響較大，大幅降低房地產市場的需求。而在目前的中國經濟在連續六年持續下行才觸底企穩的背景下，有沒有能力應對市場需求的驟降，這是在政策推行前需要深入調研和思考的問題。

與此同時，不同市場出現了分化，有產業聚集、要素聚集的城市，依然會有房地產的需求，比如北上廣深。但是對於沒有資源吸引能力的城市，比如西部的去庫存壓力仍很大，房地產市場已經出現分化。

隨着人口週期對於房地產支撐作用的減弱，房地產高速增長的階段也隨之接近尾聲。三四線城市房地產庫存過大是已經存在的供給過剩問題，那麼如何有效去庫存呢？解決辦法只能在需求側——已經建成的房子，只能擴張需求把房子賣掉、把庫存消化掉。

如何擴張需求呢？有兩種途徑：一是增加剛性需求，比如人口總量增加或者人口區域轉移，這涉及到要素流動、新城鎮化、户籍制度、城市的人才吸附能力吸等一些系列問題。

二是通過創新使得潛在需求轉化為現實需求。比如發展住房租賃市場、轉化為保障性住房、允許房地產用地改變用途，促進新興產業發展等等。

庫存過剩是供給側的問題，但解決的路徑不在供給側，已經改好的房子不能讓它憑空消失或者銷燬，需要通過需求側來解決。

長期穩房價需從供給側着手，增加有效供給

與三四線城市去庫存不同，用限購、限貸等調控需求的手段來抑制一二線城市房價上漲，短期內能夠通過抑制需求，而暫時改變房地產的供需關係，但只能治標不能治本。

萬博新經濟研究院長、新供給主義經濟學創始人滕泰在最新出版的《新供給主義經濟學》一書中不僅系統闡述了供給側改革的經濟學原理，而且建立了物價管理的供給衝擊模型和長期穩定房價的供給側管理思路。房價漲跌受到五大因素的影響：人口與移民因素、可支配收入、金融、資產配置及土地供給。城市人口增加、收入增加、金融槓桿加大、家庭資產配置四個因素能夠通過需求側影響房地產的價格，但是從根本上平抑房價的長期上漲還需要從供給側着手，增加有效供給。

需求側管理短期能夠影響房價，隨着城鎮化進程的不斷推進，從長期來看需求管理往往是無效的。比如，人口因素推升的房價上漲，如果通過購房成本的增加只能讓一部分資金不充裕的人暫時不能買房，只能階段性限制需求，不能從更根本上改變供需關係。再比如，調節可支配收入或者通過户籍、房產税等提高購房門檻，都只能短期抑制需求的釋放，但從長期來看，不能從根本上抑制房價上漲。

從供求均衡分析，供給的增加不僅能降低均衡價格，還會增加均衡產量，其中土地的供給是最直接影響房產供需平衡的因素。與多年前美國控制石油開採一樣，中國實施了最為嚴格的耕地政策，嚴格控制用地指標。但是截止到2016年8月，北京、上海、廣州分別供地325萬、355萬、133萬平方米，與2016年供給指標1600萬、1125萬、868萬平方米相比，只完成了20%、32%和15%。地方政府作為土地的一級市場供給方，在增加土地有效供給方面還有很大的改革空間。

房地產調控政策應從供給側出發，多渠道增加土地供應總量，所謂十八億畝耕地紅線的合理性實際上是值得商榷的;應明確不同層次的土地產權，促進包括轉讓權、出租權、抵押權，促進不同層次的土地產權交易;改進招拍掛、協議出讓等制度，降低土地交易價格;改進土地徵收和審批制度，增加土地供給效率;增加保障性住房和小户型住房供給改善房地產供給結構，才能從根本上解決城市居民住房問題。

劉哲 萬博經濟研究院研究員