趙秀池：瘋狂學區房背後的邏輯

最近，關於房價尤其是學區房房價不斷上漲的話題在網上引起熱議。比如，有段子轉述一位禪師的話説，清華畢業都買不起學區房，那還買啥學區房？俞敏洪則在兩會期間表示，學區房加大了不公。那麼學區房房價瘋漲的背後邏輯是什麼，值得深思。

根據經濟學原理，房價是由供求關係決定的，供不應求房價上漲，供過於求房價下降，因此學區房房價居高不下、不斷上漲的原因顯而易見就是供不應求。而導致學區房供不應求的原因有很多。

首先，學區房本身是住房。住房是人們的生活必需品，是生活的重要載體。在城市化加速過程中，城市人口不斷增加，導致住房需求不斷增加，住房供求矛盾較大，尤其在人口吸引力較大的一二線城市更是如此。

以北京為例，在2009年常住人口達到1755萬，基本突破北京市2004-2020年總體規劃的1800萬人口目標之後，到2016年常住人口達到2172.9萬，6年增加417.9萬。按三口之家一套房子計算，每年需要新增住房23萬套。而前兩年北京新房的供應也就在8萬套左右，今年新房供應才5.8萬套。供給遠遠不能滿足需求。

其次，在房價不斷上漲的情況下，住房投資不僅保值還能增值，具有了投資功能。擁有優質教育資源的學區房的需求剛性更大，更是自住投資兩相宜，因此，房價漲幅也更可觀。

更為重要的原因是，目前不論是從全國還是從北京市來看，教育資源分佈非常不均衡。雖然北京在全國是教育資源的高地，但教育資源分佈也不均衡。重點中小學等優質教育資源絕大多數集中在城六區，尤其是西城、海淀與東城。

重點中小學與其他學校相比，不僅有良好的硬件設施，還有素質較高的名師教學，升學率較高。家長們望子成龍、望女成鳳，不願讓孩子輸在起跑線上。而孩子能否上重點學校的條件之一就是住房是否在該學校的劃片範圍，所以買學區房是孩子能上重點學校的一個捷徑。因此，學區房一房難求，導致價格不斷走高。

筆者在2010年曾做過一個“加快優質公共資源均衡配置，促進中心區人口與功能疏解”的課題。經過研究發現北京市人口不斷增加，尤其中心城區人口不斷聚集的主要原因之一就是優質公共資源過度在中心城區聚集所致，其中，隨學而居是一個重要因素。有70%的重點高中分佈在中心城區，幾乎全部重點小學也都分佈在中心城區。

最近這些年，北京一直在疏解非首都功能，把疏解教育等優質公共資源作為一個抓手。政府雖然在做各種努力，利用教育集團、教育聯盟、名校辦分校等形式均衡配置優質教育資源，但是本部和分校還是有差別的。因為學校的質量不僅僅是硬件設施問題，而是有沒有“大師”。所以在教育資源分佈不均衡的背景下，家長們為了自己的孩子購買“學區房”不得不説是一種無奈的選擇。

未來希望通過各方努力，在均衡配置優質教育資源上下工夫，使瘋狂學區房的現象有所緩解。不要讓前面段子中的所謂“禪意”變成真實社會中的普遍邏輯。(作者是首都經濟貿易大學教授)