“突襲”商住房能否重創投機客

此次“突襲”可謂用心良苦，這記大招既可叫做“關門打狗”，也可稱作“圍魏救趙”。由於此前沒有對這一方向進行重拳調控的先例，而且此次商住房新規出台前市場毫無察覺，因此市場中的投機投資客幾乎沒有聞風離場的機會。

26日，北京市發佈《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，全面規範商業辦公用房市場，針對“商住房”打出史無前例的調控重拳。規定要求，在建在售商辦項目不得賣給個人，商業銀行暫停對個人購買商住房的貸款。有業內分析認為，持續嚴格執行政策，將讓商住房價格有30%以上的跌幅。

什麼是商住房？就是本應用於建設寫字樓或商鋪的用地，被開發商精心“打扮”成住宅進行出售。商住房也被稱為“商改住”，是開發商的發明創造，其自誕生起就屬於違規之列，而且自身存在諸多瑕疵、弊端甚至是安全隱患。商住房不能遷入户口，土地出讓年限短，水電費、供暖費貴，違規改造還會埋下房屋結構、消防等方面的隱患。

商住房是如何崛起的？近年來伴隨房地產市場火爆，一二線熱點城市紛紛出台了住宅限購政策，眾多開發商乘機打“擦邊球”，把一些商業用地開發成具有住宅功能的物業，並銷售牟利。所謂商住房就是一些“偽住宅”，這種問題多多的產品對消費者權益構成威脅，破壞了城市發展格局，同時還弱化了樓市調控政策的效果。

此次北京市為何出重拳打擊商住房？商住房寄生於住宅市場，其近年來的走俏與樓市投機投資活躍有直接關聯。此次北京出台商住房調控措施，就是針對投機投資性需求使出的大招。購買商住房的人羣一般為兩類，一是不能再購買普通住宅的投資客，二是無購房資格卻有自住需求的人，而兩者中前一種比例更大。

商住房之所以成為受追捧的投機投資品種，是因其與普通住宅相比單價和總價都較低。商住公寓一般以高層、小面積為主，容積率較高，售價相對便宜不少。過去幾年，在價格優勢及投機氛圍高漲的鼓舞下，商住房在北京新房市場所佔比重不斷提高。2016年以來，北京商住公寓的成交規模已超過住宅，成為新房成交主體，約佔總成交量的近六成。

北京商住房市場已成為投機投資客的主戰場，這裏容納並沉澱了相當多的資金，這些資金具有很強的投機屬性。這批資金在過去一年多的時間裏興風作浪，不僅讓北京商住房均價上漲了近一倍，也間接成為普通住宅價格上漲的重要支撐。而且這批資金一旦成功套現，其中相當一部分必將會直接或間接地進入住宅市場，這勢必對北京房價的未來走勢造成嚴重威脅。

“3·17”樓市新政以來，北京針對住宅市場連續出台了一系列調控政策，涉及範圍包括購房資格、首付比例、貸款利率等方面。就在一些開發商和地產中介，以為炒作商住房的“春天”又要來了的時候，北京市選擇此時對商住房進行了突襲式調控。

此次“突襲”可謂用心良苦，這記大招既可叫做“關門打狗”，也可稱作“圍魏救趙”。由於此前沒有對這一方向進行重拳調控的先例，而且此次商住房新規出台前市場毫無察覺，因此市場中的投機投資客幾乎沒有聞風離場的機會。由於調控導致需求大減，商住房價格大幅下降幾成定局，投機客被套牢已經難以避免。

商住房投機客被套牢，對北京樓市健康發展大有好處。首先，這次突襲會讓市場認識到，樓市是有風險的，這將有效阻止投機之風繼續延燒。其次，商住房價格下挫將有望拉動住宅價格走穩甚至是下調，最終起到積極的冷卻作用。

當然，北京樓市的博弈不可能畢其功於一役，投機客在此次突襲式調控中會遭受重大損失，但市場與政策的鬥智鬥勇一定還會繼續。樓市的“北京保衞戰”還遠未結束，每一位市民都應該謹記這句箴言——“房子是用來住的，不是用來炒的”，並以此指導實踐，這樣才能防止自身被調控的“炮火”誤傷。(樊大彧)