周京奎：房價瘋漲背後的社會心態

2017年春節過後，以北京為代表的核心城市住房市場出現了超預期的“繁榮”，這在一定程度上説明去年九、十月出台的調控政策影響已逐漸被市場消化，使得國家不得不出台新的更加嚴格的調控政策。然而，房價飆升背後的社會心態卻值得我們深思。

在經歷多輪住房調控和住房價格螺旋上漲之後，企業和消費者已普遍認可住房的投資屬性。這種心態的產生直接源於住房價格波動的正反饋效應。近20年來，我國住房價格一直在波動中上漲，購房者均從中獲益，全社會更是上演“住房資產追逐戰”。生產性企業參與其中，形成了對實體經濟的擠出效應。消費者參與其中，則透支了未來消費，同時也會顯著降低當下的幸福感。前者對我國產業競爭力構成實質威脅，後者則影響了消費者的可持續發展能力。

全社會上演“住房資產追逐戰”，對社會心態的另一個影響是導致價值觀扭曲。生產性企業失去了服務社會的價值取向，意味着終將失去市場。消費者樹立了追求勞動無用的價值觀，則意味着社會發展失去動力。在房價瘋漲背景下，無論生產性企業還是消費者，對住房資產增值的渴求，將使其價值觀背離社會發展方向。

房價瘋漲還迫使消費者接受高槓杆的借貸文化。雖然我國仍然是高儲蓄率國家，居民將持有儲蓄和理財產品作為應對家庭風險的主要方法，但隨着房價上漲，部分消費者為參與“住房資產追逐戰”，態度開始轉變，採用高槓杆的貸款模式進入住房市場。目前，在核心城市，住房貸款基本都在幾百萬元以上。同時，金融機構也提供了多種貸款模式，如2016年部分銀行推出的“二押”貸款模式。高槓杆借貸文化的出現以及被消費者接受，其根本原因在於市場參與者對價格繼續上漲的預期，以及對未來能有人接盤的信心。從土地出讓信息來看，各城市近期出讓的住宅用地樓面地價仍有較大幅度上漲，這又給市場參與者持有該預期提供了佐證。

社會心態變化的推手除了消費者自身因素外，開發企業的飢餓營銷策略也是重要原因之一。新樓盤在取得預售許可證後，開發企業通常採取分批開盤的策略，使得任何一次開盤都是有限的住房供給套數面對眾多的購房者。沒有買到住房的消費者將變得更加衝動，並願意為下一次購房支付更高的價格。

此外，媒體的因素也不容忽視。我們時不時能看到媒體發佈樓面地價信息，甚至是“天價學區房”的報道。這些信息通過媒體向社會發布本沒有問題，但不可否認的是消費者的心理價位同時也被拉高了，以至於出現低於“天價”的高價房時，他們會覺得“便宜”。

總體而言，住房市場的不確定性是導致社會心態變化的根本原因，而調控政策的不穩定性是產生住房市場不確定性的一個重要誘因。因此，建立住房市場長效發展機制和基礎性制度是目前急需解決的一個重大現實問題。(作者是南開大學經濟研究所教授)