賈康：釐清高房價催生的複雜社會情緒

國家統計局18日發佈2017年4月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據。其中23個城市新建商品住宅價格漲幅比上月回落，比3月份增加13個，15個主要城市同比漲幅全部回落。

房價波動導致的焦慮又在整個社會輿論中有所突出：十幾年前就有過，一直綿亙到房地產市場“冰火兩重天”的今天，表現得更為強烈。

但事實上，中國社會不同階層人羣對房價漲跌的心理感受是不一樣的，甚至可説差異懸殊。遺憾的是，多年來中國社會輿論一直呈現出“一邊倒”的特點，簡單的社會思維模式和媒體的“羊羣效應”不同程度上傳遞與擴大了當下的焦慮感。

“夾心人羣”最為敏感

現在，中國城鎮住房自有率據多方印證約為89%-90%，屬於全球主要經濟體中的最高值，但一線城市和許多大中城市的這個指標要低於全國數據。特別是在大城市，人們一旦考慮出手買房，確實會遇到高房價的“高門檻”，抱怨乃至憤怒可能更多集中於源源不斷湧入中心城市準備買房定居的年輕羣體和非農化遷徙“臨近成功”的社會成員中：他們的社會生涯或新的職業定位剛剛起步或逼近階段性臨界點，卻還缺乏一定的財富積累，面對房價產生了很大的財力與心理落差。尤其是考驗一大批年輕白領的“丈母孃制約”現象的存在，更加劇這種社會問題。

對房價上漲感受最為敏感的是一線城市與強二線城市中的社會夾心人羣。他們的焦慮來源於對似乎近在咫尺的美好生活的迫切向往與現實中高房價的巨大反差。同時，這些長期或將長期生活居住於中心城市的年輕與較年輕的羣體，往往活躍於各種網絡社交媒體，很大程度上自然成為社會輿論引導的重要牽引。

但我們同時需要看到，中國房地產市場整體上“冰火兩重天”的分化現象較為嚴重。2016年第三季度以來，進行樓市限貸、限購、甚至限售的城市只有幾十個，而全國700多個城市中的絕大多數仍處於去庫存壓力很大的階段。與北京、上海、深圳等一線城市動輒幾萬十幾萬一平米的房價相比，更多城市的房價長期停滯不前或者上升緩慢，絕對值也處於明顯的低水平階段。比如貴陽，若干年來房價只有4000元/平方米左右，在市場終於逐步消化巨大庫存之後，近期才開始有所上揚。因此，房價高在全國決不是普遍和齊頭並進的。

抓住“矛盾的主要方面”

另外，不同社會階層對高房價的心理反應也明顯不同。與四處蔓延的焦慮心理同時存在的，其實也另有不少人的些許滿足感。很多被歸為工薪收入羣體的人，因為自己一兩套房產增值比較明顯，也會欣慰地體驗到自持家產(哪怕是觀念財富、紙上富貴)增加帶來的快感。至於那些多套房在手的社會成員，不是合乎邏輯地會“沒事偷着樂”嗎？但這種心理感受不大可能傳導到高房價下的種種憤怒、不滿、焦慮中去加以對沖。

即便是同一社會階層，由於對個人資產保值升值的技術路線與手段選擇的不同，對高房價的感受也是不同的。中產階層裏，那些早早出手購得改善房乃至家有多處房產的人，可能正在享受(至少是心理上在享受)房價上漲。反觀將個人資產主要投入股市等有價證券市場的人——尤其對於在最近“股災”中損失慘重的人，面對高房價和慘淡的股市，他們的內心更多可能是一種強烈的不滿、不安和失落感。

然而，“矛盾的主要方面”是：現實中人們總在問，相對於老百姓的收入，房價是不是太高？是否已超出社會羣體所能承受的範圍？怎麼解決？確實，在一二線城市核心地段，高品質甚至優質學區的房子，房價一般已超出一般社會羣體的支付能力，只有那些社會成功人士或者高收入人羣才能承受。三四線城市房價看似不高，但對想吸引來定居的許多“農民工”來説，仍是很高或過高。 

其實上世紀90年代房價兩三千元一平米的時候，就有媒體頭條呼籲關注房價，一定要予以控制。但十多年來，中國房價歷經多次調控，每平米的均價幾乎一直在漲，從幾千到幾萬。這總體反映出：中國城鎮化社會大背景之下，中心城市不動產價位的不斷上升，這是經濟發展中客觀規律的一種表現。同時，如處理不好，這也必定是“矛盾凸顯”的一大根源。 

錯綜複雜的局面中，要抓住矛盾的主要方面。化解矛盾之道，就在於創新發展、配套改革。當然，這可是改革深水區“啃硬骨頭”的攻堅克難。

當然，我們即便指出中國城鎮自有住房的比率已至少達到80%，中國農村自有住房的比例更高達95%以上等情況，也不能不同時注意：中國很多城市的房價收入比已經非常高。

強化“基礎性制度建設”

由於相關“基礎性制度建設”一直明顯滯後，多輪政策調控治標不治本而淪為“打擺子週期輪迴”，在前些年房價節節走高的過程中，曾發生較普遍的投機炒作而使社會焦慮“火上澆油”，一些熱點地方和區域早已存在一定的房價泡沫化及“大起大落”問題。加之未來幾十年中國還將有約四億人要從農村進入城鎮定居，若再按這十幾年的套路，入城人羣、剛需與改善性購房人羣合成的社會焦慮與不安、不滿，將會更趨嚴重。

需要看到，中央關於“房子是用來住的，不是用來炒的”重要方針的明確提出，緊密結合着加快推進相關基礎性制度建設、構建房地產業和房地產市場健康發展長效機制的改革任務。我認為相關措施至少包括相關土地制度(關鍵是我國基本農田佔補平衡前提下的城鎮區域合理供地機制)、住房制度(基本框架是保障房、商品房必須納入“雙軌統籌”系統工程一併形成有效供給)、投融資制度(主打緩解政府資金“力不從心”困境並提升績效水平的PPP創新),以及住房保有環節從無到有的房地產税制度(有抑制投機炒作和減少空置率、提高土地集約利用程度等多種正面效應，必須與不動產開發、交易、保有全鏈條的各種税費負擔的合理化問題一併整合、理順)，同時還要匹配防止房屋居住屬性被金融屬性過度替代以及針對性分城、分地、分類施策的種種必要措施。

倘若如此，未來一方面當有望以適合於最低收入階層的公租房和適合於年輕白領人羣的共有產權房，為他們“住有所居”託底，解除以他們為主要代表而形成的社會焦慮。另一方面，也可轉為以經濟手段為主，有效防抑商品房市場的炒作，從而使我國租房市場和不同層次的完全產權房交易市場，都順應市場經濟內在規律而可持續地長期健康穩定運行。

如達到這樣的“長效機制境界”，商品房成交均價這個被人人談論的“房價”問題，還會再有現今人們所感受到的無比重要性和相伴隨的如此強烈的社會焦慮嗎？(作者是華夏新供給經濟學研究院院長，本文由倪浩採訪整理)