錢江晚報：“嘉興拍地熱”背後的商業邏輯

5月22日，嘉興的一場土地拍賣會，可謂空前絕後，單就開發商參與數量來説，就很誇張，以至於這場土拍會不得不移師可容納千人的嘉興大劇院。更有趣的是，對於參拍開發商的數量，各類媒體的報道是不一致的，有説100多家的，有説400多家的，還有説更多的。

難道媒體連開發商數量都數不清了嗎？其實不然，內中也有玄機，因為業內媒體曝出的數字普遍比較低，所以整體數量上其實是有“馬甲”的，甚至有些開發商動用了數十個馬甲。所以移師大劇院簡直是一種有着預言和宿命性的選擇，坐在劇院裏和走上舞台的，其中不乏演員。而拿地之後的振臂高呼，也與奧斯卡的獲獎何其相似。那麼參拍開發商的數量到底是多還是少呢？當然是多的，杭州土地出讓的歷史紀錄裏，規模最大的一次也僅50餘家參拍房企，而嘉興這次實際開發商的數量還是有100家左右，這個數字對於嘉興這樣的三線城市，絕對是一個天文數字。房地產市場發展這麼多年，估計也是第一次碰到。

之所以會出現這種狀況，主要有兩個原因：一方面是這次拍賣的土地，地價都是有最高限制的，另一方面是達到最高地價之後的規則是搖號。

且不論最高限價與房價相比到底是高了還是低了，反正正常去拍，不控制的話，肯定比這個價格高，這對於絕大多數房企來説，是難得的機會，畢竟不像一二線城市，動不動就自持，連基本的買賣邏輯都不能維持。既然是機會，肯定要去參與，更何況目前拿地對於開發商已經是生存問題，是關乎生死存亡的迫切大事。

另一方面要説説搖號，還是開發商智商高，如果是樓盤開盤搖號，買房的百姓們似乎就只能祈禱運氣了，而開發商則智慧地想到了“馬甲”，同時派出一批馬甲公司去搖號，中籤幾率瞬間翻倍。沒有在搖號前拜關公、求菩薩，而是進行機智的佈局，概率數學模型都用上了，不得不給開發商們點個贊！所謂上有政策下有對策，有時也是無奈之舉。

這樣的拍地背後可有商機？這個問題也很機智，我就看到有媒體報道那天喝光了很多很多的桶裝水，也有人計算了政府光保證金收了一個非常大的數字，雖然短期，但是利息也是不可小覷的。如此看來，背後的商機還是有的，只是對於開發商來講，不知道是商機還是危機。

沒有土地，公司就沒有辦法存續，而拿地的代價過高，無疑背了很多風險在身，這是非常無奈的現實。所以行業的洗牌不可避免，原本是中小開發商已經沒有機會了，倒是搖號這種讓上帝來決定的方式，反而讓中小開發商有了一線機會，這一點對於行業來説，也不知是喜是悲了，各自珍重吧。

但話又説回來，嘉興之所以獲得這麼多開發商青睞，一方面是地價等原因，另一方面也還是有其他原因的。本輪經濟發展和房地產市場的變化，已經體現出城市圈的聯動發展和核心城市的輻射力影響，尤其是房地產市場的漲幅，與核心城市的某種輻射息息相關，距離上的輻射立竿見影，產業上的輻射則帶來長期的發展引擎。嘉興不但距離上海近，有高鐵相通，同時已經表態全面接軌上海，未來的產業發展、人口導入、城市面貌都存在比較大的想象空間。對比一下有些城市動輒100%的自持，嗯，沒毛病。

本報特約評論員

陳煥春（房地產專家）