灰色房貸暗流湧動，審核標準不能牛欄關貓

記者調查發現,深圳市雖然房貸有所收緊,折扣利率慢慢在提高,乃至取消,但市場資金面依然充裕。除了房貸外,市場資金來源還有更多渠道,銀行的消費貸款種類繁多,如裝修貸、信用貸、抵押貸等等。正是因為有了銀行的各種名義貸款資金支持,而且房子還可以做高評高貸,甚至是零首付,所以依然有大批投資客鋌而走險,加槓桿與銀行對賭。(7月8日《華夏時報》)

如何做到“零首付”的呢?深圳龍崗中心城的房子總價480萬,首付最低3成,不算税費等成本應是144萬,但貸款中介先把房子評估到580萬,貸出約400萬,首付就只要80萬了。接着,再到銀行做50萬的裝修貸出來,作為未來兩年的月供資金。更甚者,深圳寶安西鄉某小區一套房子,成交價500萬,從某四大國有銀行之一貸款530萬。

還有所謂的“氣球貸”,“月供低到你吐血”。氣球貸,顧名思義,像氣球一樣,可以盡力膨脹,有房企內部人士稱,最長55年,可以先貸款10年,按照55年來還,先息後本,到了第十年最後一個月一次性還完,在第十年倒數第三個月,申請加貸款,套出來的錢繼續月供,循環往復,只要不賣掉房子,就不用擔心斷供。

這些所謂的“零首付”“氣球貸”都是不符合當前信貸政策的,屬於“灰色房貸”。這警示我們,從表面上看房貸有所收緊,實際上“灰色房貸”仍然暗流湧動,不僅對沖了房產調控政策的效果,而且還有可能隱藏着類似美國“次級貸”金融風險。監管者必須進一步收緊“繮繩”,加大房貸的精準度,一方面嚴厲打擊“灰色信貸”；另一方面切實提高對借款人的償還能力和意願的審核標準。

從世界金融風險史來看,房地產已經是一個重要的風險來源點之一,而房貸高槓杆率是公認的罪魁禍首,例如美國和日本。眾所周知,房價飆升必然有房貸從中推波助瀾,房貸槓桿率越高,房價就越高。反之,沒有房貸高槓杆,即便房價飆升所引發的金融風險程度也是比較低的,有學者統計過金融風暴的國家,凡是房貸高槓杆率的國家必然是“爬得越高,摔得越慘”。

我國房貸的增長空間已經被這兩年的“房貸瘋牛”嚴重透支了。7月5日,上海財經大學高等研究院“中國宏觀經濟形勢分析與預測”課題組在滬發佈的《2017年中國宏觀經濟形勢分析與預測年中報告》稱,家庭債務攀升帶來流動性收緊,已經成為中國經濟健康運行的巨大隱患。有數據顯示,截至2016年底,包含公積金貸款的居民房貸餘額與居民可支配收入之比達到了68.3%,如果按照近幾年的增長速度,將最早在2020年達到美國金融危機前的峯值水平。

房貸已經對我國實體經濟造成了嚴重的“擠壓效應”。一方面是,實體經濟的信貸與房貸是在一個總的信貸盤子裏分食的,存在此漲彼消的關係。另一方面是,房貸影響了居民家庭的流動性,即擠佔了居民消費。課題組利用家庭微觀調查數據,測算出受到流動性約束的家庭比例已經在2014年上升至44.6%,家庭流動性收緊已經對實體經濟產生了重要影響。

毫無疑問,“灰色房貸”的危害更大,與美國次級房貸何其相似,即償還風險較大的垃圾貸。監管部門必須予以嚴厲打擊,否則就會出現“羣蟻潰堤”,危及我國金融安全。除此之外,我國房貸對借款人的償付能力和意願審查不嚴,通常是以收入證明、銀行流水來作為審核方式,其實這些造假空間太大、造假成本低,對信用調查僅僅依賴央行的徵信系統,並不全面。這也是導致“灰色信貸”暗流湧動的一個重要原因。

美國吸取次貸及金融危機中的教訓,銀行收緊了房貸的審核標準,想得到房貸是一件十分不容易的事情。銀行需要嚴格審核貸款人償付房貸的能力和償付房貸意願。前者貸款人要用文件證明其納税收入,財產和房租支出等財務狀況。後者要查貸款人的信用分數。銀行最重要的是審核貸款人的報税資料。在報税資料之外,銀行還可能要求會計師對小生意貸款人作出財務報告。

與之相比,我國房貸對貸款人償付能力的審核方式還是處於“牛欄關貓”的階段,不利於我們防控房貸所帶來的信貸風險甚至是金融風險。從某種意義來説,投資者的冒險才是“灰色房貸”的源頭,切實提高償付能力及意願的審核標準才是“堵源頭”之舉。(作者盤和林為財政部中國財政科學研究院應用經濟學博士後)