每日電訊：確保有效運轉,避免業委會變成擺設

我國物業管理實行業主自治和專業化管理相結合的管理體制。業主委員會體現業主自治,物業管理企業體現專業化管理,二者共同管理着一定範圍的物業。這就決定了他們之間具有一定的法律關係和經濟關係。

業委會運行良好與否,直接影響對物業監督的有效性、選定物業等關係全體業主利益的大事。全國第一個業委會於1991年3月誕生於深圳,據深圳市住房和建設局官網的數據顯示,目前深圳物業服務企業管理的住宅項目超過4200個,但已成立業主大會、選舉產生業主委員會的住宅小區比例僅有三成。業界專家評估,在已經成立的業委會中,僅三成運轉良好。

成立業主委員會有多難?首先,是否成立業委會,沒有強制性規定,而成立業委會,卻有很高的門檻。根據法律規定,成立業委會,需要入住率超過50%,全體業主簽名同意超過50%。按照這兩個門檻,很多新小區,一兩年之內都很難建立起業委會。

其次,區別於熟人社會下的農村自治,城市小區住户之間互不相識,治理結構相對鬆散。許多業主白天上班,晚上回家,就連門對門居住多年的鄰居可能都不瞭解。小區空置率高、老舊小區出租率高等現實因素,更加劇了業委會成立難以及運行不良等難題。

從法律層面來看,目前國家對於業委會成立和運行的體制機制還不夠完善,誰來組織、誰來監督、誰來管理均未得到明確。《物業管理條例》雖然明確規定“業主委員會是業主大會的執行機構”,但是對召開業主大會的條件、業主委員會的組織保障、對業主委員會的監督、業主委員會的法律責任等,都沒有具體規定。

很多已經成立的業委會成了只有組織,卻沒有固定工作場所、沒有經費、沒有專職工作人員的“三無組織”,無法有效地開展工作。

而因為是自治組織,業委會成員大多數屬於義務服務,不收任何報酬,而業委會委員相關工作經驗的匱乏也不利於業主委員會良好的運作。以往的種種經驗表明,必須從制度設計上保障業委會的有效運轉,避免業委會虛設成物業管理“硬傷”。