關注集體土地小步入市的後續問題

8月28日，國土資源部和住房城鄉建設部聯合下發通知，確定北京、上海等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。今後，村鎮集體經濟組織，可以通過自行開發、聯營、入股等方式運營集體租賃住房。

按照兩部委的設想，允許集體土地建設租賃住房，目的是為了增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，構建購租並舉的住房體系，建立健全房地產平穩健康發展長效機制。同時，也是為了拓展集體土地用途，拓寬集體經濟組織和農民增收渠道，促進集體土地優化配置和節約集約利用，加快城鎮化進程。

經過相當一段時間研究和探索以後，集體土地確實到了需要在政策上放權、實踐中試驗的時刻。尤其在一、二線城市已經深受房價困擾的情況下，如果集體土地入市，能夠有效緩解房價帶來的矛盾，應該是一個不錯的選擇。

相關專家認為，此次政策只是在13個城市試點，不可能在短期內對市場產生多大影響。筆者認為，這種估計太保守了。集體土地入市在政策上的變化是很大的，更何況，試點城市大多數是房價很高的一、二線城市，其影響定不會小。

對此次改革試點，最應當考慮的並不是短期影響還是長期影響、大影響還是小影響，而是能否走得更遠、走得更快、走得更穩。也只有讓試點走好了、走穩了，集體土地入市的工作才能真正走下去，並走向與城鎮國有土地“同權同價”的平台。因此，在試點過程中，應當重點關注這樣幾個方面的問題。

首先，不能以租代售。今年7月20日，住建部、國家發改委等9部門聯合發佈《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》明確提出，要在超大城市、特大城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點工作，多渠道增加租賃住房供應。此次的試點，無疑是落實通知的具體行動。但是，一定要注意的是，政策不能走形，不能被濫用和扭曲。其中，必須嚴密防止以租代售。如北京市唐家嶺租賃住房項目就明確由海淀區住房保障事務中心整體躉租，租期10年，統一進行出租、運營和管理。不然，一旦租賃期被無限期放長，就會出現以租代售現象。到時候，租賃市場就會出現混亂，並有可能出現利益輸送、貪污腐敗等方面的問題。

其二，能否租購同權？集體土地建設租賃房問題，解決“住”的問題，只是一個方面。“住”的問題解決了，如果“權”的問題不解決，仍然會出現許多新的矛盾和問題。如何解決集體土地建租賃房後的租房者權利，讓租房者享受與購房者平等權利，對此項政策的落實併發揮作用影響很大。從總體上講，這一政策落地以後，配套政策必須隨之出台。

再者，要實現配套完善。集體土地大多在城郊結合部，或者是現在的農村。也就是説，各項配套都很不完善。就算有些配套，也條件較差、問題較多，很難滿足需要。必須把配套作為一項重要工作，列入集體土地建設租賃房的重要內容，確保配套不滯後、不缺位、不偷工減料。也只有這樣，集體土地入市建租賃房的政策才能完全落實到位，併為“同權同價”打下堅實基礎。

最終，要堅持收益共享。集體土地建設租賃房，不是隻考慮城市居民的居住問題，也是為了拓寬農村居民的增收渠道，增加農民收益。這就意味着，集體土地入市以後，在收益問題上，必須公開透明，必須讓廣大農民也看到土地入市後帶來的實實在在利益，讓廣大農民看到在土地入市過程中沒有侵犯他們的權益，讓廣大農民看到土地入市是真正公平公正的。同時，由於是集體土地，農村集體經濟組織也必須保留一部分收益，以便於今後能夠更好地為廣大農民服務、為發展農村公共事業服務。這其中，做好失地農民的社會保障工作十分重要。切不可社會保障工作不做好，給社會穩定帶來壓力。

當然，這些新建的房屋如何分配、如何租賃，各地可以進行大膽探索，但有一點必須明確，那就是不能讓有權者、有關係者成為既得利益者。集體土地建設的租賃房，必須是解決中低收入階層、城市外來人口等的住房問題。這就進一步要求我們，好政策必須要好落實，切不可走樣。（譚浩俊）