北京學區房跳水均價降一兩萬 反彈可能性較低

北京學區房跳水 年內難有反彈

中國證券報

□本報記者 彭揚 實習記者 王凱文 張行健

“幾乎所有房源都有降價，還有部分急用錢的房主在交易時會進一步降價，降價幅度可達50萬元。”北京市海淀區八一學校附近的房產中介對中國證券報記者説，與北京“3·17”新政前相比，附近住宅包括學區房每平方米平均降價一兩萬元。業內人士表示，包括學區房在內的住宅價格逐漸迴歸合理，四季度北京房價或繼續下降。隨着租購同權的落實，房地產市場將更趨平穩。

成交均價繼續走低

中國證券報記者在調研中發現，近期北京市學區房價有所降温。在西城區金融街附近，有房產中介稱，“在新政前這片都是20萬元/平方米，現在差不多在17萬元/左右。有些重點炒作的學區房，每平方米下跌了10%。”比如，對口宏廟小學的豐匯園小區，3月均價為186979元/平方米，8月均價則降至166051元/平方米。

鏈家數據顯示，8月北京鏈家二手房成交均價環比下跌2%，與7月相比跌幅擴大1.7個百分點；鏈家二手房掛牌均價環比下跌0.58%，且該指標已連續4個月下跌。

有購房者向記者表示：“前期房價過高，不敢‘出手’。現在市場平穩了，大家不那麼躁動了，又開始猶豫房價會不會更低，不想這麼快‘出手’。更何況，在多校劃片政策下，我們花了大價錢也並不一定能上理想的學校。”

中國社科院財經戰略研究院日前發佈的住房市場發展月度分析報告也顯示，近三個月來，作為重要學區的北京市東城區、西城區和海淀區房價分別累計下跌13.17%、12.77%和12.28%，跌幅居北京市各區前三位。

從總房價來看，北京西城區師範學校附屬小學附近，原本銷量最多的60平方米到90平方米的學區房，平均交易總價下降50萬元到100萬元。而且，房屋降價具有傳染性，某套房源降價會傳導至周圍房子，降價房屋會越來越多。

房價反彈可能性較低

“近期北京東西城區房價有較大降幅是‘3·17’調控政策見效的表現。”中國國際經濟交流中心副總經濟師徐洪才表示，當下東西城等地區房價降幅大的原因也包括之前房產泡沫過大，如今市場開始迴歸理性。

中原地產研究中心統計數據顯示，截至8月30日，北京二手房8月成交量為7289套，預計8月合計成交7600套，連續3個月成交量低於萬套。此前亞豪機構數據顯示，今年3月成交量曾高達近2.6萬套。

有房產中介對記者表示：“房屋交易數量從五六月開始逐漸減少，到七八月越來越少。”

從房價來看，偉業我愛我家集團控股公司副總裁胡景暉預計，北京房價在四季度將繼續下降，但降幅會逐步放緩直至趨於穩定。此次降價，既與北京市的限購政策有關，也與逐步推行的租售同權政策有關。

“政府會保持政策的連續性。從市場數據來看，有必要繼續維持現有的調控政策不放鬆，種種跡象表明，後續調控政策會保持穩定。”易居研究院研究員賴勤表示，在嚴厲的樓市調控政策和日益趨緊的金融環境下，未來半年內房價難以出現明顯反彈。

學區房方面，房天下副總裁司智認為：“北京的住房購買力非常強，無論是剛需還是剛改，學區房降温更多的是行政限價導致的，並不是市場供求關係的真實體現。如果堅持現有政策，學區房價格難以反彈，但進一步下跌空間不大。”

加快推進租購同權

近幾個月以來，倡導租購同權以及租售並舉的政策不斷出台，對平抑房價以及打擊“炒房”有明顯抑制作用。日前住建部等九部委聯合印發《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，將採取多種措施加快推進租賃住房建設，培育和發展住房租賃市場。

各省市租賃新政也在積極跟進：上海接連推出只租不售地塊；合肥提出建立購租並舉的住房制度，鼓勵住房租賃消費；杭州支持個人閒置房源改造，強調租購同權；南京提出要研究建立承租人權利清單；濟南提出取消投資納税、購買房屋等落户限制等。

賴勤認為，從長期來看，租購同權體現了政府大力發展和完善住房租賃市場的決心，有助於讓房價迴歸正常。隨着教育制度的改革和教育資源的增長，學區房將逐漸淡化學區概念，房價會趨於合理。

但租購同權面臨難以落實的困難。胡景暉稱，我國公共資源較為緊張，切實落實教育、醫療等方面的租售同權尚存難度。近日國土部、住建設部聯合印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》會對房價產生平抑作用。

中國社科院財經戰略研究院城市與房地產經濟研究室研究員鄒琳華表示，由於租售比過高，民營租賃企業很難盈利，需要政府組建國企介入該市場，並輔以相應的長期融資手段支持房屋租賃國企的發展。比如，發展以租賃房產為抵押的長期融資債券及其二級市場等。由於出租的投資回報期較長，政府會相對深度介入，並承擔相應的社會責任。