一線城市庫存規模降至歷史底部 “去庫存”時代或將結束

有機構近日發佈報告指出，截至2017年7月底，該機構監測的80個城市新建商品住宅庫存總量為40211萬平方米，環比減少0.5%，同比減少11.1%。當前庫存規模相當於2013年9月的水平。對此，專家指出，庫存量跌落至4年前的水平主要是受到分類調控的指導方針影響，已經基本可以斷定樓市“去庫存”時代將要結束了。

國家統計局最新數據顯示，截至今年7月末，全國商品房待售面積為63496萬平方米，比2016年初的高點下降了約14%。2016年之前，由於樓市整體呈現低迷，整體樓市庫存過大，管理層不斷出台政策來鼓勵“去庫存”。去庫存收到了一定的效果，目前看去庫存時代即將結束，今後一段時期樓市政策仍將以調控為主。

數據

80城市庫存已回落到4年前水平

國家統計局從2010年開始公佈商品房待售面積，用以反映市場的庫存水平。根據歷史數據，2011年末，全國商品房待售面積為27194萬平方米。但隨後，該指標逐年攀升，到2016年2月達到高點，為73931萬平方米。自2011年末到2016年初的四年間，全國商品房庫存增加了約170%。

隨着房地產交易的升温，從2016年2月開始，整體庫存逐漸下降。根據統計局數據，到今年7月末，全國商品房待售面積為63496萬平方米，比2016年初的高點下降了約1億平方米，降幅約為14%。已經恢復到2015年初的水平。

克而瑞近日也發佈報告指出，截至2017年7月底，該機構監測的80個城市新建商品住宅庫存總量為40211萬平方米，環比減少0.5%，同比減少11.1%。當前庫存規模相當於2013年9月的水平。

焦點

一線城市庫存規模接近歷史最低水平

相比較而言，北上廣深這樣的一線城市的庫存量一直不算大，由於需求較大，土地的供給短缺，其去庫存的壓力並不大。自2010年以來，北京商品房可售規模的變動幅度基本不大，去化週期大多維持在10個月上下的水平，最長也不足18個月，最短時僅為6個月。相反，去庫存的重點地區在三四線城市。

但今年以來，三四線城市庫存過剩局面也已經大為改善。據克而瑞統計，2016年，三四線城市新開工面積同比僅增5.5%，遠低於全國（8.1%）和40個大中城市（12.1%）的水平。從2012年以來的儲備和去化來看，當前三四線城市的去化週期僅為1.46年，同樣略低於全國平均水平及40個大中城市的水平。

據業內人士分析，當前房屋施工面積、新開工面積、竣工面積的增速都在回落，若市場交易熱度能夠持續，總體庫存仍有進一步減少的可能。對於一線城市來説，庫存規模已降低到歷史底部，基本上接近2010年上半年的歷史最低水平，當前繼續下跌的空間不大，近期還有抬頭趨勢。但二線城市和三四線城市的庫存仍然在繼續去化過程中。

觀點

樓市去庫存時代即將結束

專家表示，庫存量跌落至4年前的水平主要是受到分類調控的指導方針影響。在“因城施政”要求之下，一線城市及二線熱點城市的庫存規模降至低點；而非熱點二線城市及三四線城市，以鼓勵“去庫存”為調控基調，市場活躍度明顯提升，這樣一來，在本輪調控中這類城市的樓市庫存顯著減少，已經基本可以斷定樓市“去庫存”時代將要結束了。

“房子是用來住的，不是用來炒的”，今年以北京的330樓市調控新政為代表，各地陸續出台樓市調控政策抑制投機炒房行為，確保住房的居住功能。各地的調控措施朝着讓樓市平穩健康發展，強化住宅的居住屬性、弱化房地產投資屬性的方向穩步推進。