房企融資總額連續兩月下滑

截至目前公佈的100多家地產公司半年報顯示，多數開發商銷售業績出現非常明顯的上漲，預計2017年房地產銷售金額與面積依舊保持增長趨勢。但值得注意的是，大部分房企年內各種融資渠道壓力也在逐漸增加，今年二季度以來房企融資的升勢止步。面對依舊高度追求規模化，“已停不下來”的地產行業，不斷收縮的融資渠道令房企資金鍊日益趨緊，併成為越來越多房企的“頭頂之劍”。

融資總額環比降兩成多

漂亮的銷售業績依舊難掩開發商融資渠道收緊的現實。來自同策諮詢研究部的調查結果顯示，該機構監測的40家典型上市房企自6月融資峯值以來，7月、8月融資總額持續下滑。2017年8月完成融資金額共計621.98億元，已基本穩定在600億元/月左右的均值水平，環比2017年7月的816.15億元降低了23.79%。

該機構判斷，期間融資渠道稍有放寬，各方式融資額度佔比趨於均衡，其中，債權融資額度占房企融資總量的86%，環比上月的88%有所降低；股權融資佔總融資金額比重為14%，相比於上月略有增加。

8月，公司債仍為融資金額佔比最大的融資方式，其他債權融資所佔比重位居第二，海外銀行貸款成為金額佔比第三高的融資方式。其中，國內發債方面，繼7月債券發行規模首度超過去年同期後，8月地產企業境內發債規模再度下滑。公司債方面，8月共計6家公司取得7筆融資，共計142.41億元。其中，融創、雅居樂、新城控股3家公司共計完成了4筆公司債為美元融資，金額共計14億美元。

萬科、華夏幸福及泰禾則通過境內公司債融資共計50億元。萬科及泰禾所完成發行的公司債均是在2017年以前獲批（分別為2015年和2016年），而華夏幸福則是8月通過變化融資主體的方式，以集團下投資公司作為融資主體非公開發行公司債。

根據另一家專業機構Wind資訊發佈的數據顯示，今年以來，地產企業境內累計發債規模2767.21億元，較去年同期的8212.59億元下挫66.3%。其中，8月發債規模439.93億元，結束環比兩連漲，且較去年同期下滑58.2%。與此同時，海外融資總額也出現減少趨勢。Wind資訊統計，今年以來，地產企業海外累計發債規模已達279.71億美元，發行債券數量60只，規模和數量繼續超過去年規模。但8月地產企業海外債發行規模24億美元，發行債券數量7只，均連續兩個月下滑。

廣發證券分析師樂加棟分析，作為房企融資的重要渠道，銀行貸款增速亦出現放緩跡象，而銀行信貸資源更多向大中房企傾斜。今年前7個月，國內房地產開發累計銀行貸款1.27萬億元，同比去年增速17.5%，增速年內首次出現回落。

相對其他資管渠道而言，房地產信託業務的政策較為寬鬆。7月發行的房地產信託產品的規模達472.7億元，但同期成立的房地產信託的規模僅為210.2億元，環比6月大幅下滑39.16%。

融資成本持續上漲

與融資規模下滑對應的則是融資成本的上漲。

8月低於同期境內銀行基準利率（4.75%）的融資僅3筆，其中最低的一筆是寶龍地產三批次彈性美元貸款中的前兩批次，三年期利率3.7%；萬科8月完成發行的10億元3+2年期公司債，利率4.54%；招商蛇口8月披露的2017年第二期中期票據三年期利率4.7%。其餘融資均高於同期境內銀行基準利率。其中，銀行口徑的中期票據、境內、海外銀行貸款利率相對來説較為平穩，而更為市場化的公司債、其他債權融資則利率波動更大。

公司債以及其他債權融資方面，除去萬科，8月所有得以發行的境內外公司利率均在5%以上，融創中國兩筆美元優先票據融資成本分別為6.88%和7.95%；泰禾集團非公開發行的2017年第一期公司債三年期利率7.5%。此外，成本處於高位的中南建設3筆債權轉讓利率則均在8%及以上。

“在調控和去槓桿的背景下，資金成本高是企業必須面對的難題。”一位不具名財經分析人士表示，開發商目前主要的融資渠道仍是銀行、信託、資管計劃、發行債券以及股權融資。畢竟地產業目前能承受的融資利率比較高，是金融機構理想的客户，但房地產行業風險不斷積累，金融單位也需要權衡房價下跌、政策因素等負面因素給企業帶來的風險，上調房企的融資利率，適當控制放貸規模是金融機構必然之選。

股權融資案例增加

僅依靠傳統的信譽和企業資信水平發債已無法完全滿足資本方對地產公司的需要，房企需要付出更多的“代價”來獲得投資方的真金白銀。

同策諮詢研究部研究員張吉輝分析，房企作為資金密集型企業，無法靈活地根據外部資本市場情況，調整收縮自身的規模和現金流量。在債權融資額度無法滿足企業需求、融資成本近期逐漸遞增的情況下，房企對資金持續的需求可能導致了房企股權融資金額的居高不下。

統計顯示，8月華夏幸福、首開股份均通過出讓平台、項目公司股權引入資管計劃、信託資金，融資總金額高達85億元。其中，在股權融資中有3筆境內再融資是通過轉讓子公司部分或全部股權的方式引入外部資金。其中，華夏幸福通過平安大華以及建信信託融資共計25億元；首開股份通過以上方式融資金額達60億元。此外，8月監控到的其餘股權融資均為少量小額的港股股票期權計劃。

張吉輝進一步表示，近幾月引入戰略投資者進行股權融資的房企中不乏龍頭房企的身影。通過出讓項目權益等方式進行境內股權融資，逐漸成為房企融資的常用方式之一。

此外，開發商在面臨融資難度大、成本高的同時，高負債也需要企業高度警惕，它們將共同考驗企業的資金鍊安全。截至目前，滬深兩市上市房企已基本完成半年報披露，約七成房企淨利潤明顯上漲。

業內人士分析，房地產作為資金密集型行業，開發商尤其是龍頭企業大多采用高負債、高槓杆、高週轉、低成本的“三高一低”發展模式來實現利潤高速增長，在實現快速增長的同時，將不可避免地面臨高負債的風險。

北京商報記者 董家聲