136家房企負債5.6萬億元 整體資產負債率高達79%

■本報記者 王麗新

上市房企中期業績披露已收官。據Wind資訊統計數據顯示，按照申銀萬國行業分類，136家上市房企負債合計超過5.6萬億元，同比增長幅度達30%。

不過，這136家上市房企的總資產總計為7.1萬億元，同比增長幅度達27%，與負債增長水平相差3個百分點。值得一提的是，根據Wind資訊統計數據計算，截至2017年6月30日，這136家上市房企的整體負債率為78.9%，去年則為76.8%，同比上漲2.1個百分點。

此外，《證券日報》記者注意到，39家上市房企資產負債率超過80%紅線，佔比接近29%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，鑑於規模發展慾望強烈，加之2015年以來公司債發行條件放寬且成本較低，過去兩年，上市房企不斷髮行大規模發行公司債儲備“糧食”，因此推高了企業負債率。

超兩成房企負債超300億元

根據Wind資訊統計數據顯示，自上述136家A股上市房企中，超過百億元負債的房企總計為64家，佔比47%;超過300億元負債的房企有34家，佔比為25%，其中，萬科、華夏幸福、招商蛇口、首開股份、金地集團和金科股份等15家房企負債均超過1000億元。

從資產負債率的情況來看，不同企業的資金狀況良莠不齊。《證券日報》記者根據統計數據測算，截至2017年6月底，資產負債率大於80%房企佔29%，在70%-80%之間佔比為20%，60%-70%之間的佔比為12.5%。資產負債率排在榜首的企業為*ST紫學，高達96%。

值得注意的是，一些標杆房企負債率小幅攀升。據《證券日報》記者統計，截至2017年6月底，綠地控股資產負債率為89%，同比上漲不足1個百分點，即使剔除預收款項後的資產負債率也高達85%。

眾所周知，衡量一家企業負債端的風險是否在可控範圍內，有多項指標，但短期償債能力尤為重要。《證券日報》記者根據Wind資訊提供的數據獲悉，截至2017年6月底，數據可查的房企短期借款總計2736億元，較去年同期的2147億元增加了589億元。這意味着房地產企業短期償債壓力有所提升，但上市房企在手現金充裕，因此短期償債能力無憂。

據東莞證券房地產分析師何敏儀表示，以142家上市房企為參考數據，，行業整體負債佔歸屬母公司股東權益達4.57倍，而2016年末為4.13倍，其中帶息負債佔歸屬母公司股東權益為2.09倍，也較2016年底1.86倍的水平有所提升。

何敏儀認為，整體看，房地產行業2016年以來融資渠道擴大，疊加行業景氣度提升，開發商融資增加，槓桿率上升，導致行業整體負債率水平也持續上升。

“規模論”驅動高槓杆發展

《證券日報》記者注意到，借中期業績發佈之際，有些房企提升了年度銷售目標，包括融創中國、龍湖地產、旭輝控股等房企，部分房企增調幅度甚至高達40%以上。

蘭德諮詢總裁宋延慶表示，房企正處於猛踩油門的狀態，而房企規模越大，品牌知名度越高，拿地、貸款、找人、採購等就由於優勢。以融資成本為例，30億元銷售規模的房企，有息負債平均息率(資金成本) 9%-12%;300億元上下的房企，這一指標為6%-9%;超過1000億元、或者3000億元的房企，這一指標為6%以下。

加上企業規模越大，現金流越均衡，也有利於對沖市場週期和部分項目失敗的風險，因此房企執着於追求規模發展，而快速壯大規模的途徑，則主要藉助於高槓杆運營。

事實上，有統計數據顯示，截至2016年10月份，存量地產債規模約17698億元，到期分佈集中在2018年到2019年，具體來看，2018年將有4927億元的存量債到期，2019年將有5032億元存量債到期，中期償債壓力較大。地產開發貸等貸款多為3年期，本輪地產週期中產生的大部分貸款將在2019年前後面臨到期。

另有分析師稱，融資渠道收緊和即將到期的還債高峯期不利於未來房地產投資增速提升，從2018年-2020年房企信用債還款高峯期來臨之際，資金還款壓力將導致房地產企業主動放緩房地產投資，若銷售回款不能及時提升，將導致企業面臨更大的資金壓力，甚至需要甩賣項目才能生存。

屆時，龍頭房企將迎來更大規模的併購，從而實現低成本購入更多土地儲備，進一步做大做強，行業集中度將進一步提升。