廣西一開發商欠款8千萬 法院拍賣其325宗房產

因3年前與合作伙伴的一場借貸糾紛，廣西防城港房地產商人李忠飛遭遇資金鍊斷裂。隨後，由於未履行法院判決及時償還8千餘萬元債務，其開發項目“騰飛廣場”被司法查封並停工。處於對資金回籠的考慮，歷經多方斡旋，李忠飛設法籌集了近2億元資金使項目得以於2016年5月31日再度動工。

但正當項目交付在即，法院卻下發司法執行通知：稱騰飛廣場320餘套房產將以1.27億元價格進行公開拍賣。且防城港中級人民法院依據的這一估價是在“騰飛廣場”復工前幾日測算得出，彼時評估公司未考慮復工因素影響，李忠飛認為，這一失誤使得起拍價與其估算的房產實際價值相差5億元之巨，評估實施和拍賣正當性值得質疑。

兩方爭執的焦點之一，是廣西萬宇房地產評估有限公司（以下簡稱“萬宇評估公司”）在工程重大變更前作出的估價對於拍賣的適用性。記者在編號為（防城港市）廣萬房地估字F[2016]第410號的評估報告上看到，萬宇評估對320餘套房產的估價作業期為2016年3月24日至5月29日，項目復工估價報告有效期限截至次年5月28日止；且在“估價對象範圍”中作出了標註，稱該項目在勘察節點時仍處於停工狀態。

李忠飛向記者介紹，由於對估價合理性存疑，騰飛龍不久便向法院提出了異議。當年10月，防城港中級人民法院召開專門聽證會，會議的成果之一，便是萬宇評估於12月份作出的對估價報告的補充説明及更正函。

記者在該份補充説明中看到，萬宇評估公司對騰飛龍提出的“估價報告有效期”作出回應稱：由於出具“預報告”（2016年5月29日）與正式報告（2016年9月2日）相隔時間較長，出現了“筆誤”，並根據《房地產估價規範》和廣西高院相關規定及委託方要求，將估價作業期更正為“2016年3月24日至2016年9月2日”，同時報告應用有效截止日期從2017年5月28日變更為2017年9月1日。

這一更正在法理上旋即引起更大爭議。相關法學界人士認為，在從評估到公告拍賣期間，評估報告未考慮房屋價格（標的物價值）重大變化情況，對時間改動隨意，且相關程序違法較為明顯。

中央財經大學民事訴訟法專家法林劍鋒教授認為，萬宇評估公司出具的更正函以 “筆誤”為名，更改報告有效期明顯違法。舉例而言，裁判文書在不對內容進行實質變更情況下允許出現筆誤。但有效期更改屬於重大實質內容變更，此處筆誤，評估的權威性無從談起。

中國政法大學民事訴訟法研究所所長宋朝武教授對評估報告有效期提出質疑。他解釋到，評估報告一般使用期限為一年。按照相關司法解釋，如若評估報告啓動了第一次，第二次第三次即使超出一年也未違法。但從本案相關材料來看，評估報告在一年內未作啓動，拍賣時便不能再適用過期的評估報告。

顯而易見的是，由於有效期延遲，最關鍵的估價維持了原狀，騰飛龍與防城港法院迅速陷入新一輪的漫長拉鋸。

2017年1月28日，騰飛龍向防城港市中級人民法院提交了《重新評估申請書》，闡明經核算得出的1.27億元估價連基本的建安成本都無法覆蓋。8月24日，騰飛龍公司接到通知，應法院要求在一天內提交了“騰飛廣場”續建投入的説明。在其25日提交的情況説明書上，記者看到，重新開工15個月以來，包括工程款及其他費用騰飛龍共計投入16529.68萬元。然而不知何故，這些反饋並未得到防城港中級人民法院的回應。

8月28日，防城港中級人民法院下達網絡拍賣通知書（2015）防市執字第18號。根據通知書，此次拍賣首次競價時間為10月10至11日，拍賣標的物除了位於該市港口區北部灣大道和建港路的325宗房產，同時還包括項目開發公司騰飛龍和李忠飛名下的兩輛小型汽車。其中規定325宗房產的首次起拍價為126902900元，若流拍，第二次起拍價為101522320元。

宋朝武教授認為，根據判決書看被執行人的債務僅8000多萬，而防城港法院查封財產遠超範圍。其次，在被執行人被查封的財產足以償還申請執行債務的情況下，將法律代表人家庭財產（汽車）予以查封，明顯屬於超範圍查封。

“我們已經投入了一個多億來裝修，這個月底馬上就要交房了，全防城港都能看到。查封的資產超過6個億，為什麼現在還是用爛尾樓的狀態低價評估？這説的過去嗎？”李忠飛説道。

林劍鋒教授建議，由於涉案項目被查的時候是在建工程，再次投入後可能達到了可預售商品房標準，因為有查封，導致性質變更不過來，但實質上法律性質已經變了，從公平性考慮，建議對標的物價值進行再次評估。