購房新政致合同解除 買賣雙方的責任該如何認定？

2017年3月北京市發佈購房新政，曾經有貸款記錄的購房人在北京購房時，首付比例將提高。新政出台後，有些購房人無力承擔提高的購房款，一些購房合同不得不解除。通州區一房主在與購房人解除合同後，認為自己蒙受了損失，理應得到購房人交納的定金。購房人將房主訴至通州區法院，法院審理後認為，合同解除符合法律中的情勢變更原則，合同雙方均無需承擔對方損失責任，判令房主返還給購房人定金。

房主不同意返還定金

2017年3月8日，宋海（化名）和任洋（化名）簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定任洋購買宋海位於通州區的某房屋，房屋建築面積60平方米，房屋總價款321萬元，簽訂合同當日，任洋向宋海支付定金20萬元。2017年3月9日，房主宋海一次性還款10萬元，將房屋解押。

2017年3月17日，北京市公佈了購房新政策，由於任洋曾在河北廊坊有貸款記錄，首付比例提高至60%，任洋作為工薪階層，面對這從天而降的多出的90多萬的首付款，深感無力支付，只好要求與宋海解除房屋買賣合同。

房主宋海面對此情形，也同意解除房屋買賣合同，但不同意返還任洋定金20萬元。宋海認為，合同解除導致他承擔了兩方面的損失，一是提前償還銀行貸款對房屋進行解押，造成了債務壓力，打破他原有的生活節奏，如果不是因為賣房他可以慢慢按月還貸。二是由於在新政強有力的調控作用下，房屋價格已經明顯回落，尤其是通州，降幅明顯。他主張房屋價格比簽訂合同時降低了，但並沒有申請對房屋現在的價值進行評估。

法院判決房主歸還定金

法院經審理認為，雙方的房屋買賣合同無法繼續履行的原因系北京市房屋新政策的出台，屬於國家的宏觀政策，屬於不可歸責於雙方的原因，宋海應當把定金20萬元返還任洋。

關於合同解除造成的損失，一方面，對於房屋差價的損失，根據目前北京市整體房屋價格走勢來看，並不存在房屋價格明顯下跌的情形，宋海亦未申請房屋價值方面的評估，房屋價格方面的損失無法量化，法院無法支持。另一方面，對於提前償還銀行貸款造成的經濟壓力，缺乏説服力，不具備相應的事實和法律依據，法院難以支持。

情勢變更雙方互不擔責

審理此案的法官表示，法律中規定了情勢變更原則，即合同有效成立後、履行完畢前，因不可歸責於雙方當事人的事由發生重大變化，從而使合同的基礎動搖或者喪失，若繼續維持合同會顯失公平，因此允許變更合同內容或解除合同。

按照情勢變更原則，由於雙方對此均無責任，因此買賣雙方互不承擔違約責任，所受損失均不能要求對方承擔。此外，根據《商品房買賣合同解釋》，因不可歸責於當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同，並導致商品房買賣合同不能履行的，當事人可以提出解除合同，出賣人應當將收受的購房款或者定金返還給買受人。據此，即使此案中房屋價格明顯下跌，房主確因提前償還貸款承受經濟壓力，房主也應返還定金。文/本報記者 楊琳