房產政策頻出 律師詳析合同約定與限購衝突怎麼辦

近些年，我國房地產市場出現了過熱現象，為加強和改善房地產市場的調控，切實解決城鎮居民住房問題，國家陸續出台了房屋限購政策。然而，接踵而來，也出現了合同約定與限購政策的衝突，而導致房屋無法辦理過户手續，這種情況如何妥善處理，直接關乎當事人權益保護及社會安定問題。

近日，筆者接待了這樣一個諮詢：姐妹倆為北京人，均住西城區。雙方根據各自生活需求，於2006年4月簽訂了《房屋互換協議書》，並實際進行了房屋互換和使用。之後，妹妹辦理了房屋過户，姐姐卻未辦理。現姐姐要求妹妹配合去辦理房屋過户手續，妹妹卻不願意配合。又根據現有房屋限購政策，姐姐名下已有多處房產，不具備購房資格。問這種情況怎麼辦？姐姐通過什麼方式才能辦理房屋產權過户？

筆者根據對《北京市高級人民法院關於妥善處理涉及住房限購政策的房屋買賣合同糾紛案件若干問題的會議紀要》的理解，向這位姐姐做了解答。

首先，房屋置換交易作為一種特殊形式的房屋買賣，是買和賣的雙向合同，雙方互有權利和義務。當時所籤互換合同不違反法律規定，雙方均應無條件履行。

第二，北京房屋限購政策的制定，是區分各類不同情況的。法院對各類糾紛的處理也是有章可循的。現買方要求賣方辦理房屋過户手續，賣方不配合，加之限購政策的約束，房屋產權交易中心是無法辦理的。因此，建議買方向法院提起訴訟，要求其履行合同並辦理過户手續。

第三，法院對在限購政策實施前簽訂的互換合同，且已支付對價並實際佔有使用房屋多年的情形，如買受人要求繼續履行合同並辦理房屋過户登記的請求，是支持的。

殷元紅（著名律師）