樓市調控悄然擴圍： 中西部成領銜者

今年下半年以來，樓市調控政策已全面加碼，但由於中西部樓市的活躍度更高，房價上漲壓力偏大，因此已成為調控的重心。

就在其他城市對樓市調控政策進行小範圍“修補”時，部分中西部城市仍在大刀闊斧地進行加碼。

8月末和9月中旬，蘭州、西安分別出台樓市調控新政，兩地除對“限購令”加碼外，也對信貸政策進行了調整。西安還在土地交易規則上做出一定調整。

在此之前，武漢、長沙、成都等中西部城市也分別在不同方面對調控進行完善。其中，長沙在最近一個月內已出台三項調控措施。

儘管東部城市也在不斷對政策進行微調，但近段時間以來，中西部城市出台調控政策的頻次和力度明顯要高於東部。分析人士認為，今年下半年以來，樓市調控政策已全面加碼，但由於中西部樓市的活躍度更高，房價上漲壓力偏大，因此已成為調控的重心。

調控加碼領銜者

9月13日，西安市人民政府發佈《關於進一步穩定住房市場發展有關問題的通知》，提出西安將在7個行政管理區域及逾7個開發區規劃區域內實施限購。

具體內容為，暫停向已擁有2套及以上住房的本地户籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭售房;無住房且能夠提供2年以上(含2年)個人所得税或社會保險證明的非本市户籍居民家庭，可購買1套住房;經批准引進的各類人才購買自用住房的，不受限購政策限制。

西安還將繳存職工家庭申請住房公積金購房貸款的最高額度由75萬調整為65萬;將最低繳存時限由連續足額繳存6個月以上調整為連續足額繳存1年以上，並停止辦理試行的“商轉公”貸款業務。

土地供應方面，西安將大力推進“限房價、競地價”、“限地價、競房價”等土地出讓競價方式，實施20%左右的住宅用地用於公租房建設，20%左右的住宅用地用於限地價、限房價的項目。

此前的8月25日，蘭州市人民政府印發《關於進一步加強房地產市場調控的補充通知》。提出實行全市新建商品住房“一房一價”備案制度，明確商品住房交易網籤價格不高於備案價格。

蘭州還對“限購令”進行全面升級。在三個主城區(今年4月開始限購)的基礎上，將西固區納入限購區域。還將限購門檻升級為“連續三年繳納社保證明”或“連續一年申報個税證明”。

在差別化住房信貸政策方面，首套房最低首付款比例仍按照不低於30%執行;有房無貸的二套房，最低首付款比例調整為50%;有房有貸的二套房，最低首付款比例調整為60%;對申請購買非住宅的個人或單位，貸款首付款比例調整為不低於70%。

蘭州對上述調控設置的有效期限是五年。

這是最近一個月頻繁出台的調控政策中，力度最大、範圍最廣的兩個案例。在此期間，武漢、長沙、成都、北京、深圳、杭州等城市也分別出台政策，對調控進行完善。

若把時間範圍擴展到整個下半年，調控政策同樣顯得密集。除各地紛紛出台有關發展租賃市場、加大土地供應的專項文件外，贛州、煙台等地還出台了整套的調控措施，對原有政策進行加碼。

“下半年房地產調控政策全面加碼。”中原地產首席分析師張大偉向21世紀經濟報道記者表示，下半年共有超過20個城市發佈了各種力度的“加法”政策，包括增加租賃房源供應，增加限價商品房供應，增加共有產權房供應等。

另有涉及其他方面的調整，如北京、深圳、江蘇近日傳出嚴查消費貸流入房地產市場的消息;湖北省要求國企謹慎投資房地產;合肥鼓勵房企長期持有部分房源等。

中西部將成調整重心

中原地產指出，政策內容上，除增加各類房源供應外，不少城市還強調加大土地供應，但政策主要出現在一二線城市中。

頻次和力度上看，中西部城市要明顯高於東部，中小城市明顯高於大城市。其中，長沙在8月16日至9月12日期間分三次加碼調控，包括取消首套房90平方米以下公積金“可提又可貸”規定、住宅用地出讓試點“限房價競地價”、推出萬套定向限價商品住房。

這種特徵的出現有跡可循。有分析人士指出，今年上半年的調控政策主要集中在東部城市，且政策力度較大。相比之下，中西部城市的調控較為温和，存在不少加碼空間。

此外在板塊輪動作用下，中西部城市逐漸取代東部，成為樓市成交的熱點。根據國家統計局數據，今年前8月，東部地區商品房銷售面積和銷售額增速均為個位數;中部地區這兩項指標的增速分別為16.6%和26.0%;西部地區則為18.6%和35.1%。

土地市場出現類似特徵。據中原地產統計，前8個月，283個三四線城市的住宅用地成交金額達到9830.3億，接近去年全年水平;住宅用地溢價率達50.25%，創歷史新高，比去年全年的25.17%近乎翻倍;土地成交平均樓面價為1508元/平方米，創歷史新高，比去年漲幅超過50%。

正是由於中西部城市和三四線城市已成為新一輪市場熱點，因此才成為調控最為頻繁的區域。

由於這些政策出台時間較短，目前尚難看出其對市場的影響。分析人士認為，根據3-6個月的政策作用週期，政策效果最快將在今年末顯現。但短期內，因東部市場很難擺脱低迷，中西部樓市仍將是未來的主要支撐。

值得注意的是，從國家統計局數據來看，8月單月的商品房銷售規模已出現回升，這被認為是樓市“金九銀十”的一種先兆。按照多數業內人士的觀點，若市場出現異動，不排除調控政策進一步擴圍的可能，市場活躍的中西部有可能是調整重點。

張大偉還認為，在市場出現分化的同時，調控政策也將出現分化。與一二線城市不同，三四線城市和部分中西部城市，將不會過多地在供應層面“做加法”，反而有可能繼續迎來打壓