消費貸違規流入樓市 中介稱“幫搞定100萬首付”

近日，北京、深圳等地監管機構發佈通知或風險警示，要求轄區內金融機構對個人經營性貸款和個人消費性貸款違規流入房地產市場等問題進行自查。北京住建委和北京銀監局的通知均顯示，購房人以辦理“消費貸”、“經營貸”、“個人信用貸”、“房抵貸”等方式套取資金，作為購房首付的現象多有存在。

Wind數據顯示，2017年1-7月，居民新增消費性短期貸款達1.06萬億，同比多增7137億，並已遠超去年全年8305億的水平。但這部分消費貸中有多少進入了房地產，目前尚難估算。

記者調查發現，在一些地方，個人經營性貸款和個人消費性貸款經過層層包裝，違規進入房地產市場。在一個樓盤，記者稱湊首付有點難度，中介乾脆地説：“只要不超過100萬元，我們來幫你搞定。”

警示

上半年報消費貸款增速驚人

近期，一組金融數據刺激了金融市場。據Wind數據顯示，今年前7個月，居民新增消費性短期貸款1.06萬億元，累計同比多增7137億元，而去年全年僅新增消費性短期貸款8305億元。

與此同時，上市銀行的半年報紛紛披露，消費貸款增速驚人。如截至6月末，平安銀行消費金融貸款餘額達2770.90億元，上半年新發放貸款1294億元，同比增長255.49%;建設銀行消費貸款餘額今年上半年激增830.37億元，較去年末增長110.66%;光大銀行消費貸款餘額為3723.62億元，上半年新增540.91億元，較去年末增長了17%。

短期新增消費貸款大幅增長，這些錢去哪兒了呢？記者注意到，近期，多地監管部門發出通知或風險提示，嚴查個人經營性貸款和個人消費性貸款等違規進入房地產市場。

金融監管部門：對消費貸款開展自查

9月5日，北京銀監局、央行營業管理部發布通知，要求轄內銀行業金融機構針對個人經營性貸款和個人消費貸款開展自查工作，重點檢查“房抵貸”等資金違規流入房地產市場的情況。

央行深圳市中心支行近日也發出金融風險提示，明確提出要加強個人其他消費貸款管理，並要求從發文之日起執行。

8月中旬，人民銀行南京分行、江蘇銀監局也聯合下發文件，要求各商業銀行在非住房消費貸款用途審查上，既要加強對個人消費貸款貸前交易背景真實性的審查，又要強化貸中資金流向和貸後資金用途管控，謹慎發放長期、大額、不指明用途的消費貸款、嚴禁發放用於購房首付款或償還首付借貸資金的個人消費貸款。

有金融監管部門人士對記者表示，早在2010年，中國人民銀行和銀監會就曾發佈通知，要求各商業銀行加強對消費性貸款的管理，禁止用於購買住房。此後，銀監會等部門陸續多次發佈相關通知，強調對消費貸款的管理。

去年下半年央行等七部門出台新規明確規定，中介機構不得提供或與其他機構合作提供首付貸等違法違規的金融產品和服務。今年3月開始的房產調控重申了禁止“首付貸”的監管態度。

北京住建委：中介機構自查

9月8日，北京市住房建設委員會下發《關於開展房地產經紀機構違規行為情況檢查的通知》，要求中介機構對近三個月本機構及從業人員經營活動開展自查。

自查內容包括，為購房人辦理“消費貸”、“經營貸”、“個人信用貸”、“房抵貸”作為購房首付款的行為;違規發佈、代理小產權房等禁止交易的房屋的行為;協助、教唆購房人提供虛假材料，騙取購房資格或購房貸款的行為等六種違規行為。

《通知》要求，對自查發現的問題，經紀機構要及時進行整改。自查時間為一個月，經紀機構需要在10月8日前向北京房地產中介行業協會提交自查整改報告。

調查

二手房湊首付缺口

“買房就是個資金槓桿行為，如果真的看好這套房子的升值潛力，不如把槓桿用足。”北京購房者王先生説。除了消費貸款，他還考慮過抵押貸款的方式進行湊錢。這些年，他身邊的朋友曾使用過這兩種渠道籌集購房資金，雖然利率較高，但考慮到房價上漲的幅度，仍然有收益。

房產經紀人小陳證實了這種現象。他所在的門店位於北京市朝陽區雙橋區域，按照他的説法，過去這些年，一直有客户使用消費貸或抵押貸來湊首付。

小陳表示，今年同樣有這種情況出現，因為“首付比例上調了，很多購房者面臨資金缺口”。

今年3月17日，北京市多部門聯合發佈樓市調控政策，其中將個人購買普通自住房的最低首付款比例提高至60%，購買非普通自住房的首付款比例提高至80%，且在確定購房套數時，採用“認房又認貸”的原則。這一條款使得很多購房者的首付款驟增，按照當前北京的房價水平，首付款可增加數十萬至數百萬不等。

這輪調控政策使得很多購房者的購房計劃擱淺，北京樓市的成交量也明顯下跌。但與此同時，部分中介機構開始向購房者推介首付貸、抵押貸，以及墊資業務。

開發商墊資更加光明正大

與一些房產中介“偷摸”提供“首付貸”類似，北京周邊一些地區的新盤出現的開發商“墊資”則顯得有些“光明正大”。

有報道顯示，環北京區域一個名為孔雀城的樓盤，售樓人員告訴記者，購房者只支付首付的一部分，由開發商墊付另外的首付餘款，以此達到銀行的首付規定後辦理銀行按揭貸款。

據銷售人員介紹，首付可以分五期付，買兩居大概70多平方米(的房子)，首付十多萬就可以。目前北京周邊，可以實施首付分期政策的有八達嶺、涿州兩個區域。70年產權的住宅是不限購的，外地人也可以買一套。正常情況下，兩居30%首付是30多萬，先交一半，大概15萬元左右，剩下15萬-20萬元，到2018年的年末截止，兩次還清，無利息，無手續費。

不僅孔雀城，武清的碧桂園也有類似的首付分期促銷措施，可以給付不起首付的客户提供資金支持。

消費貸穿各種“馬甲”流向樓市

記者在多個城市調查發現，消費貸款穿上各種“馬甲”流向樓市。

——房地產中介牽線搭橋，以“房抵貸”和第三方中轉的方式，套取貸款用於購房。

在上海市閔行區的一家大型房產中介的門店，中介人員聽説記者湊首付有點難度後，直接説“只要不超過100萬元，我們來幫你搞定”。

隨後，該中介人員詳細地介紹了操作流程——一種是進徵信系統的，需要有房產等做抵押，年化利率6%-7%，這種貸款可以直接打入個人賬户;另一種是無抵押，現在國家不讓錢直接流入房地產，得找第三方來讓貸款中轉一下。但這種要收1-2個點的手續費，利率也是6%-7%。“我們跟銀行都是有合作的，以上兩種方式都可以做到30年。”

——金融中介幫助辦理大額信用卡違規套現。

記者在位於上海市浦東新區的互聯網金融公司諮詢得知，該公司可以代辦部分銀行信用卡，從而貸款套現。“只要有身份證，就可以貸款。你沒工作、沒社保我們也可以幫你包裝。你只要交點中介費。”該公司工作人員表示，“找我們能辦大額信用卡，50萬至60萬元都能提現，去幹什麼，銀行根本不會管。”

“監管要求個人消費貸款必須專款專用，但挪作他用的情況很多。”一家國有銀行個人金融部人士指出，30萬元以上的個貸是銀行將貸款直接付給合同約定用途的借款人交易對象，30萬元以下自主支付。有些中介公司幫忙提供虛假的貸款用途材料，消費貸“挪作他用”很難被銀行察覺。

“個人消費貸款上演‘乾坤大挪移’，違規進入樓市的現象頻繁出現，其實也從側面反映了部分銀行貸前、貸中和貸後審查不嚴的問題。”某國有大行相關人士在接受採訪時坦言。

觀點

推動房價過快上漲的罪魁禍首之一

海通證券宏觀首席分析師姜超認為，短期消費性貸款的爆發式增長可能與房地產銷售密不可分。他指出，去年下半年以來銀行房貸額度逐漸受限，部分居民購房貸款或借道短期消費貸款完成，導致居民短貸的高增長。

業內人士認為，在樓市預期上漲時期，首付款不足的購房人，通過各種渠道貸款用以支付買房的首付，消費貸就是其中之一。“加槓桿”買房是推動房價過快上漲的罪魁禍首之一，易造成金融系統性風險。

多措並舉才能堵住樓市“配資”通道

財經評論員莫開偉指出，消費貸等非房貸資金變相流入樓市，是把一些支付能力不足的人拉入了房地產市場，一旦房地產市場的走勢出現逆轉，違約風險暴露，會造成相當的金融風險;還有部分消費貸款是由P2P等互聯網金融公司的資金穿透而來的，其間不少遊離於現有監管體系的視野之外，潛藏並易誘發較大金融風險隱患。

“銀行這幾年受利率市場化衝擊，利差收入減少，而個人消費貸款相對風險低、利率高，對銀行有着巨大的吸引力。對消費貸款的真實資金用途存在‘睜一隻眼閉一隻眼’的問題。”上海財經大學現代金融研究中心副主任奚君羊指出。

某民營銀行總行行長告訴記者，消費貸進入樓市確實起到了加槓桿的作用。居民在房價上漲預期下，急於借錢入市，只有多措並舉扭轉居民的單方看漲預期，才能真正堵住樓市的“配資”通道。

莫開偉表示，遏制消費貸款違規流入樓市，要靠監管機構建立靈敏、動態的監管機制，建立信息共享平台，實現監管精準有力。

未來清查消費貸的行為有可能擴大

雖然有客觀原因，但若消費貸過多地進入房地產市場，會有損樓市調控的效果。

中原地產首席分析師張大偉表示，這部分新增的消費貸款，很大比例進入了房地產領域，因為“中國人沒有使用貸款消費的習慣”。這與大多數機構分析師的觀點相同。

張大偉認為，經過去年以來的多輪樓市調控，信貸、税收、限購、限價等政策都已出盡，三地嚴查消費貸流向，是對樓市調控的一個重要補充。

同時，嚴查消費貸，對於防範市場風險亦有幫助。“不管市場好的時候還是差的時候，都有加槓桿炒房的人。”某房企人士表示，“一旦房價出現持續下跌，炒房客容易遭受損失。若大量資金來源於銀行等金融機構，則有引發金融風險之可能。”

按照多位分析人士的看法，一方面，在上輪調控已過半年後，嚴查消費貸流向房地產，釋放出樓市調控不會鬆動的信號;另一方面，傳統旺季“金九銀十”已至，上述動作對市場的非理性情緒也將起到一定的震懾作用。

張大偉也認為，今年下半年，樓市調控一直處在零星加碼的過程中，沒有出現明顯的鬆動跡象，未來清查消費貸的行為有可能擴大，若市場反彈過於激烈，對於個別地區或領域，不排除調控進一步升級的可能。

規範商貸放款或能減少消費貸入市現象

有些購房者無奈用消費貸給首付甚至購房，也有房貸額度緊張、銀行拖着不放款的原因。廣州市房地產中介協會對部分會員企業進行了不完全統計，截至9月11日，享受優惠利率的二手房交易，在已辦理交易過户手續和他項權利登記後，超過一個月仍未獲銀行放款的二手房交易共有1968宗，涉及貸款金額21.28億元。為此，該協會法律諮詢服務中心日前舉辦沙龍活動，探討銀行延遲放款做法有關事宜。

合富置業法務總監趙德民律師表示，現行的貸款合同中多半是約束借款人的條款，銀行何時放款卻沒有明確約定，如能在合同中補充銀行不按時放款的違約條款，或許能促使銀行按時、合理放款。中介企業代表認為，讓銀行修改合同條款難度極大。律師建議，可呼籲工商局、消委會等部門介入，制定相關合同示範文本。

與會按揭企業和中介企業均希望銀行能夠建立公開、透明、有序的放款機制，例如：對符合放款條件的案件，按照出押時間順序進行放款;同時，應公開未放款的案件進度，讓借款人明確時間，做好資金安排。