房貸收緊 利率上揚

隨着房地產市場調控深入，銀行房貸進一步收緊，房地產個人槓桿的下降使得投機買房比以前更難了，上月底五大行集體上浮首套房貸利率至基準1.05倍後，目前廣州市內大多數銀行都已經執行首套房貸利率上浮，幅度從5%-10%不等。

一線城市首套房貸利率優惠難尋

上個月底，中、農、工、建、交五大行同時表示，統一將首套房貸利率調整為基準利率上浮5%，同時也將二套房貸利率不同程度調整上浮。其中中國銀行、交通銀行執行二套房貸利率上浮10%，建設銀行和農業銀行二套房貸利率將上浮15%。

事實上，進入9月中旬，廣州市內大部分銀行都基本將首套房貸利率上調，基準利率已經基本消失，而且即便有也很難放款。

不少股份制銀行甚至執行首套房貸利率上浮10%。上月底首套房利率為基準的幾家銀行，這個月也陸續上調了首套房貸利率，包括平安銀行上浮3%，廣州銀行上浮5%，農商銀行上浮10%。此外，有消息稱興業銀行也將在10月份上調首套利率。此外，光大銀行由上浮5%調為上浮10%。滙豐銀行取消了9.9折優惠，改為基準利率上浮5%。

近期，2017年中渣打銀行全球研究部對9座中國內地城市開展了每半年一次的開發商調研。結果也顯示，房貸政策收緊從上半年的一線城市擴大至二、三線城市，並已經給潛在買家帶來切實影響。其調研顯示，所有城市不論首次購房還是二套房房貸利率都沒有折扣。部分城市對首套房款利率在基準貸款利率上浮5%，對於二套房，上浮10—20%較為普遍。

“據受訪開發商表示，貸款批准程序目前需要幾個月，部分大中城市二手房房貸獲批難度很大。此外，開發商獲得融資難度也在增加，融資成本上升，開發商投資意願受影響。”渣打銀行中國區經濟師申嵐表示。

隨着銀行房貸收緊，事實上全國的房貸利率都呈現了上揚趨勢。融360監測數據顯示，8月，全國首套房貸平均利率創下歷史新高，達到5.12%，相當於基準利率1.04倍，環比7月上升了2.47%。同比去年8月的4.44%，上升了15.35%。這是自2016年以來首次突破5%大關。二套房貸平均利率5.54%，受總體形勢的影響，二套房貸利率較之前小幅上升。

個人按揭貸款增速或將持續降低

從銀行上半年的半年報可以看出，銀行上半年個人住房貸佔總貸款比例基本平穩，但個人住房貸款增速均比上年同期放緩，新增個人住房貸款超九成投向首套房。首、二套佔比來看，首套個人房貸餘額2.6萬億元佔比92%，二套房2173億元佔比8%。政策調控的整體效果較為明顯，房貸增速降緩，以農行為例：貸款餘額28559億元，佔總貸款金額77.60%，較上年末增幅為11.60%，增速同比下降21.20%。其他銀行增速均有不同程度的下降。

招商銀行資產管理部高級分析師劉東亮分析認為，隨着政策調控深入，商品房銷售面積繼續減速，個人按揭貸款增速也持續降低，年內商業銀行對住房貸款的投放力度料將進一步收緊，餘下幾個月居民加槓桿的空間有限，因此地產銷售端料將持續緩慢降温，這將對地產商拿地和開工構成制約，因此未來地產數據繼續超預期的概率顯著下降，穩中有降將是主趨勢。