融創究竟值不值得買？

2017年至今地產股融創中國01918的漲幅已超過400%，年初曾説融創太便宜的孫宏斌是不是心裏美滋滋。虎友們紛紛在老虎證券社區裏發帖表達自己的看法，我整理的這篇文章就帶老虎證券社區的朋友們一起了解一下融創這隻股票的基本面，看看值不值得買？

行情截圖來源於老虎證券交易APP

融創中國控股有限公司

融創是一家於香港聯交所上市的專業從事住宅及商業地產綜合開發的企業，公司堅持區域聚焦和高端精品發展戰略。聚焦於北京、華北、上海、西南、東南、廣深、華中和海南八大區域和一線、環一線及核心城市，開發銷售高端精品物業，擁有眾多處於不同發展階段的項目，產品涵蓋高端住宅、別墅、商業、寫字樓等多種物業類型。

業務分析

在2007-2009年期間融創曾涉及租賃業務，之後則主要涉及物業銷售及物業管理。從2007年到2016年融創的收入構成來看，目前來看融創集團的97%以上的收入來源於物業銷售（也就是銷售住宅及商業物業），3%的收入來源於物業管理服務。

全國區域項目分部及土地儲備

截止到2016年12月，融創正在進行合共239個物業發展項目，融創集團主要分8個區域，分別是北京區域、華北區域、上海區域、西南區域、東南區域、廣深區域、華中區域以及海南區域。

而每個區域有多個子公司，不過就項目分佈來看，融創的項目主要集中北京、天津、上海、杭州和重慶這五個城市。下圖來融創不同區域的土地儲備情況，它的產品涵蓋高端住宅、別墅、商業、寫字樓等多種物業類型。

融創是在天津起家的，有天津一哥之稱，在天津有融創中心。全運村、北辰等17個項目，在北京地區廣為人所熟知的就是西山壹號院、北京壹號院等12個項目。在上海地區，融創藉助綠城，深耕長三角，開發了13個項目。另外融創杭州和重慶分別有16、12個項目。這些地區的土地是融創在土地、房價大漲之前投資的土地儲備，從房子的銷售情況來看，無論當時拿地的價格多貴，再後來都會帶來高額的利潤，融創是現在主流房地產公司中，對土地市場判斷最準確的一家公司。

地產風向標

縱觀2009年至今的季度交易量數據，大概經歷了三次較大的“升温—降温”週期和六個較為明顯的市場階段，其中3次高點分別為：2009年四季度，2013年一季度，以及2016年三季度，每個階段交易量的走勢與樓市政策的變化密切相關。

2009年1季度—2009年4季度：交易量井噴

國家出台了一系列支持房地產的政策，除了應對金融危機的四萬億救市外，還有下調購買普通住房契税税率、營業税5改2、暫免個人買賣印花税和土地增值税、降低購房首付比和個貸利率等等利好政策出台。

2010年1季度-2011年1季度：政策收緊，交易量下滑

國家開始逐步收緊樓市政策，營業税2改5，“國四條”出台;進入2010年，調控進一步加碼，全國46個城市陸續出台限購措施，二套首付比例和利率持續提高

2011年2季度-2012年1季度：政策加碼，交易量再度下滑

“新國八條”出爐，房產税試點改革隨後落地，“限購”、“限價”、“限貸”等政策也全面升級，限購城市進一步增多，各項調控在2011年不斷細化和落實，全國樓市進一步降温。

2012年2季度-2013年1季度：貨幣政策放鬆，交易量回升

除北上廣深外，大部分城市還對政策實施了微調，以刺激市場需求。另外央行下調金融機構人民幣存款準備金率開始，貨幣政策開始放鬆，2012年多次降準降息。

2013年2季度-2015年1季度：政策從緊，交易量整體低迷

政府就又開始收緊樓市調控，“新國五條”出台，樓市政策再次加碼收緊，隨後，北京、上海、廣州、深圳、杭州等城市的調控細則出台，全國樓市降温

2015年2季度-2016年3季度：政策持續利好，交易量爆發

國家連續出台多項樓市利好政策，央行也連續降準降息，全國樓市出現明顯回温。

2016年四季度：政策大幅收緊，交易量回落

北京930新政為標誌，2016年四季度全國再次掀起樓市調控風暴。

受2002年到2017年的貸款利率影響，可以説房產市場受政策因素的影響非常大，而中國的房價一直是震盪上行，政策的方向一直是擠壓房產的泡沫，也就是長期是看漲的，但是房地產這個行業是屬於受政策週期影響較為明顯的行業。

根據過往的政策週期來看，本輪樓市調控收緊的週期如果從2016年9月份開始算起的話，預計將持續至2018年。而2017年下半年信貸環境偏緊的情況下，房地產銷售放緩，市場上的中小房企將陷入資金困境，而對於像融創這樣的大房企來説，則是一個藉助併購完成行業整合的好機會，也就是常説的強者衡強。

房產行業集中

下面就來介紹下房產行業的排行，在業績高速增長的刺激下，2016年百億企業發展格局發生較大變化：131家百億房企的銷售額可分為五個梯隊（3000億以上、1000-3000億元、500-1000億元、300-500億元、100-300億元）。

3000億元以上的超級陣營為恒大、萬科、碧桂園，3家房企佔市場份額達10%，這一陣營具體表現為覆蓋面佈局廣、產品豐富。

1000-3000億元分別為綠地、保利、中海、萬達、融創、華夏幸福、綠城、華潤、金地9家企業，在佈局、產品等方面定位相對集中，保利、中海受益於國企整合；融創、綠城、華潤主要佈局核心城市並以高端產品定位為主；而綠地、萬達、華夏幸福則着重商業開發、商業運營及產業運營領域，在住宅領域與一二線核心市場的發展力度相對較弱。

在2017年下半年信貸環境偏緊的情況下，第一、第二梯隊融資、併購能力較強，更能夠應對下行的風險，屬於較好的標的。而以高端產品定位為主的融創因為自身的土地儲備，運營效率則更具備競爭力。

財務數據

下圖為融創的物業銷售收入與增速表，可以看出融創的營收屢創新高，僅在2014年、2015年出現短暫的下滑，其他年份即使受到政策影響，也僅是出現增速下滑，但營收並沒有收到較大的影響。

而根據5月份銷售數據來看，融創在行業整合週期時，仍實現了增長。融創中國實現新增預訂銷售金額人民幣203.3億元，同比增長83%。合同銷售金額人民幣206.1億元，同比增長91%，合同銷售面積約105.0萬平方米，合同銷售均價約人民幣1.96萬元/平方米。

此外，截至2017年5月底，集團實現合約銷售金額人民幣833.3億元，同比增長81%。其中，合同銷售金額為人民幣803.1億元，預訂銷售金額為人民幣30.2億元。合約銷售面積約445.7萬平方米，合約銷售均價約人民幣1.87萬元/平方米。

順馳模式與融創模式

而在銷售金額增快的情況下，融創的一大優勢是旗下樓盤的銷售淨利潤率高，瞭解融創孫宏斌的人應該知道順馳模式（“現金—現金”模式或者“地產戴爾”模式），這一模式的核心是利用很低的自有資金啓動項目，迅速轉入土地開發進程，然後以銷售回款支撐後期建設與城建配套等，再用毛利作為新的自有資金啓動新項目，如此循環，極速滾動。在運作上即為高價拿地，打折出售，加快運營效率，縮短開發週期，這一模式打破了房地產平均開發週期18個月的慣例，將其縮短到7個月。

但這一模式也有弊病，管理成本佔總成本也高達8%～9%，遠高於2%～3%的行業平均水平，淨利潤率僅有3%，遠低於同期萬科的15%。2004年受到房地地產調控的影響，這一模式對於資金鍊過於緊繃，孫宏斌最終將順馳的控股權低價轉讓給路勁，而此次失敗的教訓使得融創更加重視現金流管理，融資的資金成本不能超過13%，毛利率的紅線最低不能低於30%。以北京的幾處項目為例，融創銷售淨利潤率平均在25%左右，其中紫禁壹號院、使館壹號院、望京金茂府、融創橄欖城更是在30%以上。

估值

根據wind數據統計，可以看出融創2017的預測市盈率在16.13，市淨率在2.1左右，這兩個指標均是高於行業平均值，主要是跟它的高速成長與有關，高市盈率反映的是高速成長過程中大家對未來的判斷，會給予比較高的估值，而當企業增速放緩時，估值則會更接近公司本身的價值，這時上漲空間同樣會縮小。

分紅

另外融創除了增速快、土地儲備優質，淨利潤率高以外，它的股東回饋同樣不菲，從2012年至2017年融創一直在做現金派息，且股息金額在上漲，對於長線的投資者，時間的價值可以很好地體現出來。

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