上市房企價值雄起“新邏輯” 土地儲備成為重要競爭力

內地和香港市場地產股再度聯袂上揚，讓投資者對該板塊熱情驟增。房地產板塊為何能異軍突起？是投資邏輯發生了變化，還是行業基本面好於預期？哪些指標值得格外關注？帶着這些問題，記者進行了多方採訪。

觀念轉變引發價值重估

上證報統計數據顯示，經過了近期的上漲，A股房地產板塊與其他板塊相比，仍排在估值較低的行列。以最新收盤價計算，申萬房地產板塊整體滾動市盈率為16.15倍，僅高於銀行、公路、建築、煤炭等行業。

僅看靜態估值有些偏頗，申萬房地產板塊今年上半年實現營業總收入6227.71億元，同比增長5.06%；實現歸屬於母公司股東的淨利潤611.64億元，同比增幅則達到25.35%。

具體到個股，A股龍頭房企萬科A上半年實現銷售金額2771.8億元，同比增長45.8%；實現淨利潤73億元，同比增長36.47%。在港上市房企中國恒大上半年實現銷售金額2440.9億元，同比增長72.2%；實現淨利潤231.3億元，同比增長224.4%。

“上市房企，尤其是龍頭房企業績一直比較穩健，為何在最近有所表現，除了業績超出預期外，還有市場對房地產估值理解有所變化的因素。”有業內人士分析。

新城控股高級副總裁歐陽捷表示，不同於香港傳統房企，在港上市的內房股、A股上市房企往往通過高槓杆、高週轉率來提升投資回報率。市場一度認為，這些企業動輒70%、80%的負債率風險太大，即使業績不錯也沒有辦法給出高估值。

“後來，市場逐漸發現，要觸發高負債房企的潛在風險，需要房價至少回調20%，目前業內測算，這種可能性並不大。既然風險大概率消除，估值也就可以給得更高。”歐陽捷説。

既看市場又看行業變化

年初開始，恒生中國內地地產指數就不斷上漲，至今累計漲幅已達121.48%。同時，香港內房股板塊估值也在快速提升，以最新收盤價計算，整體已達25.8倍市盈率。而香港非內房地產板塊滾動市盈率為16.46倍。

高估值背後是內房股業績的明顯增長。2017年上半年，香港內房股板塊整體實現營業收入8359億元，同比增長29.75%；實現歸屬於母公司股東的淨利潤1080.67億元，同比增長80.72%。當期，香港非內房地產板塊營業收入、歸屬母公司股東的淨利潤同比增幅分別為13.86%和50.56%。

部分個股表現更加突出。以上半年頗為激進的融創為例，其上半年實現銷售金額1088.5億元，較上年同期增長94.2%；實現歸屬母公司股東淨利潤13億元，同比增長1683.4%。

易居研究院副院長楊紅旭認為，從大環境來看，今年以來全國樓市投資和成交情況還不錯。具體到個股，龍頭房企領銜的一批個股銷售數據、利潤水平均表現良好，成為支持相關公司股價大漲的基礎。而在產業集中度迅速提升的趨勢下，存活下來的優勢房企有望強者恆強。

在歐陽捷看來，內房股龍頭公司的業績大漲，令市場資金意識到高槓杆運轉也是一種“優勢”，這樣可以讓企業跑得更快，業績更好。

“香港市場內房股的估值抬升，又變相增加了A股房企龍頭的吸引力，導致房地產板塊短期上揚。”滬上某私募人士表示，在市場資金交流頻繁的情況下，市場更多地是關注房企的銷售情況、自身估值以及增長潛力，至於在哪上市並不那麼重要。

土地儲備成為重要競爭力

“市場資金觀念轉變，除了降低對高槓杆運作風險的擔憂外，對土地儲備等指標也有了更深層次的理解。”上述私募人士告訴記者。

據介紹，以往市場對上市房企土地儲備的看法較為中性，個別拿地較為激進、拿地價格較高的房企甚至會被給予偏負面評價。而隨着房地產調控政策不斷出台，市場意識到土地儲備較多的房企在未來發展中可能更具優勢。

有業內人士表示，觀察今年房企的業績變化，前期的土地儲備已經成為重要籌碼。克而瑞統計數據顯示，恒大、萬科、碧桂園2016年存貨總額分別為6586.27億元、4655.13億元和2472.69億元，同比增幅分別為72%、70%和46%，遠高於行業平均水平。

“現在回看2016年的土地儲備變化，也能在一定程度上解釋為何萬科、恒大、碧桂園今年的業績表現如此強勢。”該業內人士稱。

事實上，增加土地儲備已經成為上市房企的重要戰略。克而瑞統計數據顯示，今年前8個月，排名前30位的房企新增土地價值與新增土地建面已完成去年全年的98%和92%。其中，除碧桂園、恒大、萬科外，融創表現頗為突出，今年以來新增土地價值高達2050.6億元。此外，保利、龍湖、金茂、華潤的土地儲備增加速度也較快。

有擅長地產股投資的私募人士表示，從中期角度來看，土地指標頗為重要，但並不意味着全部。從更長時間來看，富有激勵性的企業文化和機制建設更為重要。

(原標題：上市房企價值雄起有“新邏輯”)