房地產市場亟須建立庫存動態平衡機制

房地產市場亟須建立庫存動態平衡機制

隨着去年部分一二三四線城市房價輪番上漲，去庫存取得了較好的成績。今年以來，商品房庫存連續多個月持續降低，有專家斷言“樓市去庫存時代即將結束”。但是，在肯定大部分地區庫存去化效果較為明顯的前提下，排除庫存佈局區域出現分化的因素，從房地產持續、穩定、健康發展的視角來看，“庫存”概念應該成為房地產長效機制的重要組成部分，建立庫存與市場需求動態平衡機制，避免樓市再次陷入房價與庫存“互斥”的怪圈。

去庫存取得明顯成效

國家統計局數據表明，中國今年房地產去庫存較快，房地產市場仍然穩定。8月末，商品房待售面積62352萬平方米，比7月末減少1144萬平方米。其中，住宅待售面積減少987萬平方米，辦公樓待售面積減少43萬平方米，商業營業用房待售面積減少87萬平方米。

隨着庫存去化週期逐漸收窄，市場行情也逐漸出現變化。8月房地產銷售維持了7月的低迷，據統計，8月銷售面積單月增速4.3%，較7月小幅回升2.3%，但絕對水平依然為年內第二低。進入“金九銀十”，如果房地產銷售難有明顯改觀，投資者對樓市的預期將發生明顯變化，庫存也將隨之發生些微變化。

國家統計局從2010年開始公佈商品房待售面積，用以反映市場的庫存水平。根據歷史數據，2011年末，全國商品房待售面積為27194萬平方米。但隨後，該指標逐年攀升，到2016年2月達到高點，為73931萬平方米。自2011年末到2016年初的四年間，全國商品房庫存增加了約170%。

從目前各地數據來看，全國除東北、西北等區域的少數城市，大部分城市庫存已經進入良性週期，去庫存政策效果明顯。

市場庫存及需求發生變化

不過，現在就斷言“房地產去庫存即將結束”還為時尚早，目前並沒有一個非常科學的、系統的工具來評估當前精確的庫存情況。

尤其就當前不同區域的城市而言，庫存分化較為明顯，部分城市庫存有明顯增加，一些郊區或者偏遠城市庫存依然較高，而一些熱門區域，這一波房價快速上漲帶動庫存去化較快。

有研究機構統計的數據表明，2017年8月，選取的80個城市中，有17個城市庫存出現了同比增長現象。其中合肥、惠州和珠海3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到86%、57%和41%。同時，80個城市中，有61個城市的庫存出現了同比下滑態勢，其中杭州、九江和馬鞍山的同比跌幅較大，跌幅分別為55%、48%和41%。

作為此次去庫存的主要目標，大部分三四線城市的去庫存週期已經明顯收窄，即存銷比較小。如果以12個月作為分界線，至少有30個三四線城市存銷比是低於或等於12個月，這30個城市也是需要供地和補庫存的城市。

隨着去庫存效果的逐漸顯現，部分城市庫存不足的情況也需重視。以海口市為例，海口未被列入海南省“兩個暫停”政策範圍，但每年商品住宅規劃報建總建築面積不得超過近兩年年均商品住宅銷售面積；實行商品住宅用地計劃管理，商品住宅用地計劃週期為半年。因此，住宅用地的供應受到一定的限制。

下半年補庫存預計會形成兩條路徑：一是對於去庫存週期較短或存銷比偏小的城市，土地供應會明顯增加。部分三四線城市也有望積極增加供地。二是對於一些熱點城市尤其是租賃市場活躍的城市，積極增加租賃用地以對沖購房市場壓力將成為主流選擇，進而也體現出長效機制的政策導向。

亟待建立庫存與需求平衡機制

目前從三類城市的庫存走勢來看，一線城市有所抬頭，而二線、三四線城市則依然有小幅下滑的態勢。究其原因，對於一線城市來説，庫存規模已降低到歷史底部，基本上接近2010年上半年的歷史最低水平，所以當前繼續下跌的空間不大。而對於非限購二線城市、熱點三四線城市來説，當前市場交易總體是活躍的，去庫存的動力較為強勁。

觀察歷史數據即可發現，當前住宅去庫存週期已走過了最低點，後續將大概率步入小幅上行的通道。換句話説，去庫存週期拐點已來，今年下半年供不應求的矛盾將得到較好化解，這也有助於進一步穩定房價。

過去的種種案例表明，中國房地產發展過程中，經常會出現一個現象，庫存高與房價低迷相伴相生，去庫存往往會帶來房價快速上漲。房價上漲過快，必然會帶動銷量增長，庫存去化較快。供需失衡之後，調控手段介入，為了保持供需，往往又會增加供給補庫存。

在過去較長一段時間內，這種現象反覆出現，只是前幾年對於去庫存的概念沒有上升到此次的高度。隨着庫存快速去化，現如今業內外對去庫存的言論越來越少，在近期舉行的博鰲房地產論壇2017年年會上，無論業內專家還是房企，都對去庫存提及甚少，去庫存這個概念似乎在淡出人們視線。

但“庫存”這個指標應該納入房地產長效機制，無論從政策制定方還是市場運營方，都應該緊繃“庫存”這根弦，建立庫存與市場需求動態平衡機制，避免市場陷入類似於“水多了加面，面多了加水”的怪圈，真正使得房地產能夠持續、穩定、健康發展。