北京豪宅的定價難題：二環五環一個價

豪宅的定價難題

被稱為北京最嚴調控的“3·17”新政自實施起已過整半年。6個月以來，北京樓市發生了前所未有的變化：新房市場頻現城區郊區同價；中介門店裏的經紀人傭收提成分配比例出現變化；眾房屋交易平台雖然恢復了商辦項目的代理，卻不得不面對零成交量的尷尬；披着消費貸、裝修貸等五花八門外衣的首付貸在監管機構的嚴防死守下依然有生存空間……這些都是新政調控下的樓市點滴變化，也是本期《新北京樓市週刊》將要展現的北京樓市眾生相。

調控風暴席捲半年以來，在一波波前所未有的凌厲政策攻勢下，北京樓市的既有“遊戲規則”幾乎被徹底打破。其中，“變天”的新房市場正在出現不同以往的現象：北京新房五環、二環一個價；市場交易量下滑與豪宅樓盤一房難求同時出現；普通住宅價格超過別墅……實際上，這些現象卻恰恰是市場和開發商面對價格調整和限購限貸的真實反映，也是樓市進入健康發展週期需要經歷的過程。

二環五環都8萬

對於北京某高端樓盤銷售人員小劉來説，過去的6個月過得並不踏實。年初，從五環外的改善型樓盤調到一家即將入市的豪宅項目做銷售，小劉心中對即將上一個台階的業績充滿期待，然而他卻沒有想到，“3·17”新政後，他所要面對的是一拖再拖的開盤計劃和不斷流失的客户名單。

小劉的經歷正是北京樓市的真實寫照。“3·17”新政提到，嚴格商品住房預售、現售的價格引導，對於申報價格明顯高於前期或周邊在售項目價格的，一律暫緩批准預售許可或辦理現房銷售備案。隨後“8萬元紅線”之説開始在樓市流傳開來。

“一條看不見的紅線，拉近了北京二環與五環的價格距離。”亞豪機構市場研究總監郭毅舉例稱，今年取得預售許可的項目中，位於四五環之間位置的金玉府和澤信公館兩個項目，分別以7.8萬元/平方米、7.7萬元/平方米的備案均價獲得了預售審批，與之相似的是，位於二環附近的中國璽項目的預售價格也不過7.9萬元/平方米。

面對新政，一些高端樓盤迫於資金和時間成本，不得不降低心理預期低調入市，甚至一些原本準備按照豪宅銷售的項目也不得不“屈尊”，以“改善性產品”的價格入市，甚至不少豪宅居然在毛坯和精裝之間徘徊不前，以“毛坯”示人的豪宅在北京消失多年後又再度出現。

郭毅表示，二環與五環，價格上的毫釐之差，與地段位置的天壤之別，評判地產價值的核心要素一朝被顛覆。

現實也在悄然改變，8月31日，北京市住建委發出了一張單價13.5萬元的預售許可證，得到該預售許可證的項目為中駿地產位於二環德勝門的中駿天宸。該項目獲批銷售的120套住宅擬售均價13.5萬元/平方米。一些市場人士解讀為調控力度正在逐漸削弱。早些時候的8月8日也有三家項目均突破“8萬元紅線”。

有專家表示，級差地價理論有望恢復常態。對部分樓盤“放行”表明調控以來北京樓市取得了一定效果。但這一信號絕不意味着政策鬆動，只是地理位置決定的個案現象，而這在某種程度上表明，二環與五環樓盤的價格短期內依舊難以拉開差距。

搶不到的豪宅

新房市場陷入低迷已是不爭的事實。中原地產研究中心統計數據顯示，前8個月，累計簽約新建住宅16822套，這一數據同比下調49%，刷新了歷史最低紀錄。

然而，市場整體銷量持續下行的同時，依然伴隨着單體樓盤的快速去化。

“要不是擔心槍打出頭鳥，項目‘當日售罄’、‘單盤單日銷售數十億’這樣的標題依然能夠出現在媒體報端。”一位不願具名的代理機構人士告訴北京商報記者，即使是在當前調控的背景下，北京依然不乏售罄的樓盤，甚至説單日售光都不為過。

剛剛簽下一套總價1000多萬元樓盤的古先生便經歷了上述的火爆場面。 古先生表示，原本以為樓市降温的背景下高端樓盤並不好賣，甚至有挑選房源的可能，然而現實是房源到手一波三折。

古先生介紹，他購買的項目在開盤前選房規則接連修改，原本告知客户是按照排號順序確定選房順序，但之後突然改為首付比例高的客户優先選房，最後規則又變成了全款客户先挑選且房源套數已所剩不多。在頻頻更改的遊戲規則面前，古先生只好咬牙掏了全款，這才得以幸運地簽下一套房源。

“一房難求在特殊時期正在以特殊形式上演，要知道現在行業內所有的銷售數字都是下行。”上述代理機構人士分析，調控讓眾多樓盤選擇暫緩入市，從而陷入蟄伏期，大大減少了市場供應，也是成交大幅下滑的原因。但當前樓市改善性需求在經歷一段觀察期後勢必會出現一定程度的釋放，剛好一些新項目開始選擇“低調”入市。尤其是在當前政策幫消費者“砍價”這一預期已明朗的情況下，也使得存量豪宅依然受到青睞。

“急轉直下的銷量數字與單盤速銷的現實行情同時存在，折射出了市場的分化，全面熱銷的時代已告結束。樓市激烈的角逐才剛剛開始。”郭毅如是總結。

別墅意外突圍

與北京高端平層公寓多數選擇蟄伏不同，調控讓北京別墅類產品獲得了空前機遇。

一位總部位於北京的知名地產公司集團相關人士告訴北京商報記者，今年該公司在北京的可售項目雖然多，但數個商辦類產品幾乎遭遇滅頂之災；而其他幾個項目則又面臨取得預售許可證的難題；另外在售的幾個項目又都是聯合開發項目，公司所在權益比例不算高。因此，公司把北京大區的業績幾乎都寄託在幾個項目上，尤其是其中一個別墅類產品。

事實上，該項目的確也比較爭氣，在北京風雨飄搖的樓市環境下一直“連戰連捷”，業績持續飄紅，即使是在全北京樓盤排行榜也佔有一席之地。

有類似考量和業績的項目在北京不止一家。機構統計數據顯示，截至目前，別墅銷量已經佔到北京商品住宅總銷量的兩成，達到北京新房成交佔比的歷史最高點。北京樓市的格局也罕見地出現了剛需住宅、平層公寓、別墅三強鼎力的局面。

數據顯示，從2006年北京開始網籤後的十年時間裏，每年別墅成交佔到商品住宅總銷量的比重從未超過10%。但從年初到現在，北京別墅的銷量已經佔到商品住宅總銷量的20.9%。截至9月初，成交總價在800萬-1500萬元的別墅產品共售出1224套，佔到別墅市場總銷量的35.8%，千萬級別的別墅在今年成為“剛需”。

有行業人士分析表示，別墅產品成交佔比提升首先是受供應端的影響。今年政府對預售價格的監管力度加大，衡量調控效果的條件之一就是年內平均房價不顯著增長。北京一條單價“8萬元紅線”使得多數平層項目推盤計劃遇阻。但總價雖高，單價卻明顯低於平層樓盤的別墅類產品就獲得了特殊的機遇。而且對於企業而言，需要平衡區域總體業績，因此更加願意選擇積極推出別墅類產品入市，以保證公司整體業績的完成。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析，除了積極推盤外，隨着北京郊區一些交通設施的建設，很多別墅的性價比開始上升。而且別墅保值增值等效果都比較好，所以這會帶來很多新的投資機會和交易規模。

專家分析，“3·17”新政實施以來，北京密集出台的18項調控政策措施堪稱空前具體和細化，多角度、多維度從“限”和“供”兩端精準發力。可以預見，年內量價齊升局面出現的可能性極低。不久前，北京市代市長陳吉寧曾表示，要繼續毫不鬆懈做好房地產調控工作，堅決抑制投資、投機性購房，做好政策儲備。因此，上述多位行業人士均認為，未來一段時間內，樓市上一些非常規現象可能仍將存在，但這是樓市調控下的合理反應，是讓房企、買房人從長計議的樓市“新常態”。