樓市調控分城施策基調不會改變

樓市調控分城施策基調不會改變

8月份，70個進行數據統計的大中城市中，房價重新上漲的超過60個，前期漲幅總體偏弱的重慶等6個城市，全部被列為“漲幅過快”的城市。在房價開始呈現漲幅過快勢頭時，及時採取適度的限貸、限購或限售措施，力求遏制房價過快上漲，不但是必要之舉，也是明智之舉。

昨天和前天，重慶、南昌、南寧、長沙、貴陽等幾個二線城市相繼出台樓市調控新政。儘管幾地調控新政有所差異，但總體仍圍繞限貸與限購兩大主要調控手段進行，其中重慶、長沙、貴陽等城市還就商品房最低轉手年限作出了限制規定。

此前一週，北京等幾個先期出台調控政策的城市，在前期已普遍取消首套房貸利率折扣的基礎上，進一步上浮了首套房貸利率，個別商業銀行上浮幅度已達20%。針對市場擔心此舉會“誤傷剛需購房者”的聲音，央行營管部表示，房貸利率調整是商業銀行在樓市調控 、市場利率整體上揚背景下，根據自身資產負債管理等需求採取的自主行為，符合政策要求與導向，央行對此持積極支持態度。

客觀而論，首套房貸基準利率只是一種約定俗成的利率，並不是政府強制頒行的“行政利率”，而主要是由市場力量形成的“市場利率”。實際房貸利率在基準利率如何浮動，第一取決於各商業銀行信貸資金的寬裕程度，第二取決於商業銀行間吸引房貸客户的競爭策略。房貸利率隨商業銀行可用房貸額度的鬆緊程度而上下浮動，主要是一種市場行為，而不是一種政府行為。今年以來，房貸利率逐月走高，是商業銀行可用於房貸資金偏緊所致，造成偏緊的主因，則是金融去槓桿終於動真格，難免導致階段性的“矯枉過正”。嚴格説來，房貸利率上下浮動原本與樓市調控沒有直接關係，將放貸利率浮動視為樓市調控的一種政策手段，甚至只是視之為一種輔助性政策手段，其實都是一種錯覺。

進而言之，對於重慶、南昌、長沙等地近日相繼出台的樓市調控新政，也不應簡單地、情緒化地視之為樓市調控的新一輪“加碼”。此輪建立在“房子是用來住的，不是用來炒的”原則之上的樓市調控，始發於去年第二季度，迄今為止，分城施策、蓋帽託底的“八字方針”，不但未有任何更改，反而在託底環節加大了各級政府工作責任：在部分一二線城市以及外來人口較為集中的三線城市，允許進行農村集體土地建設租賃住房試點；在全國各級城市大力推進共有產權住房試點，通過租賃與共有並舉，分流最急需分流的那部分剛需，滿足最急需滿足的那部分剛需，達到遏制房價過快上漲，維護樓市穩定、健康發展的目的。

至於分城施策和“蓋帽”，對房價過高的一二線城市，採取蓋帽(限購與限貸)，對房源嚴重積壓的三四線城市，非但不“蓋帽”，反而鼓勵地方政府出台促銷措施，加大房地產去庫存力度。一年多來，加上前天和昨天新加入的幾個城市，在一二線城市中，真正出台調控政策的城市也就20多個，仍有部分二線城市包括省會城市，尤其是大多數三四線城市，並沒有出台以“雙限”為主的調控政策。

此外，如果認真閲讀國家統計局本月中旬發佈的8月房價數據，就能更好地理解為何前天和昨天重慶等地要相繼出台調控政策。8月份，70個進行數據統計的大中城市中，房價重新上漲的超過60個，其中前期漲幅總體偏弱的重慶等6個城市，全部被列為“漲幅過快”的城市。在房價開始呈現漲幅過快勢頭時，及時採取適度的限貸、限購或限售措施，力求遏制房價過快上漲，維護平和、穩定的樓市發展預期，這不但是必要之舉，也是明智之舉。

面對新出台的樓市調控舉措，或者接下來可能出台有所“加碼”的樓市調控新政，人們應當確立一個基本的分析判斷理念：本輪樓市調控主要並非為了打壓高房價，而是要堅決遏制投機性炒樓。儘管一些地方“賣地財政”導致的“麪粉貴於麪包”是高房價的元兇之一，但高房價終究是由市場形成的，因此，分城施策、蓋帽託底的調控政策只能平緩、穩妥，而不能一味下猛藥、動大手術。

也就是説，樓市調控分城施策、蓋帽託底的基調，中短期內不存在作出較大調整或改變的可能。

本報評論員 潘洪其